Мало не покажется

Слагаемые успеха ИЖС в России — географическая близость коттеджных поселков к городу, развитая инфраструктура, дешевая ипотека

14.01.2021
Об этом говорилось на онлайн-конференции, которая состоялась 25 декабря на информационной площадке Отраслевого журнала «Вестник». В дискуссии приняли участие представители Общественного совета при Минстрое РФ, Российского союза строителей, компаний-застройщиков из различных регионов. Общее мнение спикеров: у индивидуального строительства в нашей стране большое будущее, но прежде необходимо устранить целый ряд барьеров законодательного, финансового и инфраструктурного характера.

Модератор онлайн-конференции Максим Федоров напомнил, что с легкой руки писателей Ильи Ильфа и Евгения Петрова с 1930-х годов США стали ассоциироваться с «одноэтажной Америкой». С тех пор мало что изменилось. Сегодня на долю малоэтажного домостроения в Штатах приходится свыше 90% от объемов возводимого жилья, средняя площадь дома на семью составляет 148 кв. метров.
В России, согласно результатам социологического опроса, проведенного пару лет назад компанией Open Village, статистика значительно отличается. При этом иметь собственный дом хотят 93% респондентов. Из них 11% уже начали на тот момент строительные работы, 56% готовы были приступить к ним сейчас, а 14% — в перспективе. Для большинства наших сограждан ИЖС — это прежде всего комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни.
Выступивший на конференции в качестве ключевого спикера заместитель председателя Общественного совета при Минстрое России, руководитель комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Олег Бетин сообщил, что на ноябрь текущего года в стране введено около 5 млн кв. метров индивидуального жилья, по сравнению с предыдущим годом прирост составил 20%. 
«Однако если посмотреть на ситуацию детально, то можно увидеть, что строительство идет неравномерно. Из всего жилья, которое возводится в настоящее время, 40% приходится на 10 регионов, а в России их 85, — заметил эксперт. — При этом покупательный спрос есть. Возникает вопрос о поддержке государства. Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин не так давно привел следующие данные: если на жилье сегодня в год тратится порядка 4,5 трлн рублей, то бюджетных средств в этой сумме всего 3%, а 97% — деньги населения, народная стройка».

Выделяемые из госбюджета ассигнования являются адресными, целевыми. Поддержка происходит за счет программы «Стимул», предусматривающей федеральные субсидии на создание инженерной инфраструктуры. При этом необходимо учитывать ситуацию на рынке строительства: если ранее наблюдалась конкуренция между материалами и формами возведения жилья, то сегодня идет конкуренция за покупателя — именно он диктует условия, под которые надо подстраиваться. 
По мнению Олега Бетина, необходимо организовать комплексное индустриальное строительство в соответствии со стандартами. В ряде субъектов проектное финансирование уже пошло без дополнительного залога имущества и поручительства: в качестве залога используются незавершенные дома, то есть все риски на стройплощадке.

По согласованию с Минстроем РФ создана рабочая группа, в которую вошли представители Российского союза строителей, Минпромторга. Предстоит разработать специальную программу по развитию малоэтажного строительства.
«Найти общий язык с сетевыми компаниями отдельному застройщику всегда сложно. Поэтому решение вопросов земли и инфраструктуры, согласование всех документов муниципалитеты могут взять на себя. Есть практика, когда власти регионов профессионально занимаются такими проблемами и приглашают застройщиков на площадки, чтобы централизованно решать вопрос, — проиллюстрировал Олег Бетин. — Поручение президента по ипотечному кредитованию на сегодня выполнено — надо, чтобы данный механизм пошел в широкую практику. Для этого нужно привлекать застройщиков с надежным опытом и репутацией. Также большую необходимость мы видим в полномерном использовании земельных ресурсов, тогда спрос на малоэтажное строительство будет расти».
В онлайн-конференции приняли участие руководители компаний-застройщиков, которые поделились собственным видением перспектив ИЖС. 
Генеральный директор компании «Экокомплект» Евгений Назаренко заметил, что существует более 20 технологий домостроения, но далеко не все из них подходят для реализации проектов, предполагающих круглогодичное проживание. «Сегодня ни у клиентов, ни у банков нет понимания, какие технологии надежны, в какие можно инвестировать деньги, а в какие нет, — полагает руководитель. — Для решения проблемы необходимо создать реестр технологий с фундаментальной экспертной оценкой срока службы таких домов, того, какие средства должны быть использованы, чтобы клиенты безбоязненно могли их покупать. Это поможет и банкам: основываясь на четкой экспертной оценке, они смогут понимать, на какие технологии можно выделять ипотечные деньги, не боясь, что они будут потеряны». 
По информации генерального директора ивановской ГК «Центр строительных услуг» Андрея Жеглова, в его регионе банки рассматривают ипотеку на квартиры в МКД 1-3 дня, а на ИЖС — 6-8 месяцев. При этом ни одного положительного решения по ипотеке не принято. «Кроме того, у застройщиков при опережающем строительстве инженерной инфраструктуры возникают вопросы, куда затем передать возведенные сети, — сообщил спикер. — Ресурсники не хотят принимать сети на свой баланс, а у застройщиков нет ни опыта, ни специалистов для их обслуживания». 

Коммерческий директор краснодарской ГК «HBM» Максим Манахов рассказал, что в мае возник небывалый спрос на их продукт. 90% домов, купленных в коттеджных комплексах, было приобретено за наличный расчет, и только 10% — на ипотечные средства. «В период пандемии люди увидели, каково это — постоянно находиться в четырех стенах, не имея возможности выйти, — объяснил топ-менеджер. — Имеет значение и тот фактор, что граждане, у которых был некоторый запас денег, предпочли вложить их в недвижимость, чтобы сохранить».
Руководитель компании «Перестрой-Ка» Владимир Филиппов признался, что в Ростовской области, где он работает, покупатели стремятся к индивидуальности; еще ни один заказчик не въехал и не живет в типовом коттедже — все просят переделать с учетом конкретных предпочтений. «Самая большая проблема — нормы качества, точнее их несоблюдение, — полагает эксперт. — Это возникает в момент, когда застройщик стремится получить максимальную выгоду. Непрофессиональный человек может не заметить низкое качество строительства, например неправильно выполненный фундамент или цокольный этаж. Мы замечаем. И считаем, что обязательно нужно повысить качество возводимых малоэтажных домов, ужесточив нынешние нормы и требования». 

А директор волгодонской компании «Город счастья» Владимир Брагин уверен, что для успешного продвижения проектов ИЖС необходимы близость коттеджных поселков с индивидуальным жильем к городу, развитая инженерная инфраструктура, дорога с твердым покрытием и дешевая ипотека. «В этом случае можно ожидать хороших продаж, — поделился рецептом спикер. — Мы начинали строительство коттеджей частично на собственные средства с приобретением и оформлением земельных участков, затем — привлекая заемные средства. Деньги покупателей шли на развитие инженерной инфраструктуры. Правильно оформленную земельную недвижимость банки кредитуют без проблем».
Авторы: Данил Савельев