На пути к заветной цифре

«Вестник» выяснил у экспертов рынка, насколько реальным они считают ввод 1 млрд кв. метров жилья до 2030 года

13.01.2021
2020 год стал богатым на сюрпризы: вопреки пандемии коронавируса, внезапно парализовавшей экономику, и благодаря государственной поддержке в виде льготной ипотеки по лакомой ставке в 6,5% строительство жилья не остановилось, а квартиры разлетались как горячие пирожки. Чем еще запомнился 2020-й российским застройщикам, риелторам и девелоперам? Какое жилье сегодня пользуется наибольшим спросом у покупателей? Каковы тренды в квартирографии Москвы и регионов? И сможет ли страна построить за 10 лет более миллиарда квадратных метров? Обо всем этом мы поговорили с экспертами отрасли. 

Насколько осуществима перспектива строительства 1 млрд квадратных метров жилья? Какие меры поддержки рынка необходимо обеспечить для достижения заветной цифры? 
Ильдар Хусаинов.jpg
Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»:
— Сокращение объема предложения на рынке жилья по большей части вызвано ажиотажным спросом на недвижимость в этом году. Запуск программы льготной ипотеки позволил обеспечить высокую покупательскую активность. И это было весьма актуально, поскольку снижение спроса могло привести к стагнации на строительном рынке и в перспективе двух-трех лет могло наступить существенное снижение объемов ввода жилья. 
Сейчас развитие строительной отрасли выглядит более перспективно. Конечно, последние события существенно подкорректировали планы, но не настолько критично, как могло бы быть. Первое, что требуется обеспечить сейчас, — уверенность девелоперов, а для этого нужна четкая и понятная долгосрочная стратегия в отношении мер по поддержанию спроса на рынке недвижимости. Второе — необходимо упрощать строительные процедуры и ускорять их. Третье — не исключено, что ситуация с коронавирусом сделала актуальным пересмотр существующего механизма раскрытия эскроу-счетов. И, конечно, дальнейшая политика в отношении процентных ставок не должна быть радикально противоположной той, что ведется сейчас. Резкое изменение ставок может свести к нулю полученный для строительной отрасли эффект от льготной ипотеки. 
Дмитрий Алексеев.jpg
Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости»:
— Для выполнения этой задачи в России каждый последующий год необходимо строить на 4 млн кв. метров больше, чем годом ранее. Подобная динамика наблюдалась с 2005-го по 2015 год. Однако потом ситуация изменилась, и рекордный результат в 85 млн кв. метров, построенных в 2015 году, превзойти так и не удалось. 
Еще год-два нынешние темпы ввода жилья будут поддерживаться проектами, которые стартовали в 2018 году, когда наблюдался аномальный пик выдачи новых разрешений на строительство вследствие введения проектного финансирования. Статистика следующего года также пополнится метрами, перенесенными с 2020 года из-за кризиса, а вот потом поддерживать даже текущий уровень будет достаточно сложно.
В достижении заветной цифры поможет всероссийская реновация. Кроме того, учитывая динамику изменения доходов населения за последние несколько лет, росту количества квадратных метров будет способствовать увеличение их доступности. Верный, но небыстрый путь к этому — развитие инфраструктуры и создание комфортных условий для проживания в пригородах, что в свою очередь приведет к тому, что покупатели предпочтут приобретать большую площадь за схожий бюджет. Помимо этого положительный эффект на увеличение числа метров оказывает и развитие ИЖС — переезд из квартиры в дом зачастую сопровождается увеличением площади, нередко кратным.
Салават Назаров.jpg
Салават Назаров, директор по маркетингу ГК «Первый Трест»:
— Для того чтобы достичь этой цифры, застройщикам необходимо вводить в эксплуатацию около 120 млн кв. метров в год. Однако важно понимать: такой показатель зависит не только от желания строить. Рост объемов строительства в первую очередь связан со спросом: чем выше спрос на жилье, тем больше застройщики готовы строить. Для того чтобы обеспечить заданные в рамках нац­проекта «Жилье и городская среда» 120 млн кв. метров в год, необходимо повысить доступность покупки жилья. Важную роль здесь играют финансовые меры поддержки, такие как доступная ипотека и повышение покупательской способности населения.
Также немаловажную роль для увеличения объемов строительства играет и популяризация профессии строителя среди наших граждан. Сегодня мало кто готов работать на стройке, а большинство рабочих — мигранты, которые приехали на заработки. При закрытии границ отрасль столкнулась с нехваткой рабочей силы, что в свою очередь также сказывается как на объемах текущего строительства, так и на объемах ввода в эксплуатацию. 

Какие тренды в жилищном строительстве, в том числе в квартирографии, выявила пандемия коронавируса? Какое жилье пользуется наибольшим спросом? 
Виталия Львова.jpg
Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty:
— В целом год был неоднороден, но практически по всем городам-миллионникам произошел рост цены на квадратный метр, вне зависимости от типа и класса жилья. Некоторые города скакнули до 20% в цене. 
Ипотека спровоцировала рост темпов продаж, и ассортимент, который планировался после ввода жилых домов и ЖК в эксплуатацию, вышел на рынок, был успешно продан. То, к чему все мы готовились, — присутствие на рынке большого объема предложений готового жилья, не случилось, и мы находимся в рынке, который работает по принципу долевого участия. Речь идет о том, что большинство покупателей покупку квартиры совершают в первый раз. Они плохо читают договоры, слабо разбираются в жилищной политике, что позволяет застройщикам продавать решения, которые в будущем выведут данного покупателя на рынок для улучшения жилищных условий снова. 
Надо сказать, что Москва в свое время прошла по этому пути. Но сегодня в столице платежеспособность и спрос начали релонгировать в сторону точечных проектов в более престижных локациях уже с более высоким уровнем качества строительства. Другие города еще не успели выйти на этот уровень, и там по-прежнему многие проекты потребность в жилье закрывают, а потребность в качестве жизни — нет. 
С точки зрения текущей ситуации непосредственного управления ассортимента и ценообразования, ситуация в 3-4-м квартале 2020 года была не совсем правильная, потому что начиная с сентября застройщики пересматривают ценодвижение еженедельно. У большинства застройщиков есть цифровые системы, позволяющие смотреть ассортимент квартир в наличии у себя на полке, а также на полке у своего конкурента, и путем простого сравнения пересматривать цену в сторону увеличения, потому что данный ассортимент выбывает. Здесь можно отметить, что с августа идет вымывание крупных квартир — это радует, если сравнивать  4-й квартал этого года с 4-м кварталом предыдущего, то продажи двухкомнатных, двухкомнатных евроформата и трехкомнатных квартир в этом году идут активнее, чем в предыдущих годах. 

Ильдар Хусаинов:
— Доля спроса на малогабаритное жилье площадью до 30 кв. метров в общем объеме сделок в городах России, по нашим данным, выросла с 20,8% до 23,48%, при этом доля наиболее популярных квартир площадью от 30 до 59 кв. метров сократилась с 60,32% до 57,37%. Пиковое значение доли новостроек в общем объеме одобренной ипотеки пришлось на май 2020 года, когда она выросла до 28%, потеснив готовое жилье (63,9%) и загородную недвижимость (8,1%). Сейчас рынок недвижимости начинает постепенно стабилизироваться и приходить к своему привычному балансу, по большей части из-за сокращения объема предложения на рынке новостроек и более активного роста средней цены, чем на рынке готового жилья. В целом же максимальная доля сделок по покупке новостроек была зафиксирована нами в октябре — она достигла 25,2%, в то время как доли сделок по приобретению готового жилья и загородной недвижимости составили 62,6% и 12,2% соответственно. С апреля 2020 года мы отмечаем постоянный прирост средней суммы ипотечного кредита. Если в начале 2020 года она составляла 2,428 млн рублей, а в апреле снизилась до 2,246 млн, то к октябрю она выросла до 2,558 млн рублей. С одной стороны, это объясняется доступностью ипотечных кредитов, с другой, динамикой роста стоимости недвижимости. При этом средняя площадь квартир, покупаемых в России, снизилась с 55,2 кв. метров в 2019 году до 54,9 кв. метров в 2020-м. Сейчас ощущается дефицит предложения на начальной стадии строительства, поскольку такие объекты наиболее привлекательны как для инвесторов, так и для тех, кто хочет выгодно улучшить свои жилищные условия. 

Дмитрий Алексеев
— Пандемия дала мощный толчок развитию формата удаленной работы для офисных сотрудников. Тем не менее перед тем как корректировать существующую квартирографию, стоит понаблюдать, насколько закрепится новый тренд и повлияет ли он на желание покупателей иметь на одну комнату больше (в качестве домашнего офиса) либо же работать в коворкингах на территории своих жилых комплексов.

Салават Назаров:
— Последние три года идет трансформация планировочных решений. Спросом все больше пользуются не стандартные 2- или 3-комнатные квартиры, а европланировки, большая кухня-гостиная и несколько изолированных спален. Такие планировки помогают экономить квадратные метры, что делает покупку многокомнатной квартиры более доступной. И во время самоизоляции люди поняли, что важно не количество квадратных метров, а личное пространство, где ты можешь поработать или отдохнуть, не мешая остальным домочадцам. Поэтому я думаю, что популярность таких квартир будет только расти. Также выделился тренд на покупку квартир с террасами, которые дают ощущение загородной жизни, и с мастер-спальнями, где вместо гардеробной можно оборудовать личный кабинет. 
Авторы: Надежда Кириленко