Свой дом — снова крепость

Пандемия COVID-19 подстегнула спрос россиян на жилье на земле



14.01.2021
Риелторы отмечают, что россияне начинают потихоньку уставать от «человейников» (так в народе прозвали большие типовые жилищные комплексы) и все с большим интересом смотрят в сторону индивидуального жилья с участком земли. Это мнение подтверждает и статистика: в 2019 году ИЖС росло значительно более серьезными темпами, нежели многоквартирное жилищное строительство. 2020 год только усилил эту тенденцию: многие обладатели городских квартир поняли, что во время форс-мажорных событий, таких, например, как самоизоляция в период пандемии, гораздо комфортнее находиться в собственном доме.

На момент написания статьи точная статистика по итогам 2020 года еще не была готова, однако предварительные данные дают уверенное основание утверждать, что в части ввода индивидуальных жилых домов рост будет достигнут внушительный. Так, согласно данным ДОМ.РФ, только в ноябре ввод индивидуальных домов увеличился сразу на 42% по сравнению с ноябрем прошлого года и достиг 4,9 млн кв. метров, а всего за 11 месяцев текущего года введено 34 млн кв. метров индивидуального жилья (+4% к аналогичному периоду 2019 года). Согласно прогнозу аналитиков, по итогам года в секторе ИЖС будет сдано не менее 40 млн кв. метров жилья, а рост составит порядка 5%. Конечно, это далеко не те результаты, что были показаны в 2019 году (+18,7%), однако цифры все равно впечатляют.

Стройка государственной важности. Таким образом, уже второй год подряд сектор ИЖС чувствует себя увереннее индустриального домостроения, хотя несколько предыдущих лет тренд был обратным (см. инфографику). В чем же дело? 

Ввод общей площади жилых 1- и 2-этажных домов в России, по годам (в тыс. кв. м)

Этажность

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

1 этаж

13174

13240

13665

14924

14072

12954

11995

10725

13164

2 этажа

12520

13302

14147

17449

17268

15441

16739

16788

20995

всего

25694

26542

27812

32373

31340

28395

28734

27513

34159


Аналитики отмечают, что по мере восстановления платежеспособного спроса россияне начали больше интересоваться индивидуальными домами, которые при прочих равных условиях предоставляют совершенно иной уровень комфорта по сравнению с городской квартирой. Кроме того, многие городские семьи, особенно обеспеченные, стремятся приобрести собственный дом в качестве второй резиденции. 
Еще один важный фактор — бушевавшая почти весь 2020 год пандемия коронавирусной инфекции. Как показал опрос ВЦИОМ, который был проведен по заказу ДОМ.РФ летом прошлого года, почти 40% россиян в условиях пандемии стали рассматривать индивидуальные дома как более предпочтительные для проживания. Как отмечает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, собственный дом по сравнению с городской квартирой является более просторным жилищем, к тому же практически всегда к нему прилагается приусадебный участок — это те преимущества, которые люди особенно оценили в условиях самоизоляции и дистанционной работы в 2020 году.
Как известно, перед российским стройкомплексом поставлена задача — строить 120 млн кв. метров жилья в год. При этом в Правительстве РФ уверены, что этого показателя невозможно добиться без значительного прироста в частном секторе, и уже сделан ряд важных шагов, которые в ближайшее время помогут ускорить рост ИЖС. Так, в 2020 году по поручению президента России разработана дорожная карта развития индивидуального жилищного строительства в нашей стране. Программа, рассчитанная на 2020-2024 годы, должна увеличить объемы строительства индивидуальных домов с нынешних 30-36 млн кв. метров в год до 40 млн кв. метров. В результате в РФ будет дополнительно возведено 24 млн кв. метров жилья. 
Также в этом году в рамках федерального проекта «Комплексное развитие сельских территорий» стартовала программа выдачи сельской ипотеки, в рамках которой можно получить кредит на покупку жилья или строительство собственного дома под 2,7%. 
малоэтажное строительство.jpg
В ожидании кредита. Именно отсутствие внятного ипотечного кредитования считают главным тормозом развития ИЖС, считает большинство опрошенных «Вестником» застройщиков. Данный опрос проведен в рамках исследования, которое аналитический центр МИД «ЕвроМедиа» провел в ноябре-декабре 2020 года совместно с экспертной группой по мониторингу общественного мнения Общественного совета при Минстрое России. Так, коммерческий директор компании «Экокомплект» (г. Москва) Михаил Кононов отмечает, что в банках, с которыми он работает, доля кредитов на малоэтажное жилье в общем объеме ипотечного портфеля составляет 1-5%. «Банки понять можно: учитывая дикость рынка, дом может быть построен из чего угодно, например из гнилых досок, — говорит он. — В сфере кредитования многоэтажного жилья есть понимание, что такой дом простоит намного дольше, чем составляет срок погашения ипотеки. В качестве выхода из ситуации власть, банки и строители должны прийти к общему знаменателю, и этот процесс сейчас движется. Я верю в эволюцию». Малоэтажная ипотека сейчас практически отсутствует, соглашается руководитель группы компаний «Центр строительных услуг» (г. Иваново) Андрей Жеглов. «Чтобы получить одобрение банка на покупку квартиры, потребуется неделя, на дом — где-то полгода. Сейчас объемы индивидуальных домов и многоквартирных вводятся где-то в пропорции 50 на 50. Но если будут решены проблемы с ипотекой, а также с долевым финансированием проектов малоэтажной застройки, то ИЖС окажется в равных условиях, ее объемы возрастут в 3-4 раза, она вытеснит МКД. Представьте, что запретили ипотеку в многоквартирных домах. Объемы продаж жилья в них упадут пятикратно», — говорит Андрей Жеглов. 

Михаил Кононов также считает, что если государство сделает рынок более цивилизованным, ИЖС ждет взрывной рост. «По нашим ощущениям, до 70% населения, живущего сейчас в квартирах, хотели бы переехать в свой дом. Это, конечно, при условии доступности инфраструктуры  — школ, больниц, качественных дорог», — отмечает он.

Еще одной проблемой для застройщиков ИЖС является дефицит земли и дороговизна коммуникаций, в прокладке которых государство участвовать не желает. «Расходы на инженерию составляют 10-30% сметной стоимости многоквартирного дома. Другой пример — индивидуальный дом, который я построил сам для себя. Здесь расходы намного выше. Дополнительно мне пришлось бурить скважину, строить септик, тянуть 400-метровую линию электропередачи. Равнодушие местных властей и бюрократизм коммунальных служб тормозят развитие малоэтажного строительства, как и многоэтажного. После того как создали новую инфраструктуру в ходе строительства дома, они не хотят принимать ее на баланс, процесс забюрократизирован. Хоть создавай собственную коммунальную службу, которая начнет ее эксплуатировать», — говорит генеральный директор компании «Камчатгэсстрой» Андрей Ленда. 

Власти не строят сети, расходы на них ложатся на застройщика, говорит Андрей Жеглов. «При возведении многоквартирных домов на километр коммуникации приходится где-то 20-25 тыс. кв. метров жилья, при малоэтажном строительстве — 1,5 тыс. Плотность такой застройки в 10-20 раз меньше. В дальнейшем передать сети на баланс городу невозможно из-за бюрократичности муниципальных властей и коммунальных служб. Мы создаем им лишние проблемы: инфраструктуру надо содержать, не говоря уже о том, что в возникшем поселке следует строить социальные объекты — детсады и школы», — сетует застройщик. Все это, по словам Жеглова, делает строительство малоэтажного жилья в сегменте «эконом» в принципе невозможным, что также ограничивает развитие рынка. «Во-пер­вых, получается дорого. Во-вторых, после того как вы создадите ТСЖ и управляющую компанию, жильцы «эконома» не захотят ей платить и все начнет приходить в упадок. А у покупателей «комфорта», «бизнеса» и «премиума» уже иной менталитет», — объясняет Жеглов.
малоэтажное строительство1.jpg
Болезни роста. Государство в последнее время предпринимает правильные шаги для развития рынка малоэтажного строительства, однако многие механизмы пока еще работают плохо либо не работают вовсе, говорит председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, генеральный директор ГК Omakulma Виолетта Басина. Это касается, например, вышеупомянутой льготной ипотеки в сельской местности. По словам Басиной, основная проблема заключается в том, что застройщики могут получить средства в банке только частями — по факту выполнения очередного этапа работ, а сами эти работы проводят за свой счет. Банковский платеж разделен на три этапа: 20% от суммы — по факту возведения фундамента жилого дома, 30% — после возведения кровли и установки окон, 50% — по завершении строительства дома. «Далеко не у всех застройщиков малоэтажного жилья есть возможность финансировать большой объем строительства за свой счет. Кроме того, в малоэтажном строительстве земля, как и дом, находится в собственности у физического лица, которое, например, может сколь угодно долго тянуть с подписанием акта приема-передачи, а это, в свою очередь, приводит к задержке банковских выплат», — поясняет Виолетта Басина.

Эти проблемы со временем будут решены, уверены эксперты. Дорожная карта развития ИЖС позволит расшить узкие места и высвободить огромный потенциал рынка, в первую очередь благодаря развитию ипотеки на такие дома, отмечает Михаил Гольдберг. По его словам, сейчас банку трудно оценить реальную стоимость дома, в отличие от квартиры в многоэтажке, да и продать залоговый дом в случае возникновения каких-то проблем будет гораздо сложнее. «Дорожная карта развития ИЖС предлагает решить проблему с помощью комплексной застройки по типовым проектам, обеспеченной инфраструктурой. Стандартизация и промышленное строительство индивидуальных домов позволят нарастить выдачу ипотеки в этом сегменте», — говорит Михаил Гольдберг.

Ожидается, что поможет государство застройщикам и с коммуникациями. Программа предполагает, что предоставляемые под ИЖС участки будут заранее обеспечены инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Предлагается синхронизировать инвестиционные программы поставщиков электроэнергии, газа и тепла с территориальным планированием и делать это за счет регионального бюджета. В отдельных случаях расходы могут частично компенсироваться из федерального бюджета, на это предполагается выделить 137 млрд рублей. Что касается земельных участков, то выделять зоны для частного сектора власти должны преимущественно на территориях с развитой инфраструктурой и вблизи «мест приложения труда», в границах застроенных территорий муниципальных образований. Допускается расширение участков за счет земель лесного фонда, но это должно быть обосновано социально-демографическим, экономическим и другими прогнозами развития. 
Постепенно привыкают девелоперы и к новым правилам долевого строительства. К примеру, уже продаются дома по эскроу-счетам в ЖК «Новая Щербинка», Park Fonte на Новой Риге и мультиформатный поселок Мечта на Дмитровском шоссе. Правда, все это — элитные поселки. Застройщикам бюджетных домов и коттеджей пока приходится непросто: из-за минимальной рентабельности банки считают вложение в подобный проект потенциально рискованным.

В пресс-службе Россельхозбанка отмечают, что РСХБ как аккредитованный банк-оператор по сельской ипотеке крайне заинтересован в развитии малоэтажного строительства. По мнению специалистов банка, повысить интерес финансовых организаций, работающих с данным сегментом, могло бы внедрение механизма страхования, создание открытого реестра одобренных и проверенных подрядчиков, предоставление льготного финансирования на реализацию первого этапа строительства и создание институционального застройщика малоэтажного жилья.
Авторы: Сергей Семенов