Гусарская рулетка в малоэтажке

На юге России загородный бум. Стремительно и стихийно к нам перекочевал новый западный тип жилья — дома в коттеджном поселке. Если в предкризисные годы под региональными центрами с большим трудом можно было найти 1-2 проекта, то в первой половине 2010-х годов их численность измеряется в десятках. В масштабах же всей страны речь можно вести о тысячах загородных комплексов.

Законодатели отстают: ни в Жилищном кодексе РФ, ни в других нормативных документах ничего не сказано о таком виде недвижимости, не говоря уже о регулировании отношений между застройщиками и покупателями. Заимствованная нами у Запада идея строительства коттеджных поселков в российских условиях развивается совершенно иным, уникальным путем, который непредсказуем.

Свой дом вместо «трешки»
Застройщики констатируют: явление порождено реальным спросом. Чем южнее регион, тем выше спрос на малоэтажное жилье. При этом дефицит и дороговизна земли в крупных городах вынуждают застройщиков возводить многоэтажки. Выискивать точечные участки под одиночные малоэтажные дома, цена на которые взвинчивается из-за дорогой земли, крупным строительным компаниям неинтересно. Некоторые состоятельные застройщики-индивидуалисты действуют «от обратного»: подводят коммуникации к одиночным загородным коттеджам и получают в результате жилье не с «золотой» землей, а с «золотыми» сетями. Профессиональный девелопер выбирает третий путь: сначала обеспечивает коммуникации городского качества, а затем организует масштабную комплексную малоэтажную застройку. Практика показала: таким способом недвижимость можно удешевить, хотя и в разумных пределах. Минимальный «входной билет» в большинство коттеджных поселков Южного округа сопоставим со стоимостью трехкомнатной квартиры экономкласса.

— Самые дешевые наши коттеджи площадью 96 кв. метров можно купить за 4 млн рублей, — рассказывает директор департамента продаж «Южной девелоперской компании» Елена Щербак, строящей коттеджный поселок Донской в 10 км от Ростова. — В стоимость входят 4-5 соток благоустроенной земли, дом с навесом под автомобиль, кирпичным забором, электрическими воротами.

Другой пример — 5-6-комнатные квартиры в таунхаусах ростовского поселка Солнечный, который является рекордсменом региона по количеству жильцов. За 130-метровое жилье без соседей сверху с 2-3 сотками земли здесь просят в районе 3,6 млн рублей. За те же деньги в городе можно продать 60-70-метровую «трешку» в хрущевке.

«Входной билет» в самый дорогой коттеджный поселок Ростова — элитную Старочеркасскую Ривьеру — начинается примерно с 10 млн рублей. За такие деньги здесь на 5-6 сотках земли продадут или построят скромный коттедж, разумеется, скромный по здешним меркам. Минимальный же десятимиллионный чек ориентирован на «бизнесменов среднего звена» — тех, кому по силам построить индивидуальный дом в черте Ростова. В городе одна земля с сетями стоит от 1 до 2,5 млн за сотку.

Подобная конъюнктура сложилась и в других регионах ЮФО. Наиболее развит рынок коттеджных поселков в Краснодарском крае, где насчитывается более 50 проектов. Эксперты отмечают аналогичный тренд — индивидуальная недвижимость в загородных комплексах стоит значительно дешевле, чем в городе. При этом, как заявлял генеральный директор Единого кол-центра новостроек Краснодара Сергей Калиненко, если за помещения в загородных многоквартирных домах просят на 30% дешевле, то приобрести более просторный коттедж с землей в ряде малоэтажных комплексов может потенциальный покупатель дешевой трехкомнатной квартиры. Изучая историю комплексного коттеджного строительства, рискуешь столкнуться с пропорциями: на каждый один успешный проект приходится один прогоревший.

Резонансные проекты Южного округа (Источник ИД «МедиаЮг»)

Как управлять коттеджным поселком?
Отдельный вопрос возникает, как жить в коттеджном поселке, если в законах ничего не сказано о таком типе недвижимости. По словам застройщиков, выход остается искать в следующих законодательных лазейках.

Статья 7 Жилищного кодекса РФ гласит: «К жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу».

Часть 1 статьи 135 и часть 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ дают право собственникам соседствующих друг с другом индивидуальных и небольших многоквартирных домов, имеющих общую инфраструктуру и объекты общего имущества, объединяться в товарищество собственников жилья. Таким образом, поселок со сформировавшейся застройкой и инженерией по аналогии приравнивается к многоквартирному дому.

Если же купленный «поселок» состоит из земельных участков с сетями или земли без инженерии, жильцы могут создать некоммерческое партнерство (но не ТСЖ). А аналогии на основании статьи 7 ЖК РФ они будут проводить не с многоквартирным домом, а с садоводческим или дачным товариществом.

Коттеджные лжепоселки
В отличие от покупателей квартир в многоэтажке, дольщик в загородном жилье идет на двойной риск, рискуя остаться без дома, но с коммуникациями, или с домом, но без коммуникаций, а также и просто с одной голой землей. По оценкам краснодарских экспертов, на Кубани коттеджных поселков переизбыток, при этом реализация таких проектов сопряжена с высокими рисками.

— Многие хотят жить за пределами города и иметь свой кусок земли, поэтому будущее у этого сегмента однозначно есть. Но сейчас застройщики стараются возводить отдельные коттеджи под заказ, а не целыми поселками. Но предложение уже превышает спрос. Строить поселки бизнес- или элиткласса с полностью замкнутой инфраструктурой рискованно и нецелесообразно. Выгоднее осваивать площадки рядом со сложившейся инфраструктурой, — говорит он.

В Волгоградской области в большинстве случаев за коттеджные поселки выдают себя садоводческие товарищества, чьи земли пребывают в категории сельхозназначения. Подобные территории оптимальны для возведения сезонного жилья, но не дома для постоянного проживания. В Астрахани под коттеджными поселками позиционируется просто малоэтажное жилье, возводимое в кварталах индивидуальной застройки.

Под Ростовом заявлено свыше 30 проектов, однако количество реально состоявшихся, где уже живут люди, можно пересчитать по пальцам. По словам предстадителя риелторской компании «Титул» Ирины Давыденко, главная проблема коттеджных поселков в том, что на этом рынке сформировался сегмент проектов откровенно низкого качества. О возведении жилья повышенной комфортности на таких участках в принципе невозможно вести речь, последние проигрывают даже ущербным садоводствам, где недвижимость пользуется большим спросом. «Мы охотно продаем загородные дома в соседствующих с Ростовом хуторах Рыбацкий, Курганы, Колузаево, Недвиговке, других сельских районах, но с опаской относимся к коттеджным поселкам. Очень много комплексов, где есть только электричество или вообще ничего нет. Как правило, собственникам потом приходится самим инициировать проведение сетей, а это очень дорого. Часто застройщики опаздывают по срокам и меняют план. Если такой загородный комплекс обанкротится, это ударит и по нашей репутации», — говорит она.

Среди загородных проектов Ирина называет несколько исключений, одним из которых, по ее словам, является Солнечный. Застройщики тоже говорят о множестве подделок на диком рынке загородного жилья: львиная доля земель позиционируется как коттеджные поселки в целях накрутки стоимости. «Их продавцы не девелоперы и не строители в принципе. Это «щипачи», которые, как правило, живут в Москве и по своему юридическому статусу являются обыкновенными физлицами. Они никогда ничего не сделают, — уточняет ситуацию застройщик Старочеркасской Ридьеры, генеральный директор Азово-Донской девелоперской компании (АДДК) Константин Швалев. — У них для этого ничего нет: ни денег для инвестирования, ни техники, ни рабочих. Вообще законы не запрещают спекулировать землей, которая всегда служит привлекательным активом. Но при чем здесь строительство?»

Блеф на стройплощадках
Отсутствие определений в законодательстве, что есть «коттеджный поселок», позволяет предлагать покупателю любого кота в мешке. Помимо обычных мошенников и спекулянтов, ряд строительных фирм легкомысленно берется строить поселки на «авось», не располагая ресурсами. На стройплощадках идет игра в гусарскую рулетку: застройщик подвергает чрезмерным рискам и себя, и покупателей. Возводить с откровенными нарушениями, без разрешений и членства в СРО высотный дом в городе не позволит законодательство.

А на коттеджный поселок проверяющие реагируют скупо, благо строить малоэтажку дозволено и хозяйственным способом. Загородный комплекс — это своего рода многоквартирный дом, однако разобранный на отдельные «домики». Сложный архитектурный организм, но растущий вширь, а не вверх.
— Было дело, я мысленно «превращал» в коттеджный поселок крупную многоэтажку, — рассказывал в ходе своего посещения Южного округа вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) Валерий Казейкин. — В результате у меня стала измеряться многими километрами общая протяженность коммунальных сетей, в сотни раз выросла площадь «внутрикварталки» и дворовой территории, объектов благоустройства.

К названному Казейкиным обширному хозяйству можно добавить большой перечень других сложных объектов в виде различных подстанций, очистных сооружений и даже разводящих сетей.

И если по численности жильцов коттеджный поселок сравним с многоквартирным домом, то по своей сути — это мини-город, призванный обеспечить самодостаточность своим жителям. А посему сюда следует вписать хотя бы минимальный набор социальной инфраструктуры. Способна ли все это создать низкокапитализированная строительная фирма?

— Применительно к нашим реалиям коттеджный поселок — это комплекс из индивидуальных домов для постоянного проживания с развитой современной инженерией, объектами благоустройства, набором «социалки», эффективно работающей управляющей компанией и ТСЖ, — комментирует ситуацию Константин Швалев. — И самое главное — в коттеджном поселке должны быть дома, возведенные застройщиком. Причем в создаваемой среде должна присутствовать какая-то общая идея, философия. Этим загородный комплекс также отличается от садоводческого товарищества.

Коттеджные поселки без коттеджей
Активно вкладываться в комфортную среду и продавать качественное готовое жилье многим застройщикам мешает не только ограниченность в средствах, но и страхи. Где гарантия, что дома с наружной отделкой и дворовым благоустройством будут востребованы и загородный комплекс не превратится в поселок призраков? Посему многие компании ограничиваются строительством коммуникаций, продавая землю с сетями, но без подряда. На рынке недвижимости возник уникальный сегмент — коттеджные поселки без коттеджей. А это, как констатируют в АДДК, — верный путь в садоводство, поскольку контроль над формированием среды проживания будет утрачен. В процессе стихийной застройки возникнет анархия: некоторые участки зарастут амброзией, поскольку их купят исключительно в целях сохранения денег, дороги и объекты благоустройства разобьют КамАЗами. Но такой комплекс будет продаваться долго и еще дольше застраиваться. Желающих купить дефицитную землю с сетями хватает, однако они хотят, чтобы по соседству с землей обязательно стояли коттеджи — как гарантия «светлого будущего». Конечно, существуют и компромиссные варианты: примером служит проект загородного комплекса «Изумрудный» под Ростовом-на-Дону, где продавалось около 200 объектов. Основную ставку застройщик сделал на землю с сетями, позиционируя коттеджный поселок как место для строительства «дома своей мечты». Но при этом здесь продавалось и немногочисленное готовое жилье — дома и таунхаусы.

— Наших покупателей интересовала в основном земля, каждый имел определенные представления о собственном доме, многие загодя запаслись эскизами из архитектурных журналов, понравившимися фотографиями зарубежных домов, — рассказывает коммерческий директор «Изумрудного» Павел Хан. — Стоимость нашей сотки на различных этапах составляла 400-450 тыс. рублей, а тот, кто вложил такие деньги, вряд ли захочет строить сараи. Высокая цена на землю служит определенным цензом для загородного комплекса. Продажи недвижимости здесь начались в 2011 году. Сегодня, три года спустя, половина поселка по-прежнему представляет собой стройплощадку с носящимися грузовиками, снующими гастар-байтерами, а на другой половине уже живут люди. Когда закончится строительный процесс и что получится в конечном результате — по-прежнему не ясно.

Вы хозяин своего мини-города!
В загородных комплексах будущий жилец приобретает сразу три объекта: дом, землю и окружающую архитектурную среду. Среда в закрытом загородном комплексе — это не просто продолжение двора и дома. Она представляет собой общедолевое имущество всех жильцов, подобно подвалу или подъезду в многоквартирном доме.
— За шесть лет жизни в коттеджных поселках я не увидел ни одного пьяного, валяющегося на земле, ни одного бомжа, — говорит Евгений Малинин, успевший пожить сразу в двух комплексах под Ростовом — сначала в Солнечном, а затем в Старочеркасской Ривьере.

— Конечно, стиль жизни в благоустроенном поселке отличается от городского, — подтверждает Ирина Давыденко. — Наши клиенты в Солнечном довольны и охраняемой территорией, и детскими площадками, и социальным окружением. Они вряд ли откажутся от такого жилья в пользу индивидуального дома в Ростове. В Старочеркасской Ривьере, например, в общей собственности пребывают набережная и пляж, по завершении проекта их протяженность составит около 1,5 км. Нежелание государства содействовать жителям крупных городов в развитии земель под строительство малоэтажки повлекло встречный тренд: девелоперы на деньги клиентов сами строят мини-города, инфраструктура которых оказывается в частной собственности.

«Получается, мы совместно с компанией АДДК без чьей-либо помощи на свои средства возводим некий «город солнца», — констатирует Евгений Малинин. — Но в таком случае нам следует провозгласить себя отдельным муниципальным образованием, избрать мэра Старочеркасской Ривьеры, сформировать бюджет из установленных налогов на недвижимость. И тратить их на благоустройство. При этом возникает вопрос: что ждет дольщиков в обанкротившихся проектах?» По оценкам Евгения Малинина, даже садоводство с улочками полноценной ширины можно превратить в приличный поселок, равно как и наоборот. Похоже, со временем мы получим в окрестностях региональных центров различные города-спутники. Среди них будут и дорогие престижные микрорайоны, и свои гарлемы с шанхаями. «Рынок загородной недвижимости ждет эволюция, со временем «лжепоселки» обанкротятся, — прогнозирует г-н Швалев. — А их жильцы начнут обивать пороги местных администраций, чтобы инженерию достраивали за счет бюджетных средств. У властей традиционно не будет денег, и инфраструктура на десятилетия тяжким бременем ляжет на плечи людей, что создаст высокую стоимость жизни на земле низкого качества».

Из списка инцидентов в Южных регионах (Источник ИД «МедиаЮг»)