Строительный драйв

К дискуссии были приглашены представители власти, банковской сферы, компаний-застройщиков. Общее мнение: темпы строительства жилья замедляются, но потребность в нем не уменьшается. Количество новоселов зависит прежде всего от степени государственного участия и доступности банковских продуктов. Отдельный аспект — качество квадратных метров, которое не должно приноситься в жертву рыночной конъюнктуре.

В структуре строительной индустрии три четверти принадлежит жилищному строительству 2014 и 2015 гг. оказались рекордными для отрасли: в масштабах России в эксплуатацию было введено 84 млн и 85 млн кв. м жилья соответственно. За первое полугодие 2016 г. сдано 31,5 млн кв. м — 91% к аналогичному периоду предыдущего года. Ростовская область занимает седьмое место в стране: ее результат за шесть месяцев текущего года — 1,022 млн кв. м — 94% по сравнению с таким же отрезком времени прошлого года. Для сравнения: в Краснодарском крае объемы строительства жилья упали на 15%, а в Тюменской области — на все 30%.

 Алексей Дранников, заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области: 

— Для Ростовской области строительство — отрасль-локомотив. Поэтому общая экономическая ситуация в стране непосредственным образом влияет на ситуацию в стройиндустрии региона. Об этом говорят цифры: если в 2015 г нам удалось возвести 2,408 млн кв. м жилья, то планы на 2016 г. составляют уже 2,204 млн кв. м. Видя такую динамику, донское правительство подготовило план первоочередных мероприятий по стимулированию развития жилищного строительства. Цель одного из главных пунктов — защитить граждан от недобросовестных застройщиков. Мы запросили все муниципалитеты, выявили 34 проблемных объекта, по каждому подготовлены «дорожные карты», призванные не допустить появления новых обманутых дольщиков. Кроме того внесены изменения в постановление правительства РО №95 от 7.11.2011 г о порядке предоставления гражданам государственной поддержки в приобретении и строительстве жилья с использованием средств жилищного кредита только на первичном рынке. Также внесены изменения в постановление правительства РО №178 от 11.03.2012 г о порядке предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства субсидий на возмещение части стоимости присоединения к сетям: речь идет о компаниях, которые работают в рамках ФЗ №214 о долевом строительстве. Дополнительный стимул для застройщиков — привлечение их к реализации программ «Жилье для российской семьи», переселения граждан из аварийного жилья, которые финансируются из федерального из областного бюджетов. Согласно указу президента до 1 сентября 2017 г. должен быть ликвидирован весь аварийный фонд, признанный таковым до 1 января 2012 г. На текущий момент на эти цели в Ростовской области выделено 4,2 млрд руб. Мы идем в графике, даже с опережением.

Владимир Диденко, начальник отдела координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону: — Первая ласточка, свидетельствующая об ухудшении ситуации на строительном рынке, — падение объемов ввода индивидуального жилья на 20%. Специфика высотного домостроения такова, что его нельзя остановить. Какая бы ситуация ни складывалась, застройщик должен сдать дом в эксплуатацию и раздать ключи. Хорошие экономические условия или не очень, обязательства перед дольщиками заставляют компанию вывернуться наизнанку, но закончить объект. Именно в такой ситуации мы сейчас находимся.

В 2014 г. после резкого скачка курса евро и доллара люди побежали спасать свои деньги: чтобы сохранить заработанное, они покупали и по пять, и по десять квартир. Благодаря этому очень активно продавалось жилье в ключевых микрорайонах Ростова — Левенцовском и Суворовском. Как будут развиваться события завтра, трудно сказать. Есть пример Краснодара: там многие стройки остановились, и местные компании потянулись в наш город в надежде сохранить свой бизнес и свои коллективы. Вместе с представителями областного минстроя мы объехали все ростовские объекты, переговорили со всеми застройщиками. Общий настрой: сдавать дома нужно любой ценой, потому что ФЗ N° 214 способен разорить любую компанию. В нынешнем году я ожидаю объем ввода жилья на уровне прошлого года; падение произойдет, но, наверное, через год.

Важным драйвером жилищного строительства является финансовая поддержка строительной отрасли, в первую очередь покупателей квартир. С начала 2016 г. рынок ипотеки в России вырос на 40%. В Ростовской области за пять месяцев текущего года выдано около 7 тыс. кредитов — на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

— В мае нынешнего года мы внедрили очень интересную программу ипотечного кредитования, которая связана с льготным финансированием, и на сегодняшний день выдали по ней уже более 200 млн руб. В целом наш банк активно поддерживает всех участников рынка жилищного строительства, для этого разработан и действует ряд программ. Если говорить о льготной ипотеке на первичном рынке, то процентная ставка начинается от 10% годовых, в других случаях речь идет о 12% годовых на покупку недвижимости на первичном рынке и 12,75% — на вторичном рынке. У нас отсутствуют какие-либо комиссии и страховки — клиент получает чистый кредитный продукт. Мы провели анализ и увидели: в первом полугодии 2014 г. «Центр-инвест» выдал 1227 ипотечных кредитов на сумму 2 млрд руб., в первом полугодии 2015 г. — 1195 кредитов на 2 млрд руб., а в первом полугодии 2016 г. — 2101 кредит почти на 4 млрд руб. Положительная динамика налицо.

2014-2015 гг. — интересный период в нашей жизни. Резкое колебание основных валют привело к тому, что многие россияне пошли брать ипотеку. В декабре 2014 г. мы. выдали ипотечных кредитов примерно в полтора раза больше, чем в предыдущие месяцы. Наш прогноз развития событий на рынке недвижимости оптимистичный. Опыт прошлых лет показывает, что продажи начинают расти с сентября и продолжаются до Нового года. Последние годы в ноябре и декабре выдача ипотечных кредитов увеличивается в два-три раза.

— Программа государственной поддержки является основополагающим моментом для всех банков. На долю Сбербанка приходится 50% кредитов, выданных при господдержке. Диапазон процентных ставок — от 11,75% до 14% Наш приоритет — индивидуальный подход. Практически для каждого клиента у нас есть отдельные программы, локальные мероприятия. Выдача ипотеки как таковой — вопрос на сегодня, наверное, не совсем актуальный. Клиент хочет получить комплексное решение по приобретению жилья, тем более что у застройщиков имеются хорошие предложения готовых квартир — можно заходить и жить. Соответственно, комплексные решения дают нам возможность прирастать в объемах. Мы обратили внимание на следующую тенденцию: если в 2015 г. наши продажи увеличивались прежде всего за счет первичного рынка, то в 2016 г. благодаря снижению цен начинает превалировать вторичный рынок. В последнее время в Ростов заходят застройщики из других регионов. Они рассчитывают на то, что здесь есть потенциал, пока еще не реализованный. На самом деле это хорошо: клиенты будут получать дополнительные предложения, связанные с выбором жилья, а мы —дополнительные возможности, способствующие наращиванию объемов продаж. Судя по нашим сегодняшним показателям, стагнации на строительном рынке не происходит.

По данным Минстроя России, несмотря на спад общих объемов жилищного строительства, индустриальное домостроение набирает обороты. При этом количество квартир в МКД в некоторых случаях вступает в конфликт с их качеством. Наметилось преобладание квартир-студий, которые обеспечивают до 50% всех продаж.

— Федеральная власть требует от регионов увеличивать объемы строительства. Однако нужно ли это делать? Уже сегодня предложение на рынке превышает спрос. Люди по-прежнему думают об улучшении жилищных условий, но откладывают покупку до появления финансов. Банки стараются поддерживать ипотечное кредитование, тем не менее в России ставки существенно выше, чем за рубежом. В Европе для граждан приобретающих недвижимость, ставка низкая, иногда даже нулевая, поскольку государство понимает: жилищное строительство стимулирует все остальные сферы экономики Сегодня в Ростов приходят застройщики из других регионов. Таким образом они стремятся сохранить свой бизнес. Мы не против появления конкурентов, если они предложат лучшие технологии. Но по факту это оказываются худшие технологии. Посмотрите на так называемые квартиры-студии — даже в старые времена гостинка выглядела по-другому. Это хуже, чем хрущевка с ее площадью и планировкой. Между тем таким жильем застраиваются целые микрорайоны. Куда его потом девать? Подобные застройщики стремятся выиграть за счет цены, заявляя ее чуть ли не ниже себестоимости. Однако потребитель от этого не выигрывает, а наоборот: дешевое качественным быть не может.

— Если сравнивать итоги первого квартала 2015 и 2016 гг., то продажи квартир в новом жилом комплексе в Ростове у нас выросли на 50%, в Батайске — на 40%. В первую очередь это объясняется высокой степенью готовности объектов, приближающимися сроками их сдачи. Однако есть и другие факторы. Очень сильно помогла ипотека с господдержкой: в прошлом году на ее долю приходилось 40-50% проданного нами жилья, а в нынешнем — уже 50-60%. Дополнительный толчок — разрешение использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, возможность направлять средства Агентства жилищных программ на приобретение квартир в новостройках. Больше всего сегодня востребованы. студии. Площадь таких квартир даже не 25, а 21-22 кв. м, но именно они обеспечивают нам каждую вторую продажу, позволяя вытянуть проект. Очень быстро расходятся двухкомнатные квартиры площадью 45-50 кв. м даже при достаточно высокой стоимости. Для сравнения: в Батайске в четырехэтажном доме у нас имелись квартиры площадью 74 кв. м с балконом 12 м, штукатуркой остеклением, профилем «Рехау»... Мы пытались продать их два года, стартовав с 38 тыс. руб. за квадрат, и все равно из 12 квартир три еще осталось.

— По моему мнению, самая острая для строителей проблема — налоги. Если бы нас перевели на единый налог, который составлял хотя бы 3%, мы могли бы иметь стабильную прибыль. Также, как и государство, которое теряет десятки миллиардов рублей из-за того, что многие компании используют не всегда прозрачные схемы уплаты налогов Второй актуальный вопрос — наличные деньги, которые необходимы строителям для покупки той или иной продукции Если бы разрешили их получать, мы имели хотя бы 10% прибыли при нынешних максимум 5%. Третий момент — кредиты: брать их под существующую сегодня процентную ставку однозначно невыгодно. Плюс проблемы с проектировщиками, которые не несут ответственности за выполненную работу. Ошибку совершает проектировщик, а наказывают за нее подрядчика. Если эту несправедливость устранить, работать строителям станет намного легче. Повысится и качество. Вообще очень многое в нашей отрасли зависит от того, как организована система.