По итогам 10 месяцев 2016 года объем выдачи ипотечных кредитов в России превысил триллион рублей, а уже в 2017 году, по оценке АИЖК, ипотека может повторить рекорд 2014 года — более миллиона кредитов на сумму порядка 1,7-1,8 трлн рублей. В ситуации затянувшегося кризиса ипотека оказалась эффективным инструментом поддержки рынка недвижимости, в том числе благодаря государственному субсидированию процентных ставок. Уже скоро на смену этому инструменту должна прийти новая мера господдержки — создание высококачественной ипотечной ценной бумаги.
Прирост объемов выдачи ипотечных кредитов с января по октябрь 2016 года составил более 32%, за это время ипотеку взяли около 675 тыс российских семей. Общая стоимость кредитов за 10 месяцев — 1,15 трлн рублей — оказалась сопоставимой с емкостью рынка за весь прошлый год, а по итогам 2016-го, согласно прогнозу АИЖК, в России будет выдано около 900 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,5 трлн рублей.
Несмотря на то, что реальные доходы россиян уже третий год подряд не показывают роста, можно говорить о нескольких факторах, которые поддерживают ипотеку, а следовательно, и весь рынок жилищного строительства Первая группа факторов — макроэкономическая. Официально регистрируемая инфляция за год снизилась более чем в два раза — с 15,9% за 10 месяцев 2015 года до 7,4% на начало ноября 2016 года. Это закономерным образом привело к некоторому смягчению денежно-кредитной политики Центробанка РФ который принял решение снизить ключевую ставку до 10% годовых. В свою очередь эта мера запустила в октябре очередной цикл снижения ставок по ипотеке активными участниками рынка.
В частности, Сбербанк объявил о снижении на 0,5% ставок по всей линейке ипотечного кредитования, в результате чего их размер по рублевым кредитам на приобретение готового и строящегося жилья составит от 12% до 13,5% По программе «Ипотека с государственной поддержкой» минимальная ставка была снижена с 11,9% до 11,4% годовых Незадолго до этого, в июле, Сбербанк провел еще одну серию снижения ставок.
«В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, на первичном рынке с господдержкой — по ставке от 10,9% Таким образом, ставки на ипотечном рынке вернулись на докризисный уровень», — констатировали в АИЖК в середине ноября. По оценке агентства уже в следующем году в России может быть выдано более миллиона ипотечных кредитов на сумму 1,7-1,8 трлн рублей что позволит повторить результаты рекордного 2014 года Вторая группа факторов, способствующих росту рынка, носит регуляторный характер, речь идет о целом пакете стимулирующих мер со стороны государства. В 2015 году каждый третий ипотечный кредит был взят именно в рамках госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение жилья на первичном рынке, сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень в ходе заседания Госсовета, посвященного вопросам развития стройкомплекса и совершенствования градостроительной деятельности. По состоянию на сентябрь 2016 года аналитики оценивали долю ипотеки с господдержкой в 48% жилищных займов у ВТБ24, в 41% у Россельхозбанка, в 29% у Сбербанка, который выдал почти половину всех кредитов по этой программе Такой антикризисный инструмент, как государственное субсидирование процентной ставки, был незаменим, когда рыночные ставки по ипотеке скакнули на «запретительный» уровень — 17% годовых и выше. Программа субсидирования предполагала, что государство компенсирует банкам разницу в ставках выше 12% годовых. В 2015 году на эти цели было выделено из бюджета 2,1 млрд рублей, а на октябрь 2016-го — уже 7,8 млрд. «Такие программы господдержки, как субсидированные
процентные ставки по ипотеке, вовремя внесенные правительством и заработавшие, не просто спасли рынок, а дали возможность серьезного роста», — так оценил Михаил Мень эффект госпрограммы для строительной отрасли которая в 2015 году смогла установить постсоветский рекорд сдачи жилья. Уже на коллегии Минстроя России по итогам 2015 года вице-премьер Правительства РФ Игорь Шувалов констатировал, что в нашей стране сложились оптимальные условия для приобретения жилой недвижимости. «Сейчас лучшее время. Статистика обнадеживающая: мы видим, что ипотека начала расти не только по рынку первичного жилья, но и вторичное жилье начинает активизироваться. Если люди раньше думали, что еще цена упадет, то теперь понятно, что вряд ли уже это может случиться. Цена все-таки доступная, она оправданная», — сказал он.
Между тем острая необходимость в государственном субсидировании ставок по ипотеке уже миновала. Эта программа дала серьезный результат в 2015 и 2016 годах, но сегодня в связи со снижением ключевой ставки
она теряет свою актуальность, заявил Михаил Мень в середине октября. По словам министра, продление программы субсидирования ипотеки в действующем виде на 2017 год не требуется, однако в ближайшей повестке правительства — обсуждение новых мер поддержки ипотеки В качестве одной из таких мер рассматривается выпуск качественной ценной бумаги, которая будет иметь в своей основе первоклассную безрисковую ипотеку. Как пояснил в ходе заседания Госсовета министр финансов РФ Антон Силуанов, предполагается создать механизмы, для того чтобы граждане желающие купить новое жилье, могли приобрести эту бумагу с последующей гарантией, что она будет обеспечена квадратными метрами. «Если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трех лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5%», — отметил президент Владимир Путин.
Идея создания национальной ипотечной ценной бумаги находит поддержку и у руководства Банка России. По словам его председателя Эльвиры Набиуллиной, ЦБ уже принимает в обеспечение ценные бумаги с ипотечным покрытием, и для того чтобы расширить эту базу, нужно сделать более качественную бумагу, которая находила бы спрос. «Мы сейчас с АИЖК работаем над тем, чтобы мы могли применять к этой бумаге меньшие коэффициенты риска. Для этого нужны некоторые изменения в законодательстве. С АИЖК мы их сейчас готовим. Если они будут приняты, этот инструмент может пойти», — сообщила Набиуллина членам Госсовета. Даже в том случае, если программа государственного субсидирования ипотеки не будет продлена, ставки по ипотечным кредитам могут продолжить естественное снижение. Как спрогнозировал глава Сбербанка Герман Греф во время августовской встречи с Владимиром Путиным, в следующем году они могут упасть даже ниже 11%. «Это означает, что госсубсидии сыграли свою роль и можно будет переходить уже в абсолютно нормальную коммерческую плоскость», — отметил Греф но при этом оговорился, что вместе со снижением ставок по ипотеке вновь начнет расти стоимость жилья. Поэтому, полагает глава Сбербанка, именно сейчас складывается наиболее оптимальная ситуация для тех, кто намерен приобрести жилье. Такой же точки зрения придерживается руководство другого крупнейшего госбанка — ВТБ24. «В следующем году рынок будет достаточно крепким, чтобы развиваться и без программы господдержки, и ставка в среднем по рынку стабилизируется на уровне 12,5-13% годовых. Поэтому считаем, что лучше взять ипотеку на новостройку сейчас на минимальных ставках», — сообщил старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов, комментируя планы банка снизить ставки по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки ЦБ.
