Долевка — не панацея

Несмотря на то, что некоторые регионы начали достраивать незавершенные объекты, в целом по стране ситуация с обманутыми дольщиками несильно изменилась по сравнению с 2009 годом. Такая неопределенность может привести к социальным взрывам. Поэтому в этом году планируется внести изменения, регламентирующие долевое строительство, в федеральное и региональное законодательство. Госдума может принять поправки в закон о банкротстве, региональные парламенты — законы, направленные на защиту прав дольщиков. Существуют также альтернативные меры, которые не дадут дальнейшего распространения этой проблемы, но не все из них эффективны.

В начале года премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что к середине 2012 года проблема долевого строительства полностью будет решена. По объективным причинам не все стройки смогут быть завершены в этот срок, поэтому автоматически переходят на конец года. Тем не менее остается непонятным, смогут ли региональные власти совместно с застройщиками решить эту многолетнюю проблему за оставшиеся полтора года.

— Проблема долевого строительства имеет масштабный характер, — в очередной раз заявил руководитель Рабочей группы Президиума Генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн на выездном заседании в Ростове. — В 2010 году удалось сдать 165 объектов, 18,3 тыс. человек из числа обманутых дольщиков получили квартиры. Но и сегодня в ЮФО насчитывается 8 тыс. обманутых дольщиков. Наиболее сложная ситуация складывается в Краснодарском крае, где имеется 32 объекта долгостроя, а также в Ростовской и Астраханской областях. При этом проблемные объекты есть не только там, но и во всех регионах ЮФО». Всего, по данным Хинштейна, в стране около 117 тыс. обманутых дольщиков и более 1100 проблемных объектов. По мнению вице-премьера РФ Дмитрия Козака, если на региональном уровне не начать решать проблему обманутых дольщиков, то в стране начнутся социальные взрывы. Стоит отметить, что в различных регионах России действует 16 таких законов, однако в ЮФО нет ни одного.

Ситуация на местах

Наличие нормативной базы позволило бы наладить ситуацию в Краснодарском крае, где наибольшее в ЮФО число пострадавших граждан — 4,6 тысячи. «Краснодарские власти недостаточно эффективно работают в этом направлении, — подчеркнул Хинштейн. — Рабочая группа дважды выезжала в Краснодар, где мы проводили совещания с губернатором Ткачевым. Но реальных результатов пока нет. За прошедший год не был сдан ни один проблемный объект». Впрочем, уже в первом квартале 2011 года было сдано три объекта (см. таблицу Проблемные объекты долевого строительства в ЮФО).

«Краснодарский край в лидерах по строительству жилья — это отрадно, но, к сожалению, мы находимся в лидерах и по проблемным объектам, — сетует заместитель руководителя Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Михаил Красницкий. — В крае официально утвержден перечень из 27 проблемных объектов. В него вошло четыре объекта, строящихся по ФЗ № 214, четыре без разрешительной документации, а остальные — начатые еще до вступления в силу закона «О долевом строительстве» (ДСК, «Стройинтер-комплекс», «Социнициатива»)». Одна из наиболее сложных ситуаций в Краснодарском крае складывается в Сочи, где находятся пять проблемных объектов, принадлежащих структурам, аффилированным с ростовской компанией «Вант». В Сочи таких объектов пять. По словам Хинштейна, обращения его рабочей группы в администрацию Сочи не дали эффекта.

По словам Красницкого, в Сочи постоянно продаются квартиры по предварительным договорам, но это имеет место быть в любом муниципальном округе, где ведется жилищное строительство. «Мы прекрасно понимаем, что финансирование через банковскую схему было заморожено в связи с кризисом, кредитование началось только ноябре-декабре 2010 года и рассмотрение заявок застройщика занимает минимум полгода, — поясняет он. — А строительство ведется, и собственных средств у застройщиков не наблюдается. Строят жилье с уставным капиталом в 10 тыс. рублей. Это тоже потенциально проблемные объекты: наступит время, и граждане придут к нам и скажут, что их обманули». Губернатор Краснодарского края Александр Ткачев на совещании с министром регионального развития Виктором Басаргиным заверил всех, что до конца 2012 года проблема в регионе будет решена. «Мы будем искать разные способы, разные средства, в том числе и деньги краевого и муниципальных бюджетов. И мы на эти цели полагаем порядка 300 млн миллионов рублей, прежде всего, для строительства и создания инфраструктуры — чтобы выиграли и пострадавшие дольщики, и, конечно, не прогорал бизнес. Это такая тонкая материя, которой мы сегодня занимаемся. Уже в этом году мы решим вопрос реализации и приобретения и строительства квартир двух тысяч семей и на следующий год полностью закроем эту проблему», -подчеркнул кубанский губернатор. А для предотвращения этой ситуации в будущем уже подготовлен проект краевого закона «О защите прав граждан, инвестирующих собственные средства в строительство многоквартирных жилых домов на территории Краснодарского края». Другой южный регион — Ростовская область, по мнению Александра Хин-штейна, ведет реальную работу по решению проблемы обманутых дольщиков, хотя «и не теми темпами, как хотелось бы». Руководитель рабочей группы оценил действия губернатора области Василия Голубева в этом вопросе как инициативные, дающие уверенность, что область выполнит поручение Владимира Путина завершить решение проблемы обманутых дольщиков к середине 2012 году. «Я вижу, что губернатор взялся за решение проблемы. Еще раз подчеркну, что мой визит инициирован Василием Голубевым. Это очень показательно, когда руководитель такого крупного региона лично этим занимается», — заявил он.

Сегодня в Ростовской области 28 проблемных объектов и 2,7 тыс. обманутых дольщиков. Застройщиками 17 из 28 проблемных домов являются организации, входящие в строительный концерн «Вант». По данным Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, по данным на ноябрь 2010 года, в домах, которые строил «Вант», в общей сложности было реализовано 80% площадей, а степень готовности всех недостроенных объектов — 40%: некоторые были почти достроены, другие еще не начаты. В администрации Ростовской области разработана новая схема для решения вопросов участников долевого строительства за счет привлечения инвесторов на проблемные объекты, в первую очередь на объекты «Ванта». По словам донского губернатора, ситуация с дольщиками — это проблема не одного дня. «Очень быстро мы ее не решим, — считает Василий Голубев. — Путь решения — поиск инвестора, которому может быть предоставлен земельный участок для реализации инвест-программы, через которую можно достроить то, что недостроено. И даже то, что еще и не начато. Эта проблема может быть решена в одном случае: если ею заниматься постоянно. Я не могу сказать, что область будет выделять для этого деньги. Бюджет сформирован, возможность использования резервного фонда достаточно ограничена. Здесь нужно быть очень осторожным. А вот поиск инвестора, который будет строить за счет реализации инвестпрограммы, — вариант решения проблемы. На этих домах зарабатывать нельзя вообще. Просто нужно достроить, как говорят, сработать ноль в ноль. А на чем-то, что мы можем предложить, та или иная структура могла бы заработать. Но за счет этого достроить то, что недостроено на сегодня». Кроме финансовых решений, администрацией области для нормативного обеспечения вопросов долевого строительства подготовлен проект областного закона «О мерах по защите прав граждан участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Ростовской области». Он направлен в Законодательное собрание области для рассмотрения, его принятие планируется во втором полугодии этого года.

Несколько иначе ситуация обстоит в другом субъекте — Ставропольском крае, где властям удалось с 2007 г. сократить число проблемных объектов с 28 до 16, число пострадавших — до 690 человек. Начальник отдела по контролю и надзору за долевым строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости минстроя Ставропольского края Алексей Куценко отмечает, что в крае ведется систематическая работа по решению проблемы с обманутыми дольщиками. В первом квартале 2011 года были введены в эксплуатацию два дома в Ставрополе, в результате чего квартиры получили 85 семей. Также в крае стараются решать проблему двойных продаж. Так, уже в начале года в соответствии с краевым законодательством было принято 13 решений о предоставлении гражданам социальных выплат на приобретение или строительство жилья на сумму 10,537 млн рублей за счет средств бюджета Ставропольского края. Помимо этого властями региона бесплатно предоставлен в собственность земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома жилищно-строительному кооперативу «Перекресток» в Ставрополе по ул. 45-я Параллель, 34, что позволяет решить проблемы еще 30 дольщиков.

Чуть больше обманутых дольщиков в Астраханской области. Здесь сейчас 10 проблемных объектов и 846 дольщиков. В частности, строительство проблемных объектов осуществлялось четырьмя строительными компаниями — ООО СМФ «Строитель», ООО «Еврострой», ЗАО «Каспийский строительный консорциум», ОАО СПМК №3 9, в отношении которых сейчас введена процедура банкротства — конкурсное производство. «Для защиты прав и законных интересов участников долевого строительства в суд подано 102 групповых иска, — рассказал «Вестнику» руководитель службы строительного и жилищного надзора Астраханской области Олег Гужвинский. — Благодаря этим мероприятиям было предотвращено включение в конкурсную массу должников (ООО СМФ «Строитель», ООО «Еврострой») двух объектов долевого строительства, и 460 граждан приобрели право собственности на долю в незавершенных объектах. В областной Госдуме разрабатывается региональный закон, позволяющий осуществить компенсационную передачу земельных участков инвесторам, участвующим в процессе завершения строительства проблемных объектов».

В Волгоградской области сегодня осталось всего два проблемных объекта и 52 дольщика. По информации областного стройнадзора, проблема будет полностью разрешена во втором квартале 2012 года: первый дом планируется ввести в конце этого года, а второй — в середине будущего года. Сейчас в регионе готовится к подписанию закон «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Волгоградской области», в котором четко прописаны меры и условия предоставления помощи пострадавшим гражданам.

Поправки и попытки

Долгое время решать проблемы между застройщиками и дольщиками государство пытается путем совершенствования законодательства. Так, летом 2010 года были внесены изменения в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Документ долго обсуждался участниками рынка, вносились различные предложения, большинство из которых в конечном варианте учтено не было. Видимо, поэтому поправки прошлого года кардинально не изменили ситуации.

«Поправки, принятые в 2010 году, не решают проблему в корне, — уверен создатель проекта «Однодольщики.ру» Игорь Гульев. — Чего нет в законе? Обязательного целевого использования денежных средств (они могут быть истрачены на стройку в целом), там нет требования к обеспечению собственными деньгами застройщика. Почему у нас банк, привлекающий деньги граждан, должен быть капитализирован на очень неслабом уровне, а застройщик может привлекать сотни миллионов, имея в кармане дырку?» Руководители строительных компаний подтверждают, что кардинальным образом введение поправок к закону ситуации не изменило. «Проблема обманутых дольщиков — это комплексная проблема, решение которой зависит от множества факторов, — комментирует старший вице-президент по правовым вопросам «ЮИТМеждународные услуги по строительству» Александр Арсеньев. — Последние поправки в ФЗ № 214 не смогли ее решить полностью, однако позволили потенциальному покупателю квартиры на первичном рынке стать более защищенным, поскольку подтолкнули многих застройщиков работать в соответствии с ФЗ № 214, создав грамотный законодательный барьер на обход ФЗ № 214, а также установив высокую ответственность за нарушение этого закона». Основная проблема закона в том, что квартиры, которые застройщик не реализовал до ввода жилого дома в эксплуатацию, находятся в залоге у участников долевого строительства до момента регистрации последнего объекта в жилом доме, приобретенного по договору долевого участия. Это требование нарушает права застройщиков на распоряжение принадлежащими им квартирами после ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом в интересах банков упрощение порядка снятия залога не коснулось залога участка. Он будет сниматься только после погашения записей об ипотеке всех «долевых» квартир. «Тем не менее в связи с принятием поправок количество застройщиков, работающих по ФЗ № 214, увеличилось, — отмечает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — На строительном рынке сейчас надо завоевывать доверие граждан. Застройщикам, чтобы привлечь дольщиков, необходимо продемонстрировать прозрачность схемы привлечения их денежных средств, то есть работать в соответствии с законодательством».

В конце прошлого года с инициативой новых правок ФЗ № 214 выступил и президент Ассоциации банков России Анатолий Аксаков. Эти изменения должны были установить обязательное страхование ответственности застройщика перед участниками долевого строительства. Большинство участников рынка негативно оценили эффективность таких изменений. По словам Александра Арсеньева, такое страхование доступно для клиента и без принятия подобных изменений в закон, ничто не мешает дольщику оформить такой вид страхования. «В данном случае клиент вынужден нести дополнительные расходы, поэтому далеко не все покупатели квартир пользуются этим вариантом, — поясняет эксперт. — Установление обязанности застройщика страховать свой риск перед участниками долевого строительства — финансово крайне невыгодная для покупателя мера, поскольку это неизбежно влечет за собой увеличение стоимости квартиры. Кроме того, страховую компанию будет выбирать застройщик, а не дольщик, что может существенно снизить ценность такого страхования, поскольку дольщика может и не устроить выбранный застройщиком страховщик. Таким образом, клиент будет вынужден всегда платить за страхование и не иметь возможности выбирать страховщика, что намного хуже по сравнению с текущей ситуацией». К тому же обязательное страхование, по мнению Надежды Косаревой, приведет к тому, что никто не будет вкладывать деньги на стадии строительства, а будут покупать готовые квартиры. «Если застройщик застрахует все свои риски, то цена по договору долевого участия будет равна цене приобретения готового жилья. И тогда никакого смысла покупать квартиры на стадии строительства не будет, — аргументирует она. — На стадии строительства цена ниже, потому что вы рискуете очень сильно. Если все риски будут застрахованы, то стоимость этой страховки будет равна цене готовой квартиры». Еще один документ, нацеленный на решение проблем дольщиков, поправки к «О банкротстве», которые обязывают в первоочередном порядке учитывать требования граждан по отношению к требованиям других кредиторов. До этого дольщики стояли лишь в конце очереди на возврат своих денег в случае банкротства застройщика. Теперь, согласно документу, который дополнился новым разделом «Банкротство застройщиков», существенным условием договора купли-продажи такого имущества является обязательство покупателя по постройке, достройке спорного многоквартирного дома, и передаче жилья участникам строительства.

Поправками также предусматривается, что при расчете размера денежного требования дольщика к застройщику учитывается реальный ущерб с учетом стоимости на день оценки жилого помещения. С другой стороны, во многих своих проблемах дольщики могли разобраться сами. На достройку проблемного дома в Азове требовалось 8 млн рублей, а люди митинговали полтора года. В итоге один гражданин выкупил за 6 млн рублей три квартиры, таким образом удалось достроить объект. И таких домов в Ростовской области, где не хватает нескольких миллионов для достройки, достаточно.

Проблемные объекты долевого строительства в ЮФО

По мнению одного из экспертов «Вестника», пожелавшего остаться неназванным, проблема кроется еще в том, что дольщики заинтересованы в получении квартиры, а не денег, поэтому почти невозможно заставить дольщика поменять права собственности на денежные обязательства. Помимо дольщиков, у застройщика есть классические кредиторы по денежным обязательствам — банки, поставщики стройматериалов. «Если начнется процедура несостоятельности, дается два месяца для установления кредиторов по денежным обязательствам. Дольщики должны срочно заявлять свои обязательства как денежные, а они никуда не обращаются. Если эту схему предоставить ее естественному правовому развитию, дольщики вообще ничего не получат, — резюмирует эксперт. — Объект незавершенного строительства заберет банк. Они просто не успеют заявить свои требования, а многие не захотят. А формально правом залога будут обладать кредиторы по денежным обязательствам». По данным Рабочей группы президиума Генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, в некоторых случаях налоговые органы в процессе банкротства застройщиков выступают крупнейшими кредиторами, от действий которых в значительной степени зависит ход банкротства. В связи с этим ФНС рекомендовала руководителям территориальных налоговых органов при рассмотрении материалов по неуплате сумм налогов организаций-застройщиков, связанных с долевым строительством, объективно рассматривать материалы, учитывая соразмерность налоговой задолженности и годового финансового оборота организаций-застройщиков, и инициировать процедуру банкротства после согласования с федеральной службой.

Конечно, хотелось бы, чтобы эта проблема решалась на стадии, когда дело не доведено до банкротства. «Должна быть процедура, которая обеспечит завершение строительства, не доводя до банкротства застройщика, и при этом, чтобы все кредиторы были удовлетворены — и поставщики материалов, оборудования, и дольщики, — уверена г-жа Косарева. — Главное не только все деньги назад получить, а чтобы дольщики квартиры получили, а деньги — поставщики, банки и т.д.».

Альтернатива есть!

По данным Минрегиона РФ, общий объем незавершенного строительства в стране составляет 7-8 млн кв. метров жилья. За первый квартал 2011 года регионы должны сдать 24 объекта — это более 3000 квартир для обманутых дольщиков. И решение проблем с достройкой проблемных объектов увеличит объем предложения в регионах. Сегодня большинство застройщиков на Юге работают в рамках ФЗ-214, однако порой они придумывают что-то новенькое: например, выкупают квартиры в построенных ими домах и затем реализуют от лица долевого соинвестора.

Эксперты прогнозируют, что ФЗ № 214 когда-нибудь будет отменен за ненадобностью. Финансовый кризис еще ярче продемонстрировал кризис системы долевого участия, и в будущем, прогнозируют эксперты, застройщики перейдут к системе, когда будут строить дома за собственные или кредитные средства, а не за средства граждан». На смену «долевке» должно прийти то, что в строительном цивилизованном мире является преобладающим — дешевые кредиты банков под залог собственности на земельные участки, накопительные пенсионные фонды, резервы страховых компаний, которые сейчас не разрешается тратить на строительство, создание жилищных акционерных обществ, как в Финляндии.

В перспективе не должно быть долевых схем строительства, уверена и Надежда Косарева. «Нужно вырабатывать стратегию, чтобы уйти от долевого участия, даже по 214-му закону, чтобы строительство финансировалось на кредитные деньги, — подчеркивает она. — Сначала средства инвесторов, в том числе застройщика, должны использоваться на покупку участка, оформление земли, чтобы для кредита банка было обеспечение. Когда 20-40% средств уже вложено инвесторами, можно было бы заключать договоры купли-продажи с гражданами на еще не построенное жилье, но с задатком — очень небольшим, например 10% от зафиксированной в договоре купли-продажи стоимости квартиры. Получается, что человек не финансирует стройку, а просто вносит задаток, чтобы показать серьезность намерений приобрести эту квартиру, когда она будет построена. Когда 20-30% будущих квартир будет таким образом продано, застройщик уже сможет обратиться за кредитом. И банк увидит: застройщик вложил уже 30% денег плюс еще на 30% заключил договоры купли-продажи. Банк в таком случае мог бы дать застройщику кредит в виде кредитной линии (то есть получение кредитных средств частями по мере строительства). Самая эффективная форма кредитования таких проектов — проектное финансирование, о котором сегодня много говорят. Для строительства дома создается проектная компания, которая обладает правами на строительство, на земельный участок и на строящийся объект. Такая проектная компания со всеми ее активами, в первую очередь указанными правами, и является предметом залога по кредитной линии банка. В случае если начинаются проблемы с погашением кредита или со строительством объекта, то такой залог, то есть проектная компания, передается другому застройщику для завершения строительства. Эта стандартная схема финансирования строительства, которая используется на Западе. Когда строительство завершено, люди доплачивают остальные 90% от стоимости квартиры, в том числе и с помощью ипотечного кредита, обеспечением по которому является уже построенная квартира. Таким образом, люди рискуют только 10% от стоимости квартиры. В случае отказа от приобретения квартиры человек теряет 10%, а если застройщик не выполняет обязательства, то тогда он должен вернуть этот задаток в двойном размере. Такая стратегическая схема более надежная и отвечает более эффективному распределению рисков».

Законодательные инициативы

Поправки к закону «О банкротстве», по мнению комитета Госдумы по собственности, должны защитить всех обманутых дольщиков. Согласно законопроекту, получить квартиры или деньги у несостоятельных строителей смогут любые соинвесторы, в том числе покупавшие квартиры по предварительным договорам или вексельным схемам. Впервые на законодательном уровне участником строительства признается лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения. Поправки дадут право требовать недостроенные квартиры, в том числе тем покупателям, которые имеют на руках предварительный договор купли-продажи жилья, договор подряда на строительство, вексель или любые другие документы, которые позволят установить «факт передачи денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения… в собственность». Требования покупателей будут погашаться за счет передачи им прав на недострой и земельный участок под ним, говорится в законопроекте. Однако эта норма имеет ряд ограничений, в том числе оговаривается, что передаче подлежит лишь тот актив, который не заложен по кредиту.

Социальная сеть «Однодольщики» также предлагает уничтожить долевой рынок как таковой и привлечь банки в качестве посредников. Чтобы покупатели передавали свои деньги не застройщику, а в банк, где будет открыт спецсчет или депозит под строительство конкрет-

ного объекта. При такой системе вероятность, что застройщик вдруг исчезнет с деньгами покупателей, невелика. «Я не слышал, чтобы девелопер обманул банк. А вот частных инвесторов обманывают постоянно», — объясняет Игорь Гульев.