Несмотря на то, что некоторые регионы начали достраивать незавершенные объекты, в целом по стране ситуация с обманутыми дольщиками несильно изменилась по сравнению с 2009 годом. Такая неопределенность может привести к социальным взрывам. Поэтому в этом году планируется внести изменения, регламентирующие долевое строительство, в федеральное и региональное законодательство. Госдума может принять поправки в закон о банкротстве, региональные парламенты — законы, направленные на защиту прав дольщиков. Существуют также альтернативные меры, которые не дадут дальнейшего распространения этой проблемы, но не все из них эффективны.
В начале года
— Проблема долевого строительства имеет масштабный характер, — в очередной раз заявил руководитель Рабочей группы Президиума Генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн на выездном заседании в Ростове. — В 2010 году удалось сдать 165 объектов, 18,3 тыс. человек из числа обманутых дольщиков получили квартиры. Но и сегодня в ЮФО насчитывается 8 тыс. обманутых дольщиков. Наиболее сложная ситуация складывается в Краснодарском крае, где имеется 32 объекта долгостроя, а также в Ростовской и Астраханской областях. При этом проблемные объекты есть не только там, но и во всех регионах ЮФО». Всего, по данным Хинштейна, в стране около 117 тыс. обманутых дольщиков и более 1100 проблемных объектов. По мнению
Ситуация на местах
Наличие нормативной базы позволило бы наладить ситуацию в Краснодарском крае, где наибольшее в ЮФО число пострадавших граждан — 4,6 тысячи. «Краснодарские власти недостаточно эффективно работают в этом направлении, — подчеркнул Хинштейн. — Рабочая группа дважды выезжала в Краснодар, где мы проводили совещания с губернатором Ткачевым. Но реальных результатов пока нет. За прошедший год не был сдан ни один проблемный объект». Впрочем, уже в первом квартале 2011 года было сдано три объекта (см. таблицу Проблемные объекты долевого строительства в ЮФО).
«Краснодарский край в лидерах по строительству жилья — это отрадно, но, к сожалению, мы находимся в лидерах и по проблемным объектам, — сетует заместитель руководителя Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Михаил Красницкий. — В крае официально утвержден перечень из 27 проблемных объектов. В него вошло четыре объекта, строящихся по ФЗ № 214, четыре без разрешительной документации, а остальные — начатые еще до вступления в силу закона «О долевом строительстве» (ДСК,
По словам Красницкого, в Сочи постоянно продаются квартиры по предварительным договорам, но это имеет место быть в любом муниципальном округе, где ведется жилищное строительство. «Мы прекрасно понимаем, что финансирование через банковскую схему было заморожено в связи с кризисом, кредитование началось только
Сегодня в Ростовской области 28 проблемных объектов и 2,7 тыс. обманутых дольщиков. Застройщиками 17 из 28 проблемных домов являются организации, входящие в строительный концерн «Вант». По данным Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, по данным на ноябрь 2010 года, в домах, которые строил «Вант», в общей сложности было реализовано 80% площадей, а степень готовности всех недостроенных объектов — 40%: некоторые были почти достроены, другие еще не начаты. В администрации Ростовской области разработана новая схема для решения вопросов участников долевого строительства за счет привлечения инвесторов на проблемные объекты, в первую очередь на объекты «Ванта». По словам донского губернатора, ситуация с дольщиками — это проблема не одного дня. «Очень быстро мы ее не решим, — считает Василий Голубев. — Путь решения — поиск инвестора, которому может быть предоставлен земельный участок для реализации
Несколько иначе ситуация обстоит в другом субъекте — Ставропольском крае, где властям удалось с 2007 г. сократить число проблемных объектов с 28 до 16, число пострадавших — до 690 человек. Начальник отдела по контролю и надзору за долевым строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости минстроя Ставропольского края Алексей Куценко отмечает, что в крае ведется систематическая работа по решению проблемы с обманутыми дольщиками. В первом квартале 2011 года были введены в эксплуатацию два дома в Ставрополе, в результате чего квартиры получили 85 семей. Также в крае стараются решать проблему двойных продаж. Так, уже в начале года в соответствии с краевым законодательством было принято 13 решений о предоставлении гражданам социальных выплат на приобретение или строительство жилья на сумму 10,537 млн рублей за счет средств бюджета Ставропольского края. Помимо этого властями региона бесплатно предоставлен в собственность земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома
Чуть больше обманутых дольщиков в Астраханской области. Здесь сейчас 10 проблемных объектов и 846 дольщиков. В частности, строительство проблемных объектов
В Волгоградской области сегодня осталось всего два проблемных объекта и 52 дольщика. По информации областного стройнадзора, проблема будет полностью разрешена во втором квартале 2012 года: первый дом планируется ввести в конце этого года, а второй — в середине будущего года. Сейчас в регионе готовится к подписанию закон «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Волгоградской области», в котором четко прописаны меры и условия предоставления помощи пострадавшим гражданам.
Поправки и попытки
Долгое время решать проблемы между застройщиками и дольщиками государство пытается путем совершенствования законодательства. Так, летом 2010 года были внесены изменения в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Документ долго обсуждался участниками рынка, вносились различные предложения, большинство из которых в конечном варианте учтено не было. Видимо, поэтому поправки прошлого года кардинально не изменили ситуации.
«Поправки, принятые в 2010 году, не решают проблему в корне, — уверен создатель проекта «Однодольщики.ру» Игорь Гульев. — Чего нет в законе? Обязательного целевого использования денежных средств (они могут быть истрачены на стройку в целом), там нет требования к обеспечению собственными деньгами застройщика. Почему у нас банк, привлекающий деньги граждан, должен быть капитализирован на очень неслабом уровне, а застройщик может привлекать сотни миллионов, имея в кармане дырку?» Руководители строительных компаний подтверждают, что кардинальным образом введение поправок к закону ситуации не изменило. «Проблема обманутых дольщиков — это комплексная проблема, решение которой зависит от множества факторов, — комментирует старший
В конце прошлого года с инициативой новых правок ФЗ № 214 выступил и президент Ассоциации банков России Анатолий Аксаков. Эти изменения должны были установить обязательное страхование ответственности застройщика перед участниками долевого строительства. Большинство участников рынка негативно оценили эффективность таких изменений. По словам Александра Арсеньева, такое страхование доступно для клиента и без принятия подобных изменений в закон, ничто не мешает дольщику оформить такой вид страхования. «В данном случае клиент вынужден нести дополнительные расходы, поэтому далеко не все покупатели квартир пользуются этим вариантом, — поясняет эксперт. — Установление обязанности застройщика страховать свой риск перед участниками долевого строительства — финансово крайне невыгодная для покупателя мера, поскольку это неизбежно влечет за собой увеличение стоимости квартиры. Кроме того, страховую компанию будет выбирать застройщик, а не дольщик, что может существенно снизить ценность такого страхования, поскольку дольщика может и не устроить выбранный застройщиком страховщик. Таким образом, клиент будет вынужден всегда платить за страхование и не иметь возможности выбирать страховщика, что намного хуже по сравнению с текущей ситуацией». К тому же обязательное страхование, по мнению Надежды Косаревой, приведет к тому, что никто не будет вкладывать деньги на стадии строительства, а будут покупать готовые квартиры. «Если застройщик застрахует все свои риски, то цена по договору долевого участия будет равна цене приобретения готового жилья. И тогда никакого смысла покупать квартиры на стадии строительства не будет, — аргументирует она. — На стадии строительства цена ниже, потому что вы рискуете очень сильно. Если все риски будут застрахованы, то стоимость этой страховки будет равна цене готовой квартиры». Еще один документ, нацеленный на решение проблем дольщиков, поправки к «О банкротстве», которые обязывают в первоочередном порядке учитывать требования граждан по отношению к требованиям других кредиторов. До этого дольщики стояли лишь в конце очереди на возврат своих денег в случае банкротства застройщика. Теперь, согласно документу, который дополнился новым разделом «Банкротство застройщиков», существенным условием договора
Поправками также предусматривается, что при расчете размера денежного требования дольщика к застройщику учитывается реальный ущерб с учетом стоимости на день оценки жилого помещения. С другой стороны, во многих своих проблемах дольщики могли разобраться сами. На достройку проблемного дома в Азове требовалось 8 млн рублей, а люди митинговали полтора года. В итоге один гражданин выкупил за 6 млн рублей три квартиры, таким образом удалось достроить объект. И таких домов в Ростовской области, где не хватает нескольких миллионов для достройки, достаточно.
Проблемные объекты долевого строительства в ЮФО
Регион | Количество проблемных объектов | Количество проблемных объектов, введенных в 1-м квартале 2011 года | Количество граждан | |
Краснодарский край | 32 | 3 | 4633 | 2- й кв. 2011 г. — 4 дома3- й кв. 2011 г. — 1 дом4- й кв. 2011 г. — 2 дома1- й кв. 2012 г — 4 дома2- й кв. 2012 г.-7 домов4-й кв. 2012 г. — 9 домов |
Ростовская область | 28 |
| 2465 | 2- й кв. 2011 г. — 2 дома3- й кв. 2011 г. — 3 дома4- й кв. 2011 г. — 7 домов1- й кв. 2012 г — 3 дома2- й кв. 2012 г. — 3 дома3- й кв. 2012 г. — 2 дома4- й кв. 2012 г. — 8 домов |
Астраханская область | 10 | — | 846 | 2-й кв. 2011 г.-1 дом 4-й кв. 2011 г. — 1 дом2-й кв. 2012 г.-8 домов |
Ставропольский край | 16 | 3 | 118 | 2- й кв. 2011 г. — 2 дома3- й кв. 2011 г. — 2 дома4- й кв. 2011 г. — 3 дома 2-й кв. 2012 г. — 3 дома4-й кв. 2012 г. — 5 домов |
Волгоградская область | 2 | — | 54 | 4-й кв. 2011 г. — 1 дом2-й кв. 2012 г.-1 дом |
По мнению одного из экспертов «Вестника», пожелавшего остаться неназванным, проблема кроется еще в том, что дольщики заинтересованы в получении квартиры, а не денег, поэтому почти невозможно заставить дольщика поменять права собственности на денежные обязательства. Помимо дольщиков, у застройщика есть классические кредиторы по денежным обязательствам — банки, поставщики стройматериалов. «Если начнется процедура несостоятельности, дается два месяца для установления кредиторов по денежным обязательствам. Дольщики должны срочно заявлять свои обязательства как денежные, а они никуда не обращаются. Если эту схему предоставить ее естественному правовому развитию, дольщики вообще ничего не получат, — резюмирует эксперт. — Объект незавершенного строительства заберет банк. Они просто не успеют заявить свои требования, а многие не захотят. А формально правом залога будут обладать кредиторы по денежным обязательствам». По данным Рабочей группы президиума Генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, в некоторых случаях налоговые органы в процессе банкротства застройщиков выступают крупнейшими кредиторами, от действий которых в значительной степени зависит ход банкротства. В связи с этим ФНС рекомендовала руководителям территориальных налоговых органов при рассмотрении материалов по неуплате сумм налогов
Конечно, хотелось бы, чтобы эта проблема решалась на стадии, когда дело не доведено до банкротства. «Должна быть процедура, которая обеспечит завершение строительства, не доводя до банкротства застройщика, и при этом, чтобы все кредиторы были удовлетворены — и поставщики материалов, оборудования, и дольщики, — уверена
Альтернатива есть!
По данным Минрегиона РФ, общий объем незавершенного строительства в стране составляет 7-8 млн кв. метров жилья. За первый квартал 2011 года регионы должны сдать 24 объекта — это более 3000 квартир для обманутых дольщиков. И решение проблем с достройкой проблемных объектов увеличит объем предложения в регионах. Сегодня большинство застройщиков на Юге работают в рамках
Эксперты прогнозируют, что ФЗ № 214
В перспективе не должно быть долевых схем строительства, уверена и Надежда Косарева. «Нужно вырабатывать стратегию, чтобы уйти от долевого участия, даже
Законодательные инициативы
Поправки к закону «О банкротстве», по мнению комитета Госдумы по собственности, должны защитить всех обманутых дольщиков. Согласно законопроекту, получить квартиры или деньги у несостоятельных строителей смогут любые соинвесторы, в том числе покупавшие квартиры по предварительным договорам или вексельным схемам. Впервые на законодательном уровне участником строительства признается лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения. Поправки дадут право требовать недостроенные квартиры, в том числе тем покупателям, которые имеют на руках предварительный договор
Социальная сеть «Однодольщики» также предлагает уничтожить долевой рынок как таковой и привлечь банки в качестве посредников. Чтобы покупатели передавали свои деньги не застройщику, а в банк, где будет открыт спецсчет или депозит под строительство
ного объекта. При такой системе вероятность, что застройщик вдруг исчезнет с деньгами покупателей, невелика. «Я не слышал, чтобы девелопер обманул банк. А вот частных инвесторов обманывают постоянно», — объясняет Игорь Гульев.