Андрей Смехунов: «Большинство строительных норм не соблюдаются априори, так не проще ли их отменить?»

В одном из исследований, проведенном Областной межведомственной комиссией по снижению административных барьеров, было выявлено, что при старте нового проекта около 50% всех проблем у предпринимателей приходится на имущественно-земельные отношения. Чтобы разобраться в этой ситуации, члены комиссии на очередное заседание пригласили к выступлению бизнесменов, занимающихся строительной деятельностью.
Отраслевой журнал «Вестник» публикует сокращенный вариант доклада члена Региональной коллегии строительных экспертов РО, гендиректора ООО «Жилстрой» Андрея Смехунова, в котором он изложил свое видение причин, замедляющих темпы жилищного строительства в Ростове и Батайске, и предложил варианты их решения.

Г-н Смехунов уверен, что низкие темпы строительства в первую очередь обусловлены отсутствием как внятной градостроительной политики, налоговых и арендных ставок, стимулирующих оборот участков, так и действующего механизма отселения, дефицитом участков под застройку. Немалые сложности также доставляет длительность оформления документов на земельные участки и подключения к сетям, действия регулирующих и надзорных органов и низкое качество проектирования. Проблемы и решения этих проблем описаны руководителем компании «Жилстрой» ниже.

Отводы земельных участков

Эта процедура никогда не отличалась прозрачностью, а с введением Земельного кодекса количество предоставленных застройщикам участков сократилось в разы. Разработанный новый генплан Ростова-на-Дону и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) оказались не пригодны для практического использования. Поэтому я начал строить в Батайске, там не было генплана, и сам отвод участков происходил проще и понятнее. Дефицит земельных участков породил рост цен и спекуляции. С приходом «Интеко» и «ПИКа» ситуация только усугубилась. Администрации Ростова и Батайска, вероятно, решили заработать на высокой стоимости земли, судя по доле арендных платежей в доходной части бюджета.

В Батайске дефицит был вызван искусственно, при этом одновременно с аукционов приобретались участки с разницей в цене в десятки раз. Не на все аукционы допускались все желающие: на одних участок приобретался по начальной стоимости единственным претендентом, на других — застройщики взвинчивали цены в 10-30 раз. В результате значительная часть средств застройщиков оказалась заморожена в земельных участках.

Решение проблемы

Подготовить избыточное количество земельных участков под многоэтажное строительство и регулярно проводить аукционы. Нормальная ситуация — когда на аукцион допускаются все и все желающие могут приобрести участок за стартовую цену. В то же время ежегодная арендная плата заставляет осваивать участок. Необходимо определиться с приоритетами — или относительно большие поступления в бюджет за землю, или увеличение объемов строительства.

Участки под расселение (ветхий жилищный фонд)

Некоторое время назад ветхий фонд можно было отселять с помощью суда. Но после принятия Жилищного кодекса (тут я могу ошибаться в причинах) судебный способ отселения стал невозможен. С каждым жильцом стало необходимо договариваться полюбовно, запросы резко возросли, отселение затормозилось. Еще до кризиса, с теми прекрасными заоблачными ценами, я имел в активе наполовину расселенные участки, дальнейшая работа по которым оказалась бессмысленной — оставшиеся жильцы хотели так много, что будущее строительство было бы убыточным.

Решение проблемы

Все не включенные в оборот земельные участки необходимо инвентаризировать, разобраться с их арендной платой и повысить ее, если участок пригоден для жилищного строительства. Город должен быть готов приобретать земельные участки, от которых из-за высокой арендной платы отказываются прежние правообладатели. Приобретать и/или выставлять их на аукцион.

Очевидно, что с нашей транспортной инфраструктурой город надо уплотнять, а не расширять. Соответственно, должна уменьшиться доля частного сектора. Необходимо провести рыночную переоценку домов с учетом стоимости земли, которую они занимают. Другими словами, отселенцам, которые считают, что их дома стоят как виллы на Лазурном берегу, необходимо начислять налог на имущество исходя из ими же объявленной рыночной стоимости. Таким образом расселялись бараки в центре Новосибирска.

Требования по плотности застройки, комплексной застройке, наличию в границах участка детских площадок, озеленения, автостоянок и т.д.

Все эти требования существовали и раньше, но проектировщики обходили их, например, включая в участок для расчета плотности соседние кварталы (и их детские площадки). В результате появились дома, занимающие весь имевшийся свободный участок, аномально плотно застроенные кварталы (Народного Ополчения — Соколова — Варфоломеева — Ворошиловский, Варфоломеева — Ворошиловский — Лермонтовская — Газетный), кварталы, в которых неудачно посаженный дом законсервировал трущобы вокруг. В результате регулирующие органы ударились в другую крайность: плотность застройки была искусственно ограничена, стало необходимо для каждого вводимого дома сформировать свой отдельный земельный участок с обязательной своей детской площадкой, своей автостоянкой, своим озеленением и т.д.

Решение проблемы

Вернуться к практике предоставления под расселение/строительство целых кварталов трущоб, но предусмотреть какие-то механизмы защиты города от точечной застройки. При внятных правилах отселения освоение целого квартала для застройщика выгоднее, чем точечная застройка. Отменить требования по детским площадкам/ автостоянкам/озеленению. Но при этом включить в свидетельство о праве собственности упоминание о неполном соответствии объекта недвижимости нарушенным нормам и ограничить использование такой неполноценной недвижимости для приобретения бюджетом, отселения, договоров долевого участия и т.д.

Подключение к сетям

Долгое время все подключались в меру своих административных возможностей, в итоге одни застройщики перекладывали огромные участки коммуникаций, другие подключались практически бесплатно. Сейчас постепенно вводится плата за технологическое подключение, правда, основана она на заявленных застройщиком (заниженных или, наоборот, завышенных) мощностях. При этом часть застройщиков успели и выполнить ранее выданные технические условия, и заплатить за технологическое подключение. Теперь они пытаются вернуть двойную плату через суд.

Решение проблемы

Нагрузки необходимо нормировать, а не отдавать этот расчет проектировщикам. Для воды — от количества квартир и количества комнат в них. Для отопления — от площади дома. Для электричества — от количества квартир и площади дома, для 5-, 10- и 16-этажных домов — разные цифры. По фактической площади построенного дома — перерасчет. Необходимо также выработать четкие правила — когда заключается договор о присоединении, когда производятся платежи, когда происходит присоединение, какие санкции к каждой стороне в случае невыполнения.

Экспертиза проектов и Архстройнадзор

Долгое время государственная вневедомственная экспертиза навязывала нелепые решения застройщикам. При этом требования к прочности с позиции «не важно, сколько стоит, лишь бы не упало» постоянно ужесточались. С появлением областной экспертизы ситуация несколько улучшилась. При этом у застройщика оставалась возможность вносить изменения в проект на этапе строительства. Но потом стало необходимо согласовывать все изменения с экспертизой или даже заново ее проходить.

Решение проблемы

Отменить вневедомственную экспертизу для домов, строящихся на собственные средства застройщика, но ввести персональную ответственность застройщика и проектировщика за соответствие строительным нормам. Запретить контроль со стороны Архстройнадзора для домов, строящихся на собственные средства застройщика, но сохранить обязанность застройщика получать заключение Архстройнадзора (или независимой строительно-экспертной организации) о соответствии дома проекту и нормам. Для домов с дольщиками — сохранить прежний порядок.

Редакция Отраслевого журнала «Вестник» готова заинтересованным сторонам предоставить площадку для обсуждения темы «Административные барьеры в строительстве».