Строительство жилья проСТИМУЛируют

В апреле администрация Ростовской области и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подписали соглашение о реализации новой федеральной программы «Стимул». В ее презентации и обсуждении приняли участие представители застройщиков, банков и Ростовской региональной ипотечной корпорации.

Эксперты прогнозируют, что к 2013-2014 гг. в области возникнет дефицит предложения на первичном рынке жилья эконом-класса, если не решить проблему финансирования строительства нового жилья. «По итогам 2010 года мы увидели, что привлечение средств физических лиц в долевое строительство снизилось с 9 млрд рублей до 3 млрд, — отметил заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства РО Николай Безуглов. — Аналогичная ситуация с вложениями самих застройщиков — они сократились в 2,5 раза. Это привело к нарушению договорных обязательств перед участниками долевого строительства». В результате объемы возведения многоквартирного жилья, строящегося подрядным способом в Ростове, уменьшились вдвое. Жилья эконом-класса строится мало, а то, что сдается в эксплуатацию, сразу «вымывается» с рынка растущим покупательским спросом.

— Покупатели стали более осторожны, они не хотят пополнять ряды обманутых дольщиков, — утверждает исполнительный директор ЗАО «Патриот» Игорь Далаксакуашвили. — Люди стараются покупать готовое жилье, а при покупке строящегося обязательно приводят с собой юриста для изучения документации. Такое недоверие обусловлено тем, что многие застройщики работали по принципу: поставил забор, собрал деньги — и исчез. Кризис расставил все по своим местам, сократилось количество строительных компаний, которые работали на рынке жилья.

При этом покупательский спрос активизировался, растет интерес к ипотечным продуктам. Растущий спрос все больше разогревает вторичный рынок и толкает цены на недвижимость вверх. Перед строительной отраслью Ростовской области сегодня стоит задача вывести объемы сдачи многоквартирного жилья на докризисный уровень, что составляет порядка 400-450 тыс. кв. метров в год. Только в этом случае удастся обеспечить растущий спрос населения на квартиры эконом-класса. Заданный объем строительства возможно ввести только с помощью более активного привлечения как собственных средств застройщиков, так и кредитных ресурсов.

— Мы озабочены этой проблемой, — говорит заместитель главы администрации Ростовской области Сергей Трифонов. — Она стоит не только на региональном, но и на федеральном уровне. Для реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения Правительством РФ было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК. — Прим. редакции). Оно решает множество задач, в частности по стимулированию роста строительства жилья. Специальная программа «Стимул» была разработана ОАО «АИЖК» как раз для решения последней задачи. На ее реализацию Внешэкономбанк выделил порядка 40 млрд рублей. Сколько из них вольется в строительную сферу Ростовской области, эксперты судить не берутся. Но прогнозируют, что в общей сложности на возведение 450 тыс. кв. метров жилья нужно примерно 12-14 млрд рублей привлеченных средств, при этом необходимость в банковском финансировании составляет около 4 млрд рублей. Дело осталось за малым — состыковать застройщиков, банки и потребителей. АИЖК предлагает банкам-партнерам в рамках программы «Стимул» кредит под выгодную процентную ставку с тем, чтобы они в дальнейшем финансировали застройщиков, а те, в свою очередь, стабильно осуществляли свою строительную деятельность.

— Мы создали такую схему, чтобы банки финансировали не только строительство, но и покупку жилья, — открывает планы по развитию программы исполнительный директор по жилищному строительству АИЖК Андрей Шелковой. — Кредитной организации это выгодно со всех сторон. С одной стороны, она зарабатывает на процентах от использования привлеченных от нас денежных средств. С другой — обеспечивает реализацию построенного жилья, получая от покупателей определенные дивиденды и в то же время ускоряя возвращение первого кредита.

Одним из гарантов сбыта по программе «Стимул» является Ростовская региональная ипотечная корпорация, которая в случае необходимости готова выкупить готовые квартиры для дальнейшей реализации или закладные от физических лиц, приобретших жилье по ипотеке.

— Если гарантом сбыта квартир выступает региональный оператор, как в нашем случае, он может выполнять интересную функцию, — говорит директор Ростовской региональной ипотечной корпорации Оксана Лях. — На рынке ипотечного кредитования очень много игроков и, соответственно, программ. Поэтому выйти на рынок тяжело. В случае же работы по предлагаемой программе банк может спокойно рассчитывать на методологическую помощь в процессе упаковки ипотечного кредита.

Мы внесли ключевое изменение в программу — снятие ограничений порогов вхождения банка в программу, — заявляет исполнительный директор по жилищному строительству АИЖК Андрей Шелковой. — Мы расширили и предложение по продуктам. С 2011 года можно привлечь инвестиции в строительство не только многоквартирных домов, но и малоэтажного жилья. Привлеченные к обсуждению новой программы представители банков и застройщиков высказали заинтересованность в новом инструменте привлечения капитала. Но и у тех, и у других нашлись претензии к потенциальным партнерам. Кредитные организации отмечают, что в сфере строительства жилья далеко не все отвечают внутренним требованиям банка, а значит, не смогут стать качественными заемщиками. Что же касается программы «Стимул», то здесь представителей данной сферы смущает, что жилье региональным оператором будет выкупаться у застройщика по ценам ниже рыночных. Цена 1 кв. метра установлена Минрегионом РФ на уровне чуть более 28,7 тыс. руб. за кв. метр, а чтобы окупить возведение жилья с участием привлеченных средств, застройщик должен установить стоимость «квадрата» на уровне не менее 40 тыс. рублей за кв. метр.

Со своей стороны, участники рынка строительства жилья отмечают, что зачастую банки предъявляют завышенные залоговые требования. Кроме того, АИЖК не рассматривает заявки от ИП. К тому же российское законодательство во многом препятствует нахождению компромисса. В результате полемики, возникшей при обсуждении новой программы, участники круглого стола отметили, что готовы попытаться искать в ее рамках точки соприкосновения по спорным вопросам.

Преимущества программы «Стимул»:

для банков:

— гарантия доступа к ресурсам агентства с фиксированными параметрами, при этом банки получают право, а не обязанность использовать заем агентства;

— гарантия возврата денег застройщиком благодаря механизму гаранта по сбыту;

— гарантия рефинансирования кредита, то есть выкупа ипотечного кредита людей и кредита юридического лица (гаранта по сбыту);

для застройщиков:

— достройка замороженных в кризис объектов;

— гарантия сбыта квартир в случае их нереализации.

В 2010 году общий объем обязательств по программе «Стимул» составил более 30 млрд рублей, это 120-130 проектов на территории России.