В ноябре прошлого года Правительство РФ утвердило федеральную целевую программу «Жилище» на 2011-2015 гг. Наибольшее внимание в обновленной программе планируется уделить созданию условий для развития строительства жилья эконом-класса: применению энергоэффективных строительных материалов и строительных систем, строительству муниципального жилья, созданию жилищно-строительных кооперативов, предоставлению субсидий и т.д. Чиновники и эксперты обсудили, как реализовать программу, на круглом столе «Жилье эконом-класса: взгляд в будущее», прошедшем в рамках Южного архитектурно-строительного форума в Краснодаре, официальным информационным партнером которого выступил ИД «МедиаЮг».
Задача власти
По итогам прошлого года Краснодарский край, построив 3,5 млн кв. метров, стал вторым в стране, пропустив вперед лишь Московскую область. Тем не менее, по словам Владимира Волчихина, председателя Комитета Законодательного собрания Краснодарского края по вопросам экономического развития промышленности, строительства и ЖКХ, край по-прежнему ощущает потребность в квадратных метрах. «В первую очередь для 70 тыс. человек, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, для семей с достатком ниже среднего уровня. Задача власти — создать условия для того, чтобы как можно больше людей приобрели кров над головой», — говорит Волчихин. Общий объем финансирования программы «Жилище» на 20112015 гг. составляет около 314 млрд. руб., в т.ч. средства краевого бюджета около 4,8 млрд, местного бюджета — около 700 млн руб., из внебюджетных источников планируется привлечь 308 млрд руб. До 2015 г. планируется построить и ввести в эксплуатацию более 18 млн кв. м жилья. Таких результатов исполнительные органы края намерены добиться за счет выполнения ряда важных мероприятий, в которых будут задействованы банковские структуры, льготные программы по линии АИЖК, расширение земельных площадей под застройку. «Будет продолжена работа по предоставлению МО субсидий на реализацию проектов по строительству инженерной инфраструктуры, при этом приоритетная поддержка будет предоставляться проектам, предполагающим последующее строительство на подготовленных участках малоэтажного жилья и жилья эконом-класса, а также застройку силами жилищно-строительных кооперативов, — говорит Александр Мохна, замруководителя Департамента строительства Краснодарского края. — Также планируется ввести механизм государственно-частного партнерства: предоставление построенных инженерных сетей в долгосрочную аренду на основе концессионных инвестсоглашений».
Земельный вопрос
Сегодня свободных земель на Кубани нет: крупные населенные пункты окружают либо федеральные земли, либо предназначенные для сельхозугодий. «На примере Краснодара видно, насколько это сложная проблема: с одной стороны, надо максимально удерживаться и не давать городу расползаться, но у нас нет другого пути, — говорит Юрий Рысин, руководитель Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края. — Поэтому Фонд содействия развитию жилищного строительства, которому поручено выводить из оборота федеральные неиспользованные земли и передавать их под жилищное строительство, — наш партнер, с которым край активно сотрудничает». Администрацией края и Фондом РЖС уже подписаны соглашения по реализации двух участков в Краснодаре и Армавире. Сейчас ведется подписание соглашения по ст. Ленинградской, а также появился проект в Краснодаре, который одобрен на уровне правительства, и скоро будет подписано соглашение.
Камнем преткновения на пути к массовому строительству может стать стоимость участков, которые реализуются через аукционы. «Проблема в том, что победителем аукциона является лицо, предложившее наибольшую плату за земельный участок, — поясняет Ольга Булычева, начальник отдела правового обеспечения земельной реформы в управлении земельных отношений Департамента имущественных отношений Краснодарского края. — Если речь идет о предоставлении земельного участка под жилищное строительство, то, как правило, продается или сам земельный участок, или право на заключение договора аренды: здесь критерий — размер арендной платы. Это не может способствовать удешевлению жилья». Хотя, как отмечает Булычева, в Госдуму направлены законопроекты по внесению изменений в форме проведения торгов для жилищного строительства на конкурсной основе, что позволит в качестве условия конкурса поставить возможность удешевления одного кв. метра жилья.
Деньги на стройку
Заинтересовать сегодня строительные компании строить жилье эконом-класса берутся кредитные организации, предоставляя целый комплекс разнообразных программ и банковских продуктов. Так, уже в прошлом году ОАО «Кубанское ипотечное агентство» приступило к реализации программы «Стимул», направленной на то, чтобы средства, предусмотренные АИЖК на стимулирование строительства, поступали в край через выдачу целевых займов банков-кредиторов проекта для получения застройщиками этих средств для завершения строительства. «Среди нескольких программ есть новые — «Новостройка», в рамках этого проекта есть модификация «Новостройка плюс», — говорит Владислав Есин, генеральный директор ОАО «Кубанское ипотечное агентство». — Стоимость одного квадратного метра с отделкой удается снизить до 28 тыс. рублей, процентная ставка на этапе строительства 13,5, а после того как закладная оформляется, она снижается до 10% годовых». По словам Нины Чупрынниковой, и.о. председателя КБ «Кубань Кредит», банк разрабатывает и свои программы, по которым условия кредитования более либеральные, чем государственные требования. Сегодня в Краснодаре планируется построить поселок на 400 коттеджей со всеми необходимыми коммуникациями и инфраструктурой. Банк готов давать кредиты на приобретение этих коттеджей еще на стадии строительства. «Разработана программа с льготными условиями, первоначальный взнос — 5% от стоимости коттеджа, а процентная ставка — 9% годовых», — поясняет Нина Чупрынникова.
Статус вне закона
«Вместе с тем до настоящего времени в существующем жилищном законодательстве не определен официальный статус жилья эконом-класса, что вносит правовую неопределенность в планирование жилищного строительства и его целевых показателей, — считает Юрий Рысин. — Вводя понятие жилья эконом-класса в Градостроительный жилищный кодекс, целесообразно раскрыть и общую классификацию жилья, в том числе и по уровню потребительских свойств». Нет сомнения, что при всем стремлении власти и банковских структур у большинства населения, нуждающегося в жилье, по-прежнему нет средств на его приобретение. Поэтому градостроители предлагают вернуть такие широко используемые в дореволюционной России понятия, как «доходный» или «гостевой» дом. «Цивилизованный рынок доступного доходного жилья был бы хорошим выходом из положения», — говорит Юрий Рысин.
Неопределенный статус эконом-жилья уже сегодня вносит проблемы в строительный рынок Кубани. Индивидуальные застройщики строят и продают по заниженным ценам квартиры в многоквартирных двух- и пятиэтажных домах. Они построены на земельных участках, площадь которых рассчитана на частный дом с проживанием одной-двух семей. «Клиент в результате получает некачественный продукт с сомнительными документами за небольшие деньги», — говорит Наталья Глебова, исполнительный директор ООО «Аякс-риэлт. Причина заключалась в разрешении на территории Краснодара строительства малоэтажных многоквартирных домов в индивидуальном секторе. Сейчас положение отменено, однако таких домов, оказавших свое негативное влияние на городскую архитектуру и нагрузку на коммунальные сети, построено достаточно много. В 2010 году доля продаж у компании жилья эконом-класса превысила 75%. Отсюда вывод: будущее за теми застройщиками, кто в этом сегменте будет строить быстро, качественно и недорого, считают риэлторы.
