Валерий Казейкин: «В 2011 году ставки по ипотеке, возможно, снизятся на 1,5-2%»

Рынок ипотечного кредитования в 2010 году пошел на поправку. Кризис, конечно, оказал свое влияние на этот сектор российской экономики, но он выстоял и не сдал свои позиции. О стратегии развития ипотечного рынка и методах финансирования строительства, которые могут прийти на смену долевому участию, в интервью «Вестнику» рассказал заместитель руководителя рабочей группы Государственной думы по реализации национальной программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерий Казейкин.

— Валерий Семенович, на смену предыдущей Стратегии развития ипотечного рынка пришла новая долгосрочная, до 2030 г. Насколько этот документ, на ваш взгляд, реалистичен для исполнения в части расширения доступности ипотеки для россиян (к 2012 г. доля семей, способных приобрести жилье в кредит, должна увеличиться до 19%, к 2020 г. — до 60%)?

— Механизмы бюджетной поддержки жилищного строительства и ипотечного кредитования в новой редакции ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы делают долгосрочную Стратегию развития ипотечного рынка вполне реалистичной, а цифры по расширению доступности ипотеки для россиян обоснованными.

—Долгосрочная стратегия строится на развитии стандартной («прайм») ипотеки для качественных заемщиков. Насколько ставка на «прайм» оправданна для достижения целей по увеличению доступности жилья? На ваш взгляд, как сделать жилье доступным для людей с низкими доходами, не развивая «сабпрайм»?

— Ставка на «прайм» направлена на увеличение доступности жилья для среднего класса, который в среднесрочной перспективе станет основным рыночным покупателем квартир. Для социальных категорий граждан с низкими доходами используются иные механизмы: субсидии или материнский капитал для внесения первого взноса на жилье, компенсация части процентной ставки, погашение части кредита и другие комбинированные схемы. Все эти государственные инструменты регулирования спроса создают условия для повышения доступности ипотечного кредитования с использованием социальной поддержки и на развитие рынка необеспеченных кредитов или «сабпрайма» не влияют.

— Согласны ли вы с предложенной в Стратегии двухуровневой системой ипотеки и отведенной институтам развития и участникам рынка ролью? Как изменятся задачи кредиторов и расстановка сил среди банков, выдающих ипотечные кредиты? Расширят ли присутствие на рынке, например, специализированные ипотечные банки?

— Двухуровневая система ипотечного кредитования официально принята в России уже более 10 лет, и время показало ее обоснованность, конечно, жаль, что в нашей стране пока не применяется и накопительная система с использованием строительных сберегательных касс. Обе эти системы могли бы удачно дополнять друг друга, как это уже давно реализовано в Европе и даже в Казахстане. Что касается распределения кредитов, то примерно половину рынка будет занимать Сбербанк, четверть — банки, рефинансирующиеся через АИЖК, и четверть — специализированные банки, как, например, ВТБ24, «Дельта-кредит» и другие.

— Застройщики и эксперты говорят о грядущем дефиците предложения жилья в городах-миллиониках, а на новые стройки кредиты банки не выдают. Как вы оцениваете меры законодателей по созданию связанного надежного канала движения финансовых средств — от рынка капиталов в сектор жилищного строительства? В условиях дефицита предложения не приведет ли к разгону цен реализация программ «Стимул», «Новостройка» и расселение из моногородов?

— За программами поддержки жилищного строительства «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Переселение» — большое будущее. Эти программы в сочетании с усилиями Фонда развития жилищного строительства, направленными на создание земельных участков, оборудованных коммуникациями и инфраструктурой, и предоставление их девелоперам на конкурсной основе должны обеспечить строительство жилья эконом-класса по прогнозируемым ценам. Те строительные компании, которые стали участниками данных программ, ощущают реальную поддержку государственных структур в своей деятельности и имеют доступ к самым дешевым финансовым ресурсам.

— Новые поправки в ФЗ-214 поставили запрет на «серые схемы» привлечения средств. Как вы считаете, будет ли пользоваться популярностью институт долевого строительства или он дискредитировал себя во время кризиса?

— Поправки в закон о долевом участии не только запретили «серые схемы», но и облегчили жизнь строителей, например, сняли НДС. Кроме того, в программах «Стимул» и «Новостройка» используются только объекты, строящиеся согласно этому закону. Такие меры позволяют обеспечить ипотечное кредитование уже на этапе самого строительства.

—Доля банковских кредитов в финансировании строек и до кризиса была невелика. На ваш взгляд, станет ли банковское кредитование жилищных строительных проектов приоритетным способом финансирования строек? Если да, то при каких условиях?

— Именно для стимулирования жилищного строительства и были разработаны программы «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье». В рамках этих программ при банках аккредитовываются проекты комплексной застройки территорий, эти проекты будут развиваться, при этом дальнейшее получение кредитных средств будет существенно упрощено.

—До кризиса довольно активно развивались корпоративные программы ипотеки. Самая масштабная по объемам выданных кредитов — программа дочерней компании ОАО «РЖД», которая субсидирует часть процентной ставки (железнодорожники платят по ипотеке не более 4,5%). Как вы оцениваете потенциальный сегмент рынка ипотечного корпоративного кредитования в ближайшие год-два? Какие есть трудности в реализации таких программ? Почему, например, нет подобной программы у «Почты России» и других социально значимых структур?

— Корпоративные программы жилищного строительства и ипотечного кредитования начали успешно развиваться еще в начале 2000 года в Министерстве по атомной энергетике РФ и в концерне «Росэнергоатом». Активно работает фонд «Газпромипотека», корпоративные программы существуют практически во всех нефтяных компаниях, большую ипотечную программу запланировал реализовать «Норильский Никель». Как правило, корпоративные программы рассчитаны на обеспечение жильем молодых специалистов, работников «критических для отрасли» профессий и ветеранов. В них участвуют банки, которыми субсидируется процентная ставка, а жилье нередко продается по себестоимости. Емкость этого рынка зависит от финансового положения и численности таких компаний. Программа корпоративного ипотечного кредитования может быть как и у «Почты России», так и у любой другой крупной структуры, если она имеет прибыль.

— В 2010 году АИЖК прогнозирует пятикратный рост займов по накопительно-ипотечной системе (НИС) для молодых военных и служащих МЧС, хотя некоторые сомневаются в реалистичности таких прогнозов по причине того, что в механизм НИС не заложена маржа банка. На ваш взгляд, при каких условиях военная ипотека станет популярной среди банков? Какие изменения нужны в нормативной базе для включения в ипотечные программы «клиентов» из силовых структур?

— Совсем недавно президент России Дмитрий Медведев отметил, что в ближайшие годы воинское довольствие военнослужащих увеличится в три раза и командир взвода будет получать 60 тыс. рублей, а командир дивизии — до 200 тыс. рублей. Как только это случится, банки выстроятся в очередь за военной ипотекой.

— Насколько региональные программы ипотеки с господдержкой, в том числе гарантийные фонды, создаваемые администрациями субъектов РФ, способны повлиять на рынок? При процентной ставке, максимально приближенной к ставке рефинансирования, смогут ли они влиять на процентные ставки банков, тем самым делая ипотеку более доступной для среднего класса?

— С принятием новой ФЦП «Жилище» до конца 2011 года в каждом регионе будут приняты новые программы жилищного строительства и ипотечного кредитования. В тех регионах, где активно действуют региональные фонды жилищного строительства, — в республиках Татарстан, Башкирия, в Самарской, Вологодской, Кемеровской областях, в Красноярском крае и многих других регионах (все эти фонды входят в Международную ассоциацию фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования) активно действуют социальные программы по строительству жилья эконом-класса. Только в Республике Татарстан ежегодно около 20 млрд рублей направляется на выдачу льготных займов населению. При таких темпах и объемах, я думаю, скоро в Татарстане исчезнет само понятие «социальная очередь».

— Как вы думаете, как будет развиваться рынок ипотечного кредитования в 2011 году? На сколько пунктов возможно снижение ставок по кредиту?

— Рынок ипотеки в 2011 году должен выйти на докризисный уровень. Для его активизации важную роль сыграет программа Внешэкономбанка с объемом оборотных средств в 250 млрд рублей, существенно активизируется секьютеризация. Снижение ставок будет продолжено, и, возможно, они снизятся на 1,5-2%.

— Как вы относитесь к развитию кооперативов как основного способа финансирования малоэтажного строительства? Какой способ финансирования строительства малоэтажки наиболее предпочтителен на сегодняшнем этапе?

— Поправки в Жилищный кодекс, позволяющие создавать кооперативы для финансирования малоэтажного строительства, прошли первое чтение в Государственной думе. Учитывая пожелание президента РФ в Послании к Федеральному Собранию о предоставлении семьям, имеющим трех и более детей, бесплатных земельных участков, вопрос с принятием поправок о кооперативах в Жилищный кодекс существенно ускорится.

На сегодняшнем этапе строительство малоэтажных домов финансируется несколькими способами, в том числе путем заключения предварительных договоров купли-продажи дома и участка под ним.

— Сегодня кредитование малоэтажного строительства слабо развито. В чем причины? Что нужно, чтобы банки в массовом порядке вводили соответствующие продукты?

— Отличительной особенностью ипотечного кредитования малоэтажного строительства является то, что в залоге должен быть не только дом, но и земельный участок, при этом малоэтажное строительство не подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве, и, следовательно, на этапе строительства договоры не проходят государственную регистрацию. Банки видят в этом определенные риски, но, как показал опыт компаний, входящих в НА-МИКС, при проведении определенной разъяснительной работы банки охотно кредитуют малоэтажные дома, особенно при комплексном освоении территорий.

— Когда заработают программы «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Переселение»? Как вы думаете, почему южнороссийские строительные компании не обращаются за поддержкой по этим программам? Они не хотят иметь доступ к дешевым финансовым ресурсам? Будет ли востребовано банковское финансирование жилищного строительства на юге? Есть ли какие-то особенности развития ипотечного финансирования в южных регионах РФ?

— Программа «Стимул», предусматривающая выдачу кредитов застройщикам и покупателям доступного жилья, работает с 2009 года. Весной 2010 года АИЖК и ВЭБ подписали соглашение о предоставлении банком на реализацию программы 40 млрд рублей до 1 июня 2020 г.

В соответствии с утвержденными планами, АИЖК заключит договоры по ипотечной программе «Стимул» со всеми регионами России до конца 1 квартала 2011 г. На данный момент уже подписаны договоры с 32 регионами РФ и получено 250 заявок от разных проектов на участие в этой программе.

Реализация программы «Стимул» позволит завершить строительство около 2 млн кв. метров доступного жилья. Первые проекты по программе «Малоэтажное жилье», принадлежащие компании «Экодолье» (в Оренбурге и Обнинске), были аккредитованы в начале осени 2010 г. В настоящее время несколько десятков проектов малоэтажной застройки участвуют в программе «Малоэтажное жилье», в том числе и проект из Ростовской области. Поэтому, я считаю, южные регионы в числе первых начали принимать участие в этих программах и развивают малоэтажное кредитование. Особенностью южных регионов в малоэтажке можно отметить строительство домов из кирпича или камня: это основательно, но более энергоемко и дорого. Поэтому для ипотечного развития жилья такого класса потребуется гораздо больше финансовых ресурсов. В Центральной России, например, активно развивается панельное и панельно-каркасное домостроение. Хочу пожелать южным регионам продолжать и дальше идти в числе первых новаторов и пионеров развития ипотечного кредитования и строительства, в том числе и малоэтажного.