С началом нынешнего отпускного сезона строители курортных коттеджных поселков на Черноморском побережье связывают надежды на оживление спроса. Практически все организованные поселки на побережье были заложены еще до кризиса. Некоторые компании рассчитывают привлечь покупателей за счет предоставления рассрочки, другие — продают небольшие участки под строительство коттеджей с готовой инженерной инфраструктурой. При этом участники рынка отмечают, что в дальнейшем девелоперы могут столкнуться с дефицитом качественных участков для строительства организованных поселков.
Намек на спрос
Большинство выставленных сегодня на продажу курортных коттеджей и таунхаусов в организованных поселках на Черноморском побережье были спроектированы и заложены в докризисный период — с 2005-го по 2008 год. Сейчас, как отмечают некоторые застройщики и девелоперы, потенциальные покупатели российской курортной недвижимости (а это в основном жители Москвы и Санкт-Петербурга с доходом заметно выше среднего) начинают вновь проявлять интерес к прибрежной недвижимости. Правда, несмотря на это, количество сделок остается единичным. К примеру, в одной из строительных компаний, ведущих достройку «докризисного» поселка, «Вестнику» сообщили о росте спроса с начала нынешнего года «в два-три раза». Это означало, что в этом году компании удалось найти покупателей для двух-трех коттеджей. По замечанию Дмитрия Джамбакиева, первого заместителя гендиректора «Велес Капитал Девелопмент» (ведет два проекта на побережье), «повсеместного возрождения спроса сегодня не наблюдается». «Живой интерес проявляется к тем проектам, которые отвечают двум критическим факторам — правильной концепции с точки зрения сегодняшнего потребительского спроса и правильной цене, соответствующей качеству недвижимости», — считают в «Велес Капитал Девелопмент». В компании «З Прогресс», строящей поселок Торик в Геленджике, также заметили оживление интереса к приморским объектам со стороны москвичей и питерцев. «В докризисный период нашим проектом в большей степени интересовались жители северных регионов России и, что удивительно, жители ЮФО», — рассказал специалист «З Прогресс» Кирилл Майоров. «Спрос на недвижимость в организованных коттеджных поселках, в отличие от многоквартирного жилья, имеет сдержанный характер. Кроме того, анализ темпов продаж показывает, что спрос сильно чувствителен в плане цены. Относительно низкая активность покупателей объясняется неразвитостью рынка, ведь полноценных проектов в данном сегменте еще нет», — считает представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко. Эксперты также отмечают, что дополнительным сдерживающим фактором остаются отсрочки сдачи проектов. Девелоперы не исключают, что в перспективе возрождающийся интерес станет реальным спросом, в том числе благодаря активизации кредитных организаций. Схемы кредитования покупателей курортной недвижимости есть у банков и в настоящее время, но рабочими эти схемы назвать нельзя. «Предварительно мы обсуждали возможности (кредитования покупателей. — Прим. ред.) с рядом банков. Рассматривали стандартную схему ипотечного кредитования, а также рассрочку платежа от застройщика, подразумевающую первичный платеж, покрывающий стоимость земли и начальных работ, а также последующую оплату по графику, — пояснил Дмитрий Джамбакиев. — Однако на данный момент компания не видит спроса на такие схемы. Мы озадачимся разработкой кредитных схем в случае, если поймем, что это нужно нашим покупателям». Некоторые девелоперы все же декларируют предоставление беспроцентных рассрочек для приобретающих коттеджи в поселках. Как правило, такие условия возможны в случае, если основные инвестиции в строительство инженерной инфраструктуры и части зданий были сделаны еще до осени 2008 года. «Наш проект находится в довольно выгодной ситуации. Поселок полностью готов, поэтому при предоставлении рассрочек для покупателей и компании нет рисков», — считает Кирилл Майоров. Впрочем, о результатах и планах продаж коттеджей в рассрочку девелоперы не говорят.
Участки «без подряда»
В период с 2005-го по осень 2008-го на Черноморском побережье были заложены около двух десятков коттеджных курортных поселков. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, сегодня общий объем площадей в строящихся проектах на побережье составляет около 250 тыс. кв. метров. «Все первые проекты были сосредоточены в элитном сегменте. Это логично, поскольку морское курортное жилье всегда является относительно дорогим, а в условиях почти полного отсутствия конкуренции экономическая эффективность инвестиций для девелопе-ров наиболее высока именно в дорогих сегментах рынка», — отмечает генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. После того как стало очевидно, что спрос на курортную недвижимость снизится надолго, девелоперы были вынуждены корректировать планы в сторону увеличения сроков строительства. Тем не менее в ряде поселков коттеджи и таунхаусы сдавались в эксплуатацию в течение всех последних полутора лет. Так, например, весной 2007 года компания «Пик-Регион» объявила о планах строительства поселка общей площадью около 4 гектаров неподалеку от Новороссийска. Планировка предполагала размещение на побережье 33 двухэтажных таунхаусов. Первая очередь поселка строилась в течение 2007-2008 годов, последние восемь таунхаусов были сданы в эксплуатацию летом прошлого года. По данным «Вестника», за время существования проекта компании удалось продать около двух третей построенных площадей.
Примечательно, что часть девелоперов, начавших строительство до кризиса, не стали менять концепцию застройки и планировку зданий, как это, например, в течение последних полутора лет делали строители многоэтажного жилья. Как пояснил «Вестнику» Андрей Катаргин, директор компании «Кедровая роща» (строит поселок в Кабардинке), сменить концепцию зачастую было невозможно из-за повышенных требований к строениям, находящимся на побережье, в том числе из-за требований по сейсмоустойчивости. «Наш участок имеет сложный рельеф. Необходимы мощные фундаменты и монолитный каркас. Кроме того, мы принципиально не хотели менять заложенные в проекте материалы, к примеру, оставили покрытие домов керамической черепицей. В результате себестоимость квадратного метра осталась неизменной — около 30 тысяч рублей за квадратный метр, плюс инфраструктурная составляющая — порядка 10 тысяч рублей на «квадрат», — отметил Андрей Катаргин.
Для ряда девелоперов антикризисной мерой стала продажа части земельных участков на территории поселков. Сейчас почти каждая третья компания, вложившая средства в создание инженерной инфраструктуры, предлагает участки «без подряда», то есть предполагается, что застройка может вестись и по проекту заказчика. Как рассказали «Вестнику экономики» в «Велес Капитал Девелопмент», в настоящее время компания ведет продажу участков «без подряда» неподалеку от Геленджика — на территории, где планировалось разместить поселок Маяк. По словам Дмитрия Джамбакиева, первоначальная концепция предполагала самостоятельную застройку участка: «Приоритеты покупателей сместились в сторону подготовленных участков без подряда. На основе этого мы изменили концепцию поселка. Мы не наблюдаем спроса на готовые дома. Как только такой спрос появится, отреагируем на него незамедлительно: сейчас выполнены все необходимые условия для того, чтобы в короткие сроки построить и вывести на рынок готовые объекты». В «Велес Капитал Девелопмент» добавляют, что компания готова предоставить покупателям участков готовые проекты домов и рекомендовать подрядную организацию. При этом в компании не исключают, что в случае успешных продаж участков такая же схема будет использована в другом курортном поселке — Lemuria. Из-за отсутствия спроса строительство и продажа коттеджей в поселке были временно приостановлены. По данным компании, в подготовку градостроительной базы, разработку проекта и подведение коммуникаций на территории двух поселков уже вложено около$10 млн.
Потенциальный дефицит
Показателен тот факт, что в последние полтора года региональные риэлтеры не зарегистрировали ни одной крупной сделки с участками на побережье, пригодными для строительства организованных поселков. Тем не менее участники рынка убеждены, что будущее коттеджного строительства на побережье именно за организованными поселками. Отдельно стоящие дома вряд ли будут составлять им серьезную конкуренцию. «Более 90% покупателей курортных коттеджей на побережье — это приезжие. Очевидно, что содержать дома в поселке проще, поскольку там есть управляющая компания. Дом — живой организм, требующий постоянного ухода. Поэтому предпочтение будет отдаваться недвижимости в организованных поселках», — считает заместитель генерального директора агентства «Винсент Недвижимость» Виталий Волков. Несмотря на отсутствие сделок с участками в настоящее время, участники рынка говорят о дефиците земель под застройку в перспективе. Самым перспективным девелоперы называют район Сочи, где сейчас идет реконструкция и строительство инженерной инфраструктуры, а также окрестности Геленджика — этот район интересен по причине близости к Новороссийску и меньшей, чем в Сочи, стоимости земельных участков. «В связи с высокими налогами на владение землей на рынке противоборствуют две тенденции. Появляются предложения участков под застройку в силу вынужденной продажи земельных массивов компаниями, у которых недостаточно средств на реализацию. В то же время уменьшается количество предложения подготовленных для застройки земель из-за того, что компании боятся вкладывать средства в освоение. Которая из тенденций победит, пока неизвестно. Но можно с уверенностью говорить о неизменном росте стоимости участков на первой береговой линии», — делятся наблюдениями в «Велес Капитал Девелопмент». О дефиците подготовленных участков говорит и представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко: «На Черноморском побережье много участков лесфонда, которые теоретически могут использоваться под строительство организованных коттеджных поселков. Но у всех потенциальных участков есть недостаток — отсутствие коммуникаций. Их подведение до участка является очень серьезной проблемой, в том числе из-за гористой местности и отсутствия возможности подключения к существующим сетям. Эти проблемы увеличивают стоимость «входного билета» в проект, что негативно сказывается на принятии решения девелоперов о строительстве». Дефицит участков может вновь привести к обострению борьбы между ведущими строительство коммерческими структурами и общественными организациями, в том числе региональными «зелеными». Экологи уже не раз обращали внимание на массовые вырубки краснокнижных деревьев, строительство дорог в заповедных зонах и создание инженерных сооружений на береговой линии. В частности, активисты «Экологической вахты по Северному Кавказу» сообщали в конце 2008 года о незаконной, по их мнению, вырубке порядка 250 краснокнижных деревьев в районе Дивноморского при строительстве подъездных путей к поселку компании ИСК «Модус». По словам сотрудницы Геленджикского правозащитного центра Елены Руденко, массовая вырубка краснокнижных деревьев происходила и при подготовке площадки для поселка Торик на Тонком мысу. Происходило это, несмотря на протесты местных жителей, а это, как считают в правозащитном центре, «чревато социальным взрывом».
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group: «Будущее морских поселков — меньше коттеджей, больше таунхаусов»
Тенденции, сформированные в кризисный период, будут определять развитие рынка организованной коттеджной недвижимости на Черноморском побережье России в течение следующих лет. Большая часть проектов вошла в кризис, находясь на «бумажной» стадии. У девелоперов появился шанс достаточно безболезненно заморозить проекты и скорректировать их исходя из реальной рыночной ситуации. Реанимация данных проектов в массовом порядке возможна в течение 2011-2012 годов. Проекты коттеджных поселков зачастую находились в элитном классе исключительно по ценовому признаку. Качественные характеристики проектов находятся на более низком уровне. В результате многие клиенты отказываются от приобретения объектов в рамках этих коттеджных поселков. Новые проекты будут отличаться от старых в первую очередь большим соответствием базовым требованиям потенциальных клиентов. Например, в докризисный период средняя площадь возводимых домовладений составляла 350 кв. м, притом, что потребительские предпочтения находились на уровне 250 кв. м. В кризисный период предпочтительные площади снизились до 180-200 кв. м. Девелоперы уже не смогут игнорировать требования рынка, поскольку риск низких темпов продаж в этом случае будет очень высоким. Можно прогнозировать изменение типов малоэтажной недвижимости в рамках будущих проектов. Если ранее преобладали коттеджи, то в ближайшее время начнет увеличиваться доля таунхаусов, апартаментов и других типов недвижимости, сохраняющих привлекательность курортного малоэтажного жилья, но дающих потребителю возможность выбора объектов с меньшим бюджетом покупки. Должна измениться и стратегия поведения девелоперов. Продавать значительный объем площадей на «нулевом» этапе и за этот счет финансировать дальнейшее строительство в текущих условиях невозможно. На рынке будет больше профессиональных девелоперов, способных оценить риски, качественно разработать проект, привлечь финансирование и организовать строительный цикл. Это значит, что в будущем облик Черноморского побережья может существенно улучшиться за счет появления красивых и качественных морских коттеджных поселков.
