Комплексное оздоровление

Идея комплексного освоения территорий под жилищную застройку стала развиваться в Краснодарском крае и Ростовской области около пяти лет назад. Конкурсы на право застройки были проведены накануне кризиса. Компании, которым удалось поддерживать проекты на плаву, вскоре могут стать лидерами первичного рынка на юге. Хотя будут появляться и новые участники. Но стала заметна разница в политике властей: Краснодарский край провел с начала года несколько аукционов, Ростовская область ограничилась одним участком, ожидая появления крупных инвесторов.

Большинство проектов комплексного освоения территорий в городах ЮФО стартовали в 2007 и в 2008 годах. Неудивительно, что продвинуться дальше деклараций о намерениях удалось только тем строительным компаниям, которым удалось пройти начальный этап кризиса в 2008 году за счет поддержки государства и финансовых структур. Вероятнее всего, именно эти компании станут в ближайшие два-три года основными игроками на рынке первичной недвижимости в городах Юга.

Ставка на посткризисный спрос

В ЗАО «Патриот» (входит в холдинг «Интеко»), которое ведет строительство района «Западные ворота» в Ростове, уже сейчас заявляют, что в прошлом году компания стала «абсолютным лидером по объему возведенных жилых площадей», заняв при этом 15,35% ростовского рынка высотного жилья. В 2009 году, по словам исполнительного директора ЗАО «Патриот» Михаила Жукова, в «Западных воротах» было построено 37 тыс. кв. метров жилья. К концу нынешнего года компания рассчитывает сдать в эксплуатацию еще 60 тыс. кв. метров.

«Интеко», судя по заявлениям представителей холдинга, рассчитывает на первую волну посткризисного спроса на жилье в новостройках. Павел Корчуганов, директор филиала АН «Магистрат-Дон» (структура «Интеко») отметил, что в строящемся районе около 60% площадей отданы под однокомнатные квартиры. «Заложить изначально подобную пропорцию в проект было удачным маркетинговым ходом, так как именно этот тип жилья пользуется в Ростове наибольшим спросом. Только за июль — в традиционно низкий сезон — продано более 70 квартир. Причем порядка 25% жилья приобретено с использованием ипотечных кредитов», — рассказал он.

Впрочем, некоторые строительные компании и девелоперы связывают надежды с возрождением спроса на жилье-бизнес класса. Как рассказал «Вестнику» генеральный директор ООО «Ростов-ДонДевелопмент» Антон Станиславов, компания в партнерстве с «РостСтрой-Инвестом» и Юго-Западным банком СБ намерена «концентрировать усилия» на застройке нового жилого района «Три сквера» площадью около 58 га в Ростове. Предполагается, что около 70% стоимости проекта профинансирует Юго-Западный банк СБ, 30% — девелоперская компания. План застройки предполагает возведение в течение пяти лет 30 жилых домов общей площадью ориентировочно 280 тыс. кв. метров и более 12 зданий и сооружений социальной инфраструктуры. «Жилые дома — от 4 до 6 этажей — отвечают параметрам лучших клубных домов. Ростов подошел к тому, чтобы в городе возводилось элитное жилье, так как оно востребовано даже в условиях кризиса. Такая недвижимость выставляется на продажу по цене от 80 до 120 тыс. рублей за 1 кв. метр», — пояснил Антон Станиславов.

Замороженные участки

Строительным и девелоперским компаниям, у которых не оказалось ресурсов для развития комплексных проектов, оставался выбор: сохранять за собой взятые в аренду участки в расчете на восстановление строительного рынка и возобновление финансирования со стороны банков или продать права на участок, или же вовсе от него отказаться. Компания «ПИК-Регион», активно участвовавшая в докризисный период в аукционах на комплексную застройку участков, в прошлом году стала активно избавляться от этих активов. В частности, продала «Ростовгорстрою» и группе частных инвесторов свою долю в проекте комплексной застройки на границе Ростова и Аксайского района (общая площадь участка — около 19 га). Кроме того, компания продала часть земельных активов в Краснодаре и Новороссийске. Земельный участок площадью около 2,6 га, арендованный «ПИК-Регионом» в Азове (Ростовская область), пока сохраняется за компанией, рассказали «Вестнику» в азовской мэрии. «Застройщик не отказался от участка, он занял выжидательную позицию, настаивая на том, что нужно время для выправления экономической ситуации и восстановления компании», — отметил источник в администрации Азова.

Ростовский строительный концерн «Единство» также отказался от ранее намеченных планов комплексного освоения территорий. Три года назад концерн получил в ходе конкурса право на застройку участка площадью 25 га на территории Батайска (Ростовская область). На этой площадке «Единство» планировало построить около 100 кв. метров жилья. Срок сдачи первой очереди был намечен на 2010 год. Однако работы на участке так и не стартовали, а весной этого года концерн и администрация города начали судебную тяжбу. Застройщик настаивает на том, что участок не обеспечен дорожной инфраструктурой и поэтому муниципалитет должен вернуть затраченные в ходе аукциона средства. Администрация Батайска ответила иском с требованием оплаты арендных платежей.

Ближайшие перспективы

В нынешнем году после вынужденной паузы муниципалитеты Кубани вновь стали выставлять на аукционы крупные участки для комплексных проектов. В мае Фонд госимущества Краснодарского края подвел итоги конкурса по нескольким участкам в Прикубанском внутригородском округе Краснодара, а также в районе пос. Колосистый. По данным фонда, арендаторами участков стали ООО «Статус» и ЗАО «Кубанская марка». «По результатам аукциона ООО «Статус» сможет арендовать три участка в Прикубанском внутригородском округе площадью 901,656 тыс. кв. метров, 342,595 тыс. кв. метров и 4 млн 333,735 тыс. кв. метров, а также участок площадью 580,737 тыс. кв. метров в районе поселка Колосистого», — говорится в материалах кубанского фонда госимущества. «В Краснодаре существует большой объем земельных ресурсов для развития проектов комплексного освоения территорий. Основной вектор развития города — север, северо-восток и северо-запад, — отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

— Всего под развитие комплексных проектов, по нашим оценкам, может быть использована территория площадью до 2 тыс. га. Она не обеспечена инженерной инфраструктурой, поэтому развитие будет вестись поэтапно. На данных земельных участках может быть возведено не менее 12 млн кв. м жилья». При этом, по оценке MACON Realty Group, в ближайшее десятилетие общая потребность Краснодара в жилье, обеспеченная платежеспособным спросом при самом оптимистичном сценарии не превысит 7-8 млн кв. метров. Поэтому перспективы реализации проектов комплексного освоения территорий сегодня ограничены не дефицитом земли и отсутствием инженерной инфраструктуры, а скорее, возможностями рынка.

Власти Ростовской области, напротив, не спешат выставлять на аукционы крупные участки. В первой половине 2010 года в регионе был реализован через аукционы 141 участок общей площадью около 207 тыс. кв. метров под жилищное строительство. «Характерно, что большая часть участков предназначена под индивидуальную жилищную застройку. Единственный участок под комплексную застройку многоквартирными домами передан в ходе аукциона в Новошахтинске. Его площадь составляет 9,5 тыс. кв. м. Расчетный объем ввода жилья на участке — 8 тыс. кв. м», — говорит министр территориального развития Александр Кобзарь. В неофициальных комментариях донские чиновники отмечают, что в администрации не видят необходимости проводить аукционы по крупным участкам в ближайшее время из-за отсутствия спроса со стороны строительных компаний.

Какие меры позволили застройщикам пережить кризис?

Елена Позднякова, директор департамента маркетинговых коммуникаций ЮСКК:

— К краткосрочным мерам можно отнести снижение цен и увеличение сроков рассрочки, к которым прибегло большинство. Это дало результаты лишь на короткое время. Рынок требовал структурных изменений. Переориентироваться с жилья бизнес-класса на недвижимость эконом-класса оказалось непросто. Те же, кто был в секторе повышенного спроса и до кризиса, не только остались на плаву, но и стали набирать обороты — и по объемам строительства, и по продажам. В выигрышном положении оказались и те, кто имел собственную производственную базу. Рынок с сентября 2009 года находится в стадии стабилизации. В то же время у застройщиков прослеживается тенденция повышения цен на объекты, что свидетельствует об улучшившейся ситуации. Рост цен мы сможем уже наблюдать в начале осени, когда придет «сезон» для продажи недвижимости.

Сергей Яковлев, первый вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг»:

— Мы разработали программу, направленную на реализацию стратегии развития компании в сложном финансовом положении. Выделили три основных направления: изменения в структуре компании, корректировку системы финансового управления и маркетинговой политики с учетом нынешних реалий. Сейчас пристальное внимание уделяется исследованию ассортимента и потребительских свойств продукта, мониторингу состояния рынка, изменению соотношения спроса и предложения. На основе полученных данных была скорректирована система ценообразования. В начале кризиса остро встал вопрос кредитования отрасли, и мы сосредоточились на работе с банками. Она результативна: в июле 2010 г. был сдан жилой дом «Достоевский», достройку которого профинансировал банк «Возрождение».

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group:

— С наступлением кризисных явлений всем застройщикам пришлось корректировать стратегию своего поведения на рынке. Первые изменения коснулись внутренней среды компаний: почти всем пришлось резко проводить сокращение издержек, решать вопросы с кредиторской задолженностью и другие проблемные моменты. Эти краткосрочные меры дали свой результат. Что касается эффективности долгосрочных антикризисных программ, то их эффект еще предстоит оценить в будущем. Циклы в строительном бизнесе достаточно долгие по сравнению с другими отраслями экономики (не менее трех лет), поэтому результаты таких программ можно будет оценивать не ранее конца 2011 года. Однако уже сегодня видно, что многие участники рынка начинают предлагать наиболее востребованные потенциальными клиентами объекты — недорогие проекты экономичного класса по приемлемой цене.

Ольга Проценко, исполнительный директор НП «Союз риэлторов Кубани»:

— Многие застройщики удержались на плаву. В этом не последнюю роль сыграла господдержка: одним из пунктов пакета антикризисных мер Правительства РФ было выполнение обязательств государства перед военнослужащими и ветеранами ВОВ. Их выполнение в той мере и в том объеме финансирования, которое было осуществлено, действительно поддержало многих застройщиков. Они удержали свои позиции, объем строительства снизился незначительно. Такой фактор, как ипотечное кредитование, безусловно, придает импульс рынку: увеличивается спрос, растет количество сделок. Его роль в объемах продажи жилья не решающая, но существенная.