Коттеджный вопрос

Частные застройщики и государство сталкиваются с серьезными инфраструктурными трудностями при реализации проектов малоэтажной застройки в Ростовской области. Решить эти вопросы можно в том числе за счет использования современных автономных технологий, — такого мнения придерживаются участники специализированного круглого стола, организованного в июле ИД «МедиаЮг». Правда, для того чтобы эти технологии активно внедрялись, их экономическая целесообразность должна быть очевидна и для застройщиков, и для покупателей жилья.

В 2008 и 2009 годах, согласно статистическим данным, сектор малоэтажного строительства в целом в России и в Ростовской области пострадал от кризиса намного меньше, чем строительство многоэтажных объектов. При этом заметную роль в поддержке малоэтажного сектора сыграли государственные программы строительства. В Ростовской области, в частности, это программы переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, расселения шахтерских территорий, строительства жилья для ветеранов. По словам начальника управления реализации строительных программ министерства территориального развития и архитектуры Ростовской области Владимира Лобачева, региональная администрация считает своей задачей направлять средства федеральных фондов и областного бюджета прежде всего на строительство новых объектов, а не на приобретение уже существующего жилья на вторичном рынке. Владимир Лобачев напомнил, что первые поступившие в регион средства Государственного учреждения по реорганизации и ликвидации нерентабельных шахт (ГУРШ) в 2006 году были полностью направлены на вторичный рынок в районах области. «В этот момент область была не готова к строительству, не было площадок и проектной документации. Этим воспользовались некоторые граждане. В шахтерских городах и поселках сложился депрессивный социальный климат, жилье там практически ничего не стоило. Однако некоторым удавалось покупать его по завышенным ценам. Были, судя по всему, налажены схемы — в реальности жилье покупалось по более низкой цене, чем затем отражалось в документах для государственных структур. В результате брошенные квартиры стали стоить безумных для этих территорий денег», — рассказал чиновник. В следующем году около 45% средств ГУРШа были направлены на строительство новых домов, в основном малоэтажных. «В тех районах, где средства по-прежнему направляются на вторичный рынок, муниципальные власти уже начали понимать, что нужно менять ситуацию, — отметил Владимир Лобачев. — Если пустить все средства на «вторичку», в дальнейшем муниципалитеты просто не смогут закупать жилье по программам, в том числе областным, из-за спекулятивных цен на рынке. Поэтому мы ожидаем, что в 2011 году доля средств для строительства новых домов вырастет. Есть позитивные примеры: на некоторых территориях все средства направляются на новые проекты».

Впрочем, при этом сотрудник администрации пояснил, что основным препятствием для строительства малоэтажных поселков по государственным программам является слаборазвитая инженерная инфраструктура в районах и отсутствие подготовленных площадок. В том, что муниципальные власти нередко выбирают путь наименьшего сопротивления, убежден и экс-главный архитектор Ростовской области Эдуард Полянский: «Проблема действительно существует. Казалось бы, районы должны быть рады тому, что выделяются средства. Но многие решают, что строить новые дома незачем, намного проще перекупить существующие площади. Правда, известно, что у районных властей и кроме строительства новых домов масса первоочередных обязанностей».

Из слов участников круглого стола следовало, что обеспечение участков под строительство инженерной инфраструктурой остается ключевой проблемой для строителей малоэтажных поселков. Ирина Быкадорова, директор СРО НП «Проектировщики Ростовской области» отметила: «Участники рынка — проектировщики, застройщики, инвесторы — сталкиваются с немыслимыми бюрократическими процедурами согласования проектов подведения инфраструктуры. Это касается, в частности, подведения водоснабжения и водоотвода. Также крайне затянут и сложен процесс перевода земель из сельскохозяйственной категории. В результате это заметно увеличивает стоимость малоэтажной недвижимости.

Земельные участки, строительные материалы и работы не настолько дороги, как строительство коммуникаций и согласование». По замечанию председателя правления НП СРО «Объединение строителей Южного округа» Левона Маиляна, из-за высокой стоимости земель в крупных городах региона малоэтажное строительство вытесняется на окраины. Как следствие, становится актуальным вопрос транспортной доступности — заторы на подъездах к региональным центрам в часы пик становятся отпугивающим фактором для потенциальных покупателей малоэтажной недвижимости.

Проблема подключения отдельных малоэтажных домов и поселков к инженерной инфраструктуре в перспективе может быть снята за счет использования современных автономных технологий, к примеру, локальных станций очистки воды. Пока же, как отметили участники круглого стола, широкому распространению таких решений мешают несколько факторов. Использование новейших технологий застройщиками в организованных поселках, в частности, требует получения разрешений надзорных органов, которые крайне неохотно на это идут. Кроме того, сегодня застройщики и большинство покупателей ориентированы прежде всего на относительно низкую стоимость квадратного метра. Микаэл Саркисьянц, начальник отдела реализации генерального плана МУ «Департамент архитектуры и градостроительства» администрации Ростова-на-Дону сказал: «Внедрение новых инженерных решений серьезно влияет на стоимость квадратного метра. Застройщики, которые легально или пиратским способом строят популярные сейчас трехэтажные дома в черте города, делают все, чтобы оптимизировать цену. До тех пор, пока застройщик не поймет, что современные решения — это выгодно, они не будут использоваться. Сейчас мы вынуждены ориентироваться на рынок. Максимум, которого удается достигать застройщикам, — это использование систем локального отопления. С другой стороны, жители региона, которые строят дома на собственных участках, часто пытаются внедрить максимальное количество доступных технологических решений. К примеру, я знаю об использовании в малоэтажных домах локальных очистных сооружений самого высокого уровня». По замечанию Левона Маиляна, новейшие технологии сегодня могут заинтересовать в первую очередь покупателей недвижимости с достатком заметно выше среднего. «Такая категория домовладельцев стремится к тому, чтобы жилье было максимально обособленным. Кроме того, новейшие решения подчеркивают социальный статус», — отметил он.

Впрочем, для популяризации инженерных решений, которые могли бы сделать проживание в малоэтажных домах более комфортным, усилия должны прилагать все участники рынка. Общее мнение участников круглого стола таково: покупатели жилья будут готовы платить за инженерные решения только в том случае, если выгода от их использования будет очевидной. К примеру, в случае, если потребление энергоресурсов в доме сократится на 80% в сравнении со стандартными постройками. Такие показатели вполне достижимы: сейчас на рынке есть технологии, позволяющие уменьшить уровень потребления энергии до 20 КВт на один квадратный метр в год. В то время как действующие в России нормы предполагают потребление 95 КВт, а в реальности в среднем жилой сектор потребляет 640 КВт в год на квадратный метр. При этом важно, что Ростовская область находится в выигрышном положении. Регион по климатическим условиям похож на большинство районов Центральной Европы. Таким образом, большинство европейских технологий можно использовать в Ростовской области без дополнительной адаптации.