Сергей Журавлев: «Для создания цивилизованного рынка арендного жилья нужна политическая воля»

По разным оценкам, без учета социального найма лишь 5-7% жилищного фонда в России регулярно сдается, и менее 1% сдается легально. О формировании рынка арендного жилья представители власти заговорили два года назад, но интерес федеральной власти пока не обрел конкретики. Руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев считает, что без легального арендного жилья невозможно возродить массовое строительство, активизировать трудовую и жилищную миграцию, репатриацию и квалифицированную эмиграцию в Россию. По его мнению, было бы рациональным создать новую государственную корпорацию — Фонд арендного жилья, который в том числе способствовал бы решению проблемы обманутых дольщиков.

— Зачем нужен Фонд арендного жилья? Какие функции он должен выполнять?

— Одна из злободневных проблем — это обманутые дольщики. В сложившейся ситуации большое число недостроенных объектов, не проданных до кризиса, стали совсем непродаваемыми. Новые дольщики вряд ли рискнут покупать доли в затяжном недострое. Достраивать такие объекты надо, а компания-застройщик является, как правило, банкротом. И конфликт будет разрастаться. Поэтому было бы рационально создать Фонд арендного жилья (ФАЖ), который стал бы соинвестором или антикризисным управляющим, призванным завершать строительство проблемных домов. То есть фонд должен обладать неким оборотным ресурсом, который позволит решить проблему в каждом субъекте, каждом привлекательном городе. Нужно вычленить подъезды и целые дома под арендное жилье различного назначения и предложить выбор разрозненным дольщикам — либо переехать в достраиваемые дома аналогичного класса, либо долгосрочную аренду на оплаченные за долю средства. Процесс непростой, но гораздо более быстрый, нежели новое строительство. Уже в 2011 году можно сформировать значимый фонд арендных домов с легальными договорами, правом долгосрочной аренды, современным сервисом.

— Велик ли риск появления больших объемов недостроя?

— Это будет зависеть от спекулятивности рынка. Сейчас объектов незавершенного строительства быть не может потому, что закладывать жилье никто не будет. Эта пауза будет иметь двухлетнюю отсрочку. С очень большой долей вероятности можно прогнозировать, что в ближайшие два года сложится такая ситуация, что цены на рынке поползут, ипотека наберет обороты и возникнет бум на дефиците: начнет складываться новый «пузырь» на рынке недвижимости. И дефицит вынудит людей покупать квартиры в псевдообъектах. Несмотря на саморегулирование, на внешний контроль, на ФЗ-214, застройщики, не имея достаточно ресурсов, будут влезать в объекты, рассчитывая на массовый спрос. По разным причинам (конкуренции, плохого выбора места строительства, плохого качества строительства) будут не успевать их достраивать и разоряться. Будут возникать новые объекты недостроя. Этого можно избежать двумя способами. Первый способ — формировать рынок легальной аренды. Второй — строить под ключ, не вовлекая дольщиков.

— Фонд арендного жилья уже создан в Казахстане. Стоит ли перенимать опыт?

— Конечно, опыт надо перенимать. У нашего соседа кризис начался на год раньше нашего, и они тоже пытались заливать пожар керосином. Я имею в виду покупку квартир по заниженной стоимости для социальных нужд. Рынок не ожил, цены продолжили падение. Массовый недострой и возмущенные дольщики… Ничего не напоминает? Однако в январе 2009 года Правительство Казахстана приняло беспрецедентное решение — направить на формирование Фонда арендного жилья более половины всех бюджетных средств, выделенных на поддержку жилищной сферы (15 млрд тенге — это более 3 млрд рублей). Средства Фонда арендного жилья Казахстана пошли на выкуп и строительство жилья по рыночным ценам с последующей сдачей в аренду с правом выкупа. Причем цена аренды и последующего выкупа прямо не зависит от себестоимости покупки и строительства, т.е. фонд имеет право сдавать и продавать жилье «в убыток». Наниматель (арендатор) жилья должен накопить за время проживания не менее 50% установленной стоимости, а на оставшиеся 50% — получит кредит. Но наниматели не обязаны выкупать жилье.

К сведению: эксперименты с арендными домами в Казахстане проводились с 2006 г., и к настоящему времени фактически в каждой области Республики Казахстан есть доходные дома. Главная задача — обмениваться опытом, обладать информацией о плюсах и минусах во избежание больших ошибок. Было бы интересно посмотреть, какие собственно дома они строят. Обычные, коммерческие или социальные, или, может быть, другие специальные конструкции, например, трансформируемые под разные социальные группы, с наличием мест для управляющих, с вынесением отдельных коммунальных функций… С точки зрения школы градостроительства и архитектуры, не думаю, что казахи могут составлять нам конкуренцию, но по уровню организации процессов мы отстаем. Нам нужны прикладные действия и политическая воля для преодоления отсталости, в том числе и для создания легального арендного жилья. Мы проводим слишком мало экспериментов, много обдумываем, пытаемся конструировать законодательство вне проб и ошибок, что плохо…

— На каких пилотных проектах нужно отработать механизмы работы фонда?

— Фонд должен сконцентрировать свои силы на пилотных объектах во всех регионах — либо в ключевых мегаполисах, либо в структуре типов городов и сельских агломераций. Также можно рассмотреть вахтовые поселки в современном формате застройки. Сегодня работодатель гнобит своих работников. Ему не интересно, где они живут, лишь бы власть не доставала. Если со стороны власти будет посыл по созданию качественных жилищных условий, возникнут профсоюзы и, соответственно, требования к работодателям по обеспечению комфортного жилья в вахтовых поселках. Вторая идея — региональное или государственное партнерство по возведению мультифункциональных комплексов в регионах. Со стороны регионов должно выделяться софинансирование для разделения рисков. В первую очередь проекты должны быть ориентированы на создание именно мультифункциональных комплексов, а не монодоходных домов, в которых присутствует только арендное жилье. Они быстрее окупаются.

— Почему доходные дома невыгодно строить в России? Есть ли альтернатива строительству доходных домов?

— Сегодня доходность инвестиций в доходные дома — отрицательная, но в зависимости от налогообложения она может быть разной — и близко к нулевой, и совсем убыточной. Альтернатива строительству доходных домов с нуля — это технология вторичной застройки, когда существующий дом обустраивается дополнительными этажами, площадями. Составляющая возведения нового дома в старом объеме исчезает, соответственно, снижается себестоимость. Это не надстройка мансардных этажей, которая ничего не меняет. Речь идет о том, что пристраиваемая площадь как минимум равна существующей: если хрущевка, то ее наращивают до девятиэтажного дома плюс коммерческие помещения на первом этаже. Чем это хорошо? Можно организовать переселение тех, кто живет на первых этажах, на верхние этажи с небольшой доплатой, а нижние этажи в связи с низкой себестоимостью выгодно сдавать. Арендаторы заинтересованы в малых площадях. Сейчас такой эксперимент проводится в Калужской области. К сожалению, у нас вязкая система согласований, признания новых технологий. Тем не менее это коммерчески обоснованно.

В чем еще одно преимущество строительства доходных домов или вторичной застройки? В данном случае можно говорить об инновациях и энергоэффективности. В этих домах можно внедрять новые экостандарты, которые еще ментально неприемлемы для покупателя, а для аренды — вполне. Если государство хочет внедрить инновации, то лучшего способа, чем арендное жилье, не придумать для этого. Кстати, многие такие изобретения, как холодильник, микроволновые печи и многие другие, впервые появились в арендном жилье.

— Запустить рынок арендного жилья без государственного агента быстро не получится. Какие институты могли бы выступить в этом качестве?

— Думаю, на федеральном уровне это должна быть обособленная структура. Теоретически таким агентом мог бы стать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, но, во-первых, у него нет таких полномочий, а во-вторых, большая часть его земель находится на периферии городов, что неудобно для арендного сектора жилья. Другим кандидатом на роль государственного агента по аренде могло бы выступить Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) или его «дочка» — АРИЖК, потому что им нужен маневренный фонд. Но у АИЖК есть сдерживающие факторы: с одной стороны, есть заинтересованность в раздаче кредитов на покупку, а с другой — они должны, в нашем случае, создавать диаметрально противоположный, конкурирующий с ипотекой инструмент. Поэтому все-таки на федеральном уровне имеет право на жизнь автономный новый фонд. В регионах, где специфические рынки жилья, другая ситуация. Очевидно, что на жилищном рынке каждого региона должен появиться рыночный регулятор, который бы перераспределял рыночные ресурсы с целью недопущения дисбаланса на рынке цен и предложения. На роль такого регулятора я не вижу альтернатив — это региональные ипотечные агентства (по терминологии FB:R — региональные операторы). В этом случае проявление государственной воли через участника рынка лучше, чем попытка регулирования рынка напрямую государством.

— Какой правовой режим нужно создать, чтобы обеспечить равные права коммерческим участникам с государственным агентом?

— Первым шагом должно стать создание региональных целевых программ, стимулирующих муниципалитеты на выпуск арендных сертификатов и предусматривающих снятие налоговой нагрузки на прибыль с застройщиков и арендодателей.

Развивать арендный рынок придется с нуля, так как в отличие от рынка купли-продажи жилья, он сервисный, требующий специальной организации обслуживания жильцов — арендаторов (нанимателей, квартиросъемщиков). Прежде всего предстоит запустить механизм муниципального и государственного заказа на строительство жилья для срочного найма (не путать с бессрочным наймом). Бессрочный социальный наем сохранить до признания домов аварийными, затем перевести жильцов в режим срочного социального найма в другие арендные дома. К сожалению, в связи с продлением сроков приватизации жилья муниципалитеты не мотивированы на строительство социального жилья. Сегодня срочно необходимо создавать сегмент социального жилья, которое сдавалось бы только в срочный наем без прав выкупа, с требованием постоянного декларирования бедности. Если ты бедный, то тебе нужно каждый месяц или квартал подтверждать в налоговой инспекции или службе занятости свои доходы.

Второй сегмент — господдержка с формированием арендного жилья эконом-класса. Он направлен на людей, которые хоть что-то могут платить, — беженцев, мигрантов, военных, молодые семьи, бюджетников. Пока они в определенном статусе, им можно субсидировать эту аренду. С другой стороны, ряд определенных объектов можно и в рассрочку продавать. Главная проблема состоит в том, что нельзя создавать дома, где есть и социальный наем, и частная собственность. Потому что возникает конфликт внутри дома из-за проблем с управлением, квартплатой, движением денежных средств, ведь все муниципальные программы, по которым выдаются субсидии, имеют перспективы отсрочки, то есть возможны изменения финансовых потоков, что дестабилизирует управление таким домом. Во-вторых, это негативно сказывается на комфортности среды: квартиросъемщики по социальному найму не участвуют в жизни дома, они ее игнорирует, и дом начинает деградировать. Должна быть однородная среда — либо собственники, либо собственники-арендодатели, которые участвуют в жизни дома и формируют среду обитания. Также возможен вариант с бессрочными или долгосрочными нанимателями, которые заинтересованы в жизни дома, в создании комфортной среды. Поэтому такая категория нанимателей обязательно нужна.

Государственная поддержка возможна и для коммерческого сегмента, но до тех пор, пока не будет упразднен так называемый бабушкин наем. Нужно перевести все юридические лица и собственников сдаваемых в наем квартир или доходных домов с 25-процентной оплаты налога на прибыль на 6-процентную оплату налога с оборота. Также должны быть инфраструктурные послабления для строителей арендных домов. Речь идет о строительстве инженерной инфраструктуры дома со стороны государства с последующей рассрочкой. Иначе коммерческий сегмент, требующий полной оплаты, будет развиваться очень плохо. Сначала надо создать эту нишу, которая будет субсидироваться государством для определенных категорий людей. Это вымоет из «бабушкиного» рынка большинство квартиросъемщиков. Если у бабушек резко уменьшится спрос и повысятся требования к качеству, то это стимулирует часть непрофессиональных участников рынка деприватизировать это жилье. Появятся качественные посредники, которые, грубо говоря, будут покупать или брать в управление бабушкины квартиры, обставлять оборудованием, создавать достаточно современные интерьеры и сдавать в эффективную аренду, а непрофессиональному участнику рынка гарантировать определенную прибыль (см. подробности ниже — Финансовые механизмы создания сегментов рынка арендного жилья).

— Кто мог бы выступить в качестве этих посредников?

— Риэлторы пытались стать посредниками такого рода, но у них не получилось из-за отсутствия квалификации и давней привычки к спекулятивному, циничному отношению к клиенту. Сегодня такими посредниками могут стать специализированные компании, которые будут эту услугу предлагать, страховать ее, декларировать защиту от рисков. Это может быть объединение арендодателей — фонд доверительного управления, которому «бабушка» будет передавать недвижимость на определенных условиях. То есть коллективное управление с правом голосования и т.д. Конечно, застройщик также может выступить управленцем в секторе арендного жилья. Есть также управляющие компании, которые работают на рынке управления офисными зданиями: можно и таким, будучи собственником, передать квартиру в управление.

— Каков объем арендного рынка, который нужно создать?

— Примерно 10% от всего жилищного фонда в стране и в каждом регионе в частности. Причем превалировать должен средний сегмент и ориентироваться нужно на людей со средним достатком. Сегодня по России на каждое домохозяйство приходится 1,14 единиц жилья. Надо довести этот коэффициент за счет арендного жилья до 1,25 единиц жилья на каждое домохозяйство. Вот тогда это будет серьезная, почти цивилизованная жилищная конструкция. Без этого мы будем страной отсталой.

— Какова должна быть сумма арендного платежа?

— Аренда в коммерческом объекте должна быть на 20% дешевле, чем аннуитетный платеж (ежемесячный платеж по ипотечному кредиту). Когда человек берет ипотеку, он знает, что он будет иметь некую гарантию и некоторый престиж. Так как в аренде человек этой гарантии не имеет, то жилье в аренде должно быть дешевле.

Досье

Журавлев Сергей Евгеньевич.

Руководитель проекта «Российский Дом Будущего» медиахолдинга «Эксперт».

2006 г. — н.в. — Член Общественного совета при Минрегионразвития РФ, член Экспертного совета ООО «Деловая Россия». Вице-президент экологической организации «Подорожник».

2005-2007 гг. — директор Департамента развития ООО «АТТА Ипотека». 2004-2005 гг. — председатель совета директоров ООО «Межрегиональное ипотечное агентство».

2004 г. — заместитель начальника управления РОСБАНКА. 2003-2004 гг. — начальник управления методологии и маркетинга ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). 2000-2003 гг. — генеральный директор ООО «Территориальный центр развития».

1997-2000 гг. — заместитель начальника управления продаж ОАО «Штерн Цемент».

Имеет три высших образования (философия, психология, экономика).

Финансовые механизмы создания сегментов рынка арендного жилья

Первый вариант — социальное жилье. Предоставить муниципалитетам право выпуска муниципальных жилищных облигаций, часть которых обменять на приобретенные ФАЖ дома (подъезды). Эта мера увеличит оборот (фонд может выставить их на биржу или выпустить вторичные бумаги) и привлекательность муниципальных облигаций. Конечно, в этом плане есть проблемы. Если у муниципалитета недостаточно кредитного рейтинга, то выпуск облигаций не находит покупателя или не может быть осуществлен. С другой стороны, нет опыта по выпуску таких облигаций. Он мог бы выкупаться андеррайтером, а потом через объединение пулов этих облигаций, усредняя риски, их эффективно размещать на бирже. Небольшой муниципалитет (с населением 10 000 человек) мог бы выпустить заем на строительство 10-50-квартирного дома. Этого достаточно, чтобы разработать механизм и обрести опыт и кредитный рейтинг.

Второй вариант — арендное жилье эконом-класса. Совместно с муниципалитетами выработать правила передачи таких арендных домов в управление с правом выкупа и с целью создания механизма регулирования арендной платы. Фонд предоставляет долговременную (не менее 15 лет) рассрочку выкупа по цене приобретения, а муниципалитет с управляющей компаний — часть местных обременений на срок выкупа (налог на недвижимость, часть налога на прибыль, часть коммунальных платежей), но взамен регулирует стоимость аренды. Регулирование должно обеспечивать для управляющей компании приемлемую норму прибыли. В случае высокой арендной платы для некоторых категорий арендаторов ее часть должна субсидироваться арендными сертификатами. После выкупа арендного дома управляющая компания вправе либо остаться в режиме регулируемых арендных цен (ее доходность вырастет после завершения платежей на выкуп), либо перейти на коммерческую аренду (по завершении действующих договоров регулируемого найма), либо выставить жилье на продажу.

Третий вариант — коммерческое жилье. Фонд проводит конкурс на передачу доходных домов в управление с правом выкупа. Процентный доход по рассрочке должен быть льготирован, например, до уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ. Срок рассрочки — не менее 10 лет. Такая мера обеспечит легализацию коммерческой аренды. Также фонд можно создать в форме государственно-частного ЗПИФ недвижимости. Выручку от продажи муниципальных облигаций, рассрочки выкупа и процентный доход фонд обязан использовать на строительство и приобретение арендных домов экономического класса.

Несмотря на нерасторопность федеральных властей, региональные «ласточки» уже полетели. В Белгородской области и Чувашской Республике уже реализуются программы строительства доходных домов. В Пензенской области разработана программа «Арендное жилье». Планируется строить доходные дома в Новосибирске и Ханты-Мансийске.