— Зачем нужен Фонд арендного жилья? Какие функции он должен выполнять?
— Одна из злободневных проблем — это обманутые дольщики. В сложившейся ситуации большое число недостроенных объектов, не проданных до кризиса, стали совсем непродаваемыми. Новые дольщики вряд ли рискнут покупать доли в затяжном недострое. Достраивать такие объекты надо,
— Велик ли риск появления больших объемов недостроя?
— Это будет зависеть от спекулятивности рынка. Сейчас объектов незавершенного строительства быть не может потому, что закладывать жилье никто не будет. Эта пауза будет иметь двухлетнюю отсрочку. С очень большой долей вероятности можно прогнозировать, что в ближайшие два года сложится такая ситуация, что цены на рынке поползут, ипотека наберет обороты и возникнет бум на дефиците: начнет складываться новый «пузырь» на рынке недвижимости. И дефицит вынудит людей покупать квартиры в псевдообъектах. Несмотря на саморегулирование, на внешний контроль,
— Фонд арендного жилья уже создан в Казахстане. Стоит ли перенимать опыт?
— Конечно, опыт надо перенимать. У нашего соседа кризис начался на год раньше нашего, и они тоже пытались заливать пожар керосином. Я имею в виду покупку квартир по заниженной стоимости для социальных нужд. Рынок не ожил, цены продолжили падение. Массовый недострой и возмущенные дольщики… Ничего не напоминает? Однако в январе 2009 года Правительство Казахстана приняло беспрецедентное решение — направить на формирование Фонда арендного жилья более половины всех бюджетных средств, выделенных на поддержку жилищной сферы (15 млрд тенге — это более 3 млрд рублей). Средства Фонда арендного жилья Казахстана пошли на выкуп и строительство жилья по рыночным ценам с последующей сдачей в аренду с правом выкупа. Причем цена аренды и последующего выкупа прямо не зависит от себестоимости покупки и строительства, т.е. фонд имеет право сдавать и продавать жилье «в убыток». Наниматель (арендатор) жилья должен накопить за время проживания не менее 50% установленной стоимости, а на оставшиеся 50% — получит кредит. Но наниматели не обязаны выкупать жилье.
К сведению: эксперименты с арендными домами в Казахстане проводились с 2006 г., и к настоящему времени фактически в каждой области Республики Казахстан есть доходные дома. Главная задача — обмениваться опытом, обладать информацией о плюсах и минусах во избежание больших ошибок. Было бы интересно посмотреть, какие собственно дома они строят. Обычные, коммерческие или социальные, или, может быть, другие специальные конструкции, например, трансформируемые под разные социальные группы, с наличием мест для управляющих, с вынесением отдельных коммунальных функций… С точки зрения школы градостроительства и архитектуры, не думаю, что казахи могут составлять нам конкуренцию, но по уровню организации процессов мы отстаем. Нам нужны прикладные действия и политическая воля для преодоления отсталости, в том числе и для создания легального арендного жилья. Мы проводим слишком мало экспериментов, много обдумываем, пытаемся конструировать законодательство вне проб и ошибок, что плохо…
— На каких пилотных проектах нужно отработать механизмы работы фонда?
— Фонд должен сконцентрировать свои силы на пилотных объектах во всех регионах — либо в ключевых мегаполисах, либо в структуре типов городов и сельских агломераций. Также можно рассмотреть вахтовые поселки в современном формате застройки. Сегодня работодатель гнобит своих работников. Ему не интересно, где они живут, лишь бы власть не доставала. Если со стороны власти будет посыл по созданию качественных жилищных условий, возникнут профсоюзы и, соответственно, требования к работодателям по обеспечению комфортного жилья в вахтовых поселках. Вторая идея — региональное или государственное партнерство по возведению мультифункциональных комплексов в регионах. Со стороны регионов должно выделяться софинансирование для разделения рисков. В первую очередь проекты должны быть ориентированы на создание именно мультифункциональных комплексов, а не монодоходных домов, в которых присутствует только арендное жилье. Они быстрее окупаются.
— Почему доходные дома невыгодно строить в России? Есть ли альтернатива строительству доходных домов?
— Сегодня доходность инвестиций в доходные дома — отрицательная, но в зависимости от налогообложения она может быть разной — и близко к нулевой, и совсем убыточной. Альтернатива строительству доходных домов с нуля — это технология вторичной застройки, когда существующий дом обустраивается дополнительными этажами, площадями. Составляющая возведения нового дома в старом объеме исчезает, соответственно, снижается себестоимость. Это не надстройка мансардных этажей, которая ничего не меняет. Речь идет о том, что пристраиваемая площадь как минимум равна существующей: если хрущевка, то ее наращивают до девятиэтажного дома плюс коммерческие помещения на первом этаже. Чем это хорошо? Можно организовать переселение тех, кто живет на первых этажах, на верхние этажи с небольшой доплатой, а нижние этажи в связи с низкой себестоимостью выгодно сдавать. Арендаторы заинтересованы в малых площадях. Сейчас такой эксперимент проводится в Калужской области. К сожалению, у нас вязкая система согласований, признания новых технологий. Тем не менее это коммерчески обоснованно.
В чем еще одно преимущество строительства доходных домов или вторичной застройки? В данном случае можно говорить об инновациях и энергоэффективности. В этих домах можно внедрять новые экостандарты, которые еще ментально неприемлемы для покупателя, а для аренды — вполне. Если государство хочет внедрить инновации, то лучшего способа, чем арендное жилье, не придумать для этого. Кстати, многие такие изобретения, как холодильник, микроволновые печи и многие другие, впервые появились в арендном жилье.
— Запустить рынок арендного жилья без государственного агента быстро не получится. Какие институты могли бы выступить в этом качестве?
— Думаю, на федеральном уровне это должна быть обособленная структура. Теоретически таким агентом мог бы стать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, но,
— Какой правовой режим нужно создать, чтобы обеспечить равные права коммерческим участникам с государственным агентом?
— Первым шагом должно стать создание региональных целевых программ, стимулирующих муниципалитеты на выпуск арендных сертификатов и предусматривающих снятие налоговой нагрузки на прибыль с застройщиков и арендодателей.
Развивать арендный рынок придется с нуля, так как в отличие от рынка
Второй сегмент — господдержка с формированием арендного жилья
Государственная поддержка возможна и для коммерческого сегмента, но до тех пор, пока не будет упразднен так называемый бабушкин наем. Нужно перевести все юридические лица и собственников сдаваемых в наем квартир или доходных домов
— Кто мог бы выступить в качестве этих посредников?
— Риэлторы пытались стать посредниками такого рода, но у них не получилось
— Каков объем арендного рынка, который нужно создать?
— Примерно 10% от всего жилищного фонда в стране и в каждом регионе в частности. Причем превалировать должен средний сегмент и ориентироваться нужно на людей со средним достатком. Сегодня по России на каждое домохозяйство приходится 1,14 единиц жилья. Надо довести этот коэффициент за счет арендного жилья до 1,25 единиц жилья на каждое домохозяйство. Вот тогда это будет серьезная, почти цивилизованная жилищная конструкция. Без этого мы будем страной отсталой.
— Какова должна быть сумма арендного платежа?
— Аренда в коммерческом объекте должна быть на 20% дешевле, чем аннуитетный платеж (ежемесячный платеж по ипотечному кредиту). Когда человек берет ипотеку, он знает, что он будет иметь некую гарантию и некоторый престиж. Так как в аренде человек этой гарантии не имеет, то жилье в аренде должно быть дешевле.
Досье
Журавлев Сергей Евгеньевич.
Руководитель проекта «Российский Дом Будущего» медиахолдинга «Эксперт».
2006 г. — н.в. — Член Общественного совета при Минрегионразвития РФ, член Экспертного совета ООО «Деловая Россия».
2004 г. — заместитель начальника управления РОСБАНКА.
Имеет три высших образования (философия, психология, экономика).
Финансовые механизмы создания сегментов рынка арендного жилья
Первый вариант — социальное жилье. Предоставить муниципалитетам право выпуска муниципальных жилищных облигаций, часть которых обменять на приобретенные ФАЖ дома (подъезды). Эта мера увеличит оборот (фонд может выставить их на биржу или выпустить вторичные бумаги) и привлекательность муниципальных облигаций. Конечно, в этом плане есть проблемы. Если у муниципалитета недостаточно кредитного рейтинга, то выпуск облигаций не находит покупателя или не может быть осуществлен. С другой стороны, нет опыта по выпуску таких облигаций. Он мог бы выкупаться андеррайтером, а потом через объединение пулов этих облигаций, усредняя риски, их эффективно размещать на бирже. Небольшой муниципалитет (с населением 10 000 человек) мог бы выпустить заем на строительство
Второй вариант — арендное жилье
Третий вариант — коммерческое жилье. Фонд проводит конкурс на передачу доходных домов в управление с правом выкупа. Процентный доход по рассрочке должен быть льготирован, например, до уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ. Срок рассрочки — не менее 10 лет. Такая мера обеспечит легализацию коммерческой аренды. Также фонд можно создать в форме
Несмотря на нерасторопность федеральных властей, региональные «ласточки» уже полетели. В Белгородской области и Чувашской Республике уже реализуются программы строительства доходных домов. В Пензенской области разработана программа «Арендное жилье». Планируется строить доходные дома в Новосибирске