Надежда Косарева: «Ипотека никогда не будет доступна для 100% россиян»

В июле премьер-министр РФ Владимир Путин утвердил Стратегию развития ипотечного рынка на перспективу до 2030 года, которая пришла на смену предыдущей, рассчитанной до 2010 года. Один из ведущих экспертов в области ипотечного кредитования, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что при условии реализации всех положений документа вполне возможно расширить доступность ипотеки для россиян: согласно Стратегии, к 2030 году доля семей, способных приобрести жилье в кредит, увеличится до 60%. Один из главных уроков кризиса в том, что ипотека не сможет решить жилищные проблемы всех россиян, поэтому необходимо развивать другие инструменты решения квартирного вопроса — предоставление социального жилья, развитие жилищно-строительных кооперативов и рынка арендного жилья.

— Надежда Борисовна, насколько реалистична в исполнении долгосрочная Стратегия развития ипотечного рынка до 2030 г. — в части расширения доступности ипотеки для россиян (к 2012 г. доля семей, способных приобрести жилье в кредит, увеличится до 23%, к 2030 г. — до 60%)?

— Что такое стратегия? Это долгосрочное желаемое развитие. Конечно, флуктуации за двадцать лет будут, и кризисы тоже будут. Задача Стратегии — извлечь уроки из предыдущего кризиса и приготовиться к смягчению будущих кризисов. Но в целом стратегический вектор развития при условии решения всех поставленных задач вполне реалистичен, потому что в общем мы уже прошли первый этап становления ипотеки, пережили кризис. Попробовали, как можно динамично развивать ипотечное кредитование, узнали, какие у нас есть недостатки. Стратегия, которая основана на уроках прошедшего кризиса, все это предусматривает.

— Долгосрочная стратегия строится на развитии стандартной («прайм») ипотеки для качественных заемщиков. Насколько ставка на «прайм» оправдана для достижения целей по увеличению доступности жилья? На ваш взгляд, как сделать жилье доступным для людей с низкими доходами, не развивая «сабпрайм»?

— Оговорюсь, что в Стратегии нет ставки исключительно на ипотеку. Несмотря на то, что Стратегия называется «развитие ипотечного кредитования», она имеет большой раздел по развитию других форм жилищного кредитования. Недаром в Стратегии указано, что целевой показатель доли семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью ипотеки в 2030 г., — 60%. Для 100% россиян ипотека никогда не будет доступна — это один из главных уроков кризиса. Она сможет решить жилищные проблемы людей только с устойчивыми доходами, причем показатель 60% включает людей со средними доходами. Тем гражданам, у кого доходы ниже средних, но все-таки не самые низкие, предложены другие инструменты решения квартирного вопроса, например, жилищно-строительные кооперативы или кредитование ремонта или модернизации уже существующего жилья. Для молодых семей, которым не хватает накоплений на первый взнос, но доходы текущие нормальные, возможны субсидии на первый взнос. Также я считаю правильным инструментом развитие цивилизованного рынка долгосрочной аренды, в том числе некоммерческой. К сожалению, для какой-то части населения с самыми низкими доходами даже такие формы будут недоступны, им нужно предоставлять социальное жилье. Стратегия подходит дифференцированно к различным категориям граждан, предлагая разные инструменты в зависимости от их доходов.

Финансовый кризис в США показал, что ипотека представляет собой финансовый инструмент, который во многом определяет устойчивость финансовой, банковской системы и т.д. На фоне этих событий в России в марте были приняты изменения в закон, которые снизили размер минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам с 30% до 20% при выпуске ипотечных ценных бумаг. По сути, был дан зеленый свет развитию высокорискованного рынка ипотеки класса «сабпрайм». Я считаю, что это было ошибочное решение. Потому что при повышении размера кредита с 70% до 80% от стоимости залога в разы увеличивается риск дефолта и ожидаемые потери по таким кредитам. Особенно опасно это в контексте того, что 250 млрд рублей, выделенные государством в рамках программы Внешэкономбанка на поддержку предоставления ипотечных кредитов на покупку вновь построенного жилья, включают в себя деньги пенсионных накоплений. Не надо заигрываться с так называемой «социальной ипотекой»: поддержка государства должна учитывать требования по управлению рисками ипотечных кредитов. Появление кредитов «сабпрайм» на нашем рынке и, главное, ипотечных ценных бумаг, основанных на таких кредитах, на мой взгляд, стратегически неверный шаг.

— В 2004 г. Фонд «Институт экономики города» с другими участниками по заказу Внешторгбанка провел исследование оценки масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. Кризис 2008 г. внес кардинальные изменения в жилищную сферу, так что прогноз авторов исследования не совпал с результатами, достигнутыми в 2010 г. Как вы считаете, если бы не разразился кризис, удалось ли достичь тех результатов в ипотечном кредитовании и жилищном строительстве, которые закладывались в прогнозных оценках к 2010 г.?

— Конечно, возникновения кризиса именно в этот период никто не мог предугадать. Но те докризисные тенденции, которые были заложены с принятием в 2004 году пакета законов о доступности жилья, положительная макроэкономическая динамика и рост доходов населения вместе со снижением процентных ставок вполне соответствовали прогнозам, сформулированным в исследовании. Например, прогноз (при варианте проведения запланированных комплексных реформ) предусматривал на 2008 год объем ипотечного кредитования в размере 664 млрд рублей, а факт был — 651 млрд рублей; прогноз объемов жилищного строительства был 60,74 млн кв. м, а факт был — около 64 млн кв. метров. Если в 2004 году доля задолженности по ипотеке от ВВП составляла десятые доли процента, то в 2008-м — уже 3,3% от ВВП. С 2005-го по 2008 г. объемы ипотечного кредитования увеличились почти в 12 раз. К сожалению, в 2009 году объемы ипотеки сократились более чем в четыре раза по сравнению с 2008 г. С кризисом, по официальным данным, немного снизились объемы жилищного строительства. Но как у эксперта, у меня есть сомнения, что эти цифры соответствуют действительности — они завышены.

Согласно данным за первый квартал 2010 года, началось некое оживление рынка. Так как процентные ставки с середины 2009 г. не повышались и даже наметилось их снижение, а объемы кредитования постепенно стали расти. Надеюсь, что по ипотечному кредитованию до 2012 года мы сможем восстановить ситуацию. По жилищному строительству мой прогноз такой: к 2012 году увеличить объемы ввода не удастся. Строительство — бизнес длинного цикла, сильно зависящий от административного ресурса. В отличие от ипотечного кредитования в восстановлении объемов застройки будет некий лаг — и высока вероятность возникновения очередного дисбаланса, когда спрос будет превышать предложение. Это может привести опять к росту цен.

— Фонд «Институт экономики города» принимал участие в разработке ФЦП «Жилище до 2010 г.» и новой программы до 2015 года. Какие изменения направлены на увеличение предложения?

— ФЦП «Жилище» была нацелена на то, что одновременно будет реализовываться комплекс законодательных мер и оказываться финансовая поддержка тем участникам рынка, которые будут развивать коммунальную инфраструктуру для жилищного строительства. Но, к сожалению, комплекс законодательных мер в части развития предложения жилья не реализовывался в полной мере в эти годы. Что я имею в виду? Прежде всего реализацию положений Градостроительного кодекса. До сих пор генпланы и правила землепользования и застройки в муниципалитетах, документы территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ находятся в начальной стадии формирования. Перенесли даже сроки их разработки до 1 января 2012 года. Эта система градостроительного планирования является базовой для застройщиков. Если на каждый земельный участок был бы конкретный градостроительный регламент, застройщикам не потребовалось бы проводить всю систему согласований.

Вторая тема — это обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, стимул к этому был заложен в ФЗ-210 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Но закон почти не реализовывался и сейчас под угрозой отмены, «растаскивания» на отдельные отраслевые законы — по теплоснабжению, водоснабжению и т.д. В тарифном регулировании сделано все, чтобы туда инвесторы не пришли. Федеральный центр с регионами брали все эти вопросы на себя: административно ограничивался рост тарифов, били муниципалитеты по рукам, чтобы они не лезли в тарифное регулирование. Конечно, потихонечку частные инвесторы на свой страх и риск приходят в отрасль, но не в том объеме, в котором предполагалось. В результате оказалось, что все эти вопросы развития коммунальной инфраструктуры легли непосредственно на застройщиков. Предполагалось, что они будут лишь подключаться к сетям, а на самом деле им пришлось самим эти сети строить.

Кроме того, ФЦП «Жилище» предлагала два основных инструмента — субсидирование процентных ставок по кредитам на развитие коммунальной инфраструктуры, которое еще было востребовано, и предоставление госгарантий по привлекаемым кредитам. Гарантии практически никто не получил, потому что по процедуре, как они предоставлялись, получить их почти невозможно — почти в полном объеме требовалось встречное обеспечение. В целом нескоординированность целей и механизмов привела к тому, что мы имеем.

В новом проекте программы ФЦП «Жилище до 2015 г.» среди основных механизмов сохранились примерно те же самые — субсидирование процентной ставки, но там расширены целевые назначения. Субсидироваться будут кредиты не только на строительство инженерной инфраструктуры, но и на строительство дорог к территориям комплексного освоения, на обеспечение социальной инфраструктурой. Одновременно в начале этого года Правительство РФ приняло план по комплексу мер по снижению административных барьеров в строительстве — это очень серьезный и правильный шаг. Главное — его реализовать на практике.

Однако до сих пор вопросы развития коммунальной инфраструктуры и тарифного регулирования требуют дополнительной проработки. На мой взгляд, Минэкономики идет по этому вопросу не совсем в правильном направлении.

— Застройщики и эксперты уже сейчас говорят о грядущем дефиците предложения жилья в городах-миллионниках, а на новые стройки кредиты банки не дают. Как вы оцениваете меры законодателей по созданию связанного надежного канала движения финансовых средств — от рынка капиталов в сектор жилищного строительства? В условиях дефицита предложения не приведет ли к разгону цен реализация программ АИЖК: «Стимул», «Новостройка» — и расселению из моногородов?

— Это палка о двух концах. Все, что вы говорите, это правильно. С другой, если не поддержать спрос на первичном рынке жилья, то ситуация будет еще хуже: будут расти цены на вторичном рынке жилья. Поэтому все зависит от того, в каком масштабе отреагирует на этот спрос рынок жилищного строительства, как много будет построено жилья. Все будет зависеть от этого баланса.

Если такого баланса не будет, то вся эта затея с тем, чтобы ставки по ипотечным кредитам на приобретение жилья на первичном рынке были не более 11%, может нивелироваться тем, что цена квадратного метра будет расти. Наша основная проблема в том, что объемы стройки не соответствуют объемам спроса. Потому что у нас большие барьеры для входа на рынок строительства жилья — административные, земельные, инфраструктурные. Согласно рейтингу Всемирного банка, по уровню административных барьеров в строительстве мы находимся на 182-м месте из 183 стран. Поэтому на рынок входят те, кто умеет преодолевать эти барьеры, и становятся квазимонополистами, начинают повышение цен в ответ на любой рост спроса. В нормальных конкурентных условиях на рост спроса расширяется предложение.

— Так станет ли банковское финансирование приоритетным? Или все же долевые инвесторы будут нести большую часть средств на стройку? Как новые поправки в ФЗ-214 повлияли на этот процесс?

— К сожалению, в ближайшее время основным останется долевое строительство. Я поддерживаю те поправки, которые были внесены в ФЗ-214. Хотя договоры долевого участия не с нулевым риском, но гораздо менее рискованны, чем всякие вексельные схемы и т.п. Это правильно — прекратить перекладывать все риски на население. Что сейчас произошло в условиях кризиса в жилищном строительстве? Ни один строитель не будет начинать стройку, пока у него нет гарантированного спроса. Прекратили люди нести деньги застройщикам — остановилось жилищное строительство. Если строитель пойдет в банк, попросит кредит, первый вопрос к нему у банкиров будет такой: «Ты уверен, что ты продашь эту постройку и нам вернешь кредит? Не уверен, уходи ни с чем».

Поиск баланса между обеспечением гарантированного спроса, с одной стороны, и неперекладыванием рисков на потребителя, с другой стороны, должно, на мой взгляд, проходить следующим образом. На первой стадии застройщик, основываясь на маркетинговом исследовании, может оценить спрос и привлечь начальный инвестиционный капитал. Для начальных, наиболее рискованных, вложений в строительство банковский капитал не может использоваться, это стадия для инвестиционных вложений. И если проект будет успешно реализован, они будут самыми прибыльными. Первые затраты — где-то 30% — осуществляются за счет инвестиционного капитала: землю купить, разработать проектную документацию и т.д. Когда начнется строительство, застройщик уже сможет начать заключать договоры с будущими покупателями о гарантии выкупа квартир и брать какие-то небольшие задатки, в размере, предположим, 10%. Вот именно в такой ситуации, когда есть гарантированный покупатель хотя бы на часть квартир, банк и застройщик более или менее защищены от рисков, — кредитор готов выдать заем. Когда есть некое проектное обеспечение, частично гарантированный спрос на квартиры, застройщик приходит в банк, показывает маркетинговое исследование и договоры с покупателями на часть квартир, доказывает, что здесь будет спрос на жилье. И банк дает кредит на какую-то часть проекта, но он тоже боится отсутствия продаж и заморозки строительства, поэтому даст 50% от залога, и постепенно будет увеличивать кредитование по мере роста залога застройщика (объекта незавершенного строительства).

В настоящий момент схема с задатком не признана легитимной. Хотя при подготовке поправок в ФЗ-214 мы давали такие предложения, но почему-то Минэкономики РФ они не понравились. Я думаю, что в конце концов рынок к этому придет. По крайней мере сейчас даже по договору долевого участия в строительстве юридически от дольщика никто не требует вносить сумму 100%. Застройщик в условиях, когда покупатели боятся вносить сразу все средства, а банк не дает кредит без подтверждения спроса, может включить в договор условие о последнем сроке основного платежа, когда объект будет готов на 80-90%. Закон этого не запрещает.

Досье

Надежда Борисовна Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»

Образование

Окончила экономический факультет Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, кандидат экономических наук.

Профессиональный опыт

Надежда Борисовна Косарева — президент Фонда «Институт экономики города» со дня его основания в 1995 году. До этого работала в Институте народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, ипотечного кредитования, организации местного самоуправления, социально-экономического развития городов.

Надежда Косарева принимала участие в разработке значительного числа законодательных и иных нормативных правовых документов по вопросам жилищной политики, развития рынка недвижимости, местного самоуправления, в том числе Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах».

Надежда Косарева является членом Экспертного совета при Правительственной комиссии по повышению устойчивости российской экономики, Межведомственной рабочей группы по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, Коллегии Министерства регионального развития РФ, Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ.

Является автором ряда работ по различным аспектам реформы жилищного сектора и жилищного финансирования в России.

Специфика компании

Фонд «Институт экономики города» — негосударственная некоммерческая организация, созданная в 1995 году в Москве. Институт является независимым аналитическим центром, главная задача которого — анализ и содействие решению социально-экономических проблем развития городов и регионов. Институт осуществляет разработку практических рекомендаций по реформированию региональной и городской экономики, сопровождение реализации конкретных проектов социально-экономического развития городов.