4 июня 2010 года Госдума РФ приняла в третьем, окончательном чтении комплексный пакет поправок
в ФЗ-214 в целях защиты прав участников долевого строительства. Спустя год после одобрения первой редакции документа парламентарии частично удовлетворили требования отраслевого сообщества в обмен на прямой запрет иных схем привлечения средств граждан, кроме долевой.
История вопроса
Практика применения ФЗ-214, принятого в 2005 году, выявила целый ряд проблем, которые не позволяют полноценно применять предложенный этим законом механизм. Так, застройщики старались уйти от заключения договора с дольщиком, которым он гарантировал достаточно высокую степень защиты. Компании использовали такие «серые» схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительные, инвестиционные договоры и договоры займа. Объяснить эти действия строителей можно другим спорным моментом в документе: данный договор сразу заставлял застройщиков платить НДС, в то время как вексель налогом не облагается. Причина этого в том, что, несмотря на фактическое привлечение средств на стадии строительства, сделка оформляется как продажа готового жилья.
Вообще схема долевого участия сложилась на волне отсутствия рынка за предыдущие семьдесят лет. «В законе было много недостатков, — считает директор по развитию ЗАО «Патриот» Игорь Далаксакуашвили. — Однако он позволил урегулировать взаимоотношения с дольщиками законопослушных фирм, которые считали, что работа в рамках ФЗ-214 привлечет к ним покупателей. По крайней мере, там заложена гарантия отсутствия двойных продаж, регистрация происходила в юстиции».
Застройщики считают прежнюю редакцию закона непростой к исполнению. «ФЗ-214 — закон тяжелый, требующий от застройщика значительных затрат на его обслуживание, — говорит генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко. — Сложности связаны в том числе с длительной процедурой регистрации, с регулярной отчетностью по всем договорам. Несмотря на это, с момента вступления ФЗ-214 в силу мы работаем исключительно по его правилам, так как понимаем, что нравится он нам или нет, это закон и его надо соблюдать».
«Поскольку законопроект направлен на защиту прав и участников долевого строительства, Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края поддержало проект поправок в ФЗ-214», — пояснил руководитель Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Александр Иванов. Таким образом, в целом одобряя существующий закон, все стороны рынка нуждались в его изменении.
За и против
Законодатели постарались внести в «тяжелый» закон максимум поправок. Тем не менее итоговый вариант вызывает неоднозначное отношение как со стороны застройщиков, так и со стороны объединений дольщиков, а также ряд риторических вопросов у местных контролирующих органов.
В конечном варианте введены жесткие санкции за незаконное привлечение денежных средств гражданина. Речь идет о штрафах для должностных лиц в размере от 20 до 50 тыс. рублей, для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн рублей. После вступления в силу закона услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве будут освобождены от обложения НДС (налог будет взиматься лишь с услуг застройщика по ДДУ, а не со всего объема средств, полученных застройщиком по договору). Введен упрощенный и ускоренный порядок госрегистрации долевых договоров. В пользу отраслевого лобби также легализовано использование средств дольщиков не только на само строительство, но и на покрытие сопутствующих расходов — инфраструктурную подготовку площадок и подключение к сетям, приобретение и оформление прав на землю, подготовку и экспертизу проектной документации и т.д.
«Эти изменения направлены на то, чтобы обеспечить соблюдение закона. Ведь в предыдущие пять лет он был, но исполнялся только по доброй воле компаний, — считает Игорь Далаксакуашвили, — Поэтому законопослушные компании только выиграют от этого, а для тех, кто закон не соблюдал, ужесточаются условия, и это правильно». Таким образом, законодатели учли «процедурные» требования отраслевого лобби. Однако ни одно из концептуальных предложений от отрасли, которые бы могли продлить срок жизни «недолевых» схем, не нашло отражения в итоговом тексте законопроекта. Руководители строительных компаний Юга России считают, что кардинальным образом введение поправок к закону не изменит общей ситуации. «Сегодня нашей компании ничего не требуется менять в схеме своей работы в части реализации квартир, — говорит Андрей Шумеев, генеральный директор «ЮИТ ДОН». — Основная проблема, на наш взгляд, связана с тем, что квартиры, которые застройщик не реализовал до ввода жилого дома в эксплуатацию, находятся в залоге у участников долевого строительства до момента регистрации последнего объекта в жилом доме, приобретенного по договору долевого участия. Это требование нарушает права застройщиков на распоряжение принадлежащими им квартирами после ввода жилого дома в эксплуатацию». Действительно, сегодня при наличии ДДУ хотя бы на одну квартиру все помещения дома автоматически считаются находящимися в залоге. При этом в интересах банков упрощение порядка снятия залога не коснулось залога участка. Он будет сниматься только после погашения записей об ипотеке всех «долевых» квартир.
Ситуация с дольщиками
По информации Региональной службы Госстройнадзора Ростовской области, по итогам первого квартала 2010 г. в области зарегистрировано 492 объекта долевого незавершенного строительства, что почти вдвое больше по сравнению с уровнем прошлого года. «Рост строительства многоквартирных домов мы связываем с бумом малоэтажного строительства в шахтерских городах, куда выделяются значительные субсидии, фактически через заключение ДДУ с гражданами, — поясняет заместитель руководителя службы Игорь Захаров. — При этом 105 из 226 застройщиков Ростовской области работают в соответствии с ФЗ-214. В Краснодарском крае из общего числа разрешений на строительство многоквартирных домов в соответствии с требованиями законодательства о долевом строительстве работает 35% компаний. Однако ситуация с домами, которые начинали строиться до 2005 года и сейчас приостановлены, вызывает тревогу. В настоящее время, например, в Ростовской области признана проблемной ситуация почти по 30 многоквартирным домам. Не исполнены обязательства по 2700 договорам участия в долевом строительстве, еще остаются 11 домов, по которым не было и до сих пор нет прав на привлечение денежных средств. «Фактически поправки к закону никак не проясняют, как все-таки должен осуществляться переход в рамки законодательства по объектам, которые начинали строиться раньше и не имеют никаких разрешительных документов, — говорит Игорь Захаров.
Депутат Государственной Думы, председатель Комитета помощи ЖЗЛ Антон Беляков считает: «Оправдать название законопроекта хоть как-то должен был блок поправок, направленных на уточнение процедуры банкротства строительных компаний, имеющих задолженности перед гражданами по договорам об участии в долевом строительстве». Однако уже при первом чтении была отклонена поправка о том, чтобы за местными органами было закреплено право преимущественного выкупа активов обанкротившегося застройщика с переходом к ним соответствующего обременения по выполнению обязательств перед дольщиками.
Первоначальный проект депутатской группы Хинштейна предлагал внести значительные изменения в процедуру банкротства, когда при разделе имущества застройщика-банкрота предлагалось выделить категории дольщиков, не имеющих жилья и денег на его приобретение, и удовлетворять их претензии в особом порядке, однако уже в первом чтении эти идеи были исключены как противоречащие законодательству. Поправки, внесенные в ФЗ-214, четко определяют: если дольщик вступает в схему по дому без разрешения на строительство, это его собственные риски. Более того, участвуя в незаконных схемах, он также несет за это ответственность. Бизнес есть бизнес.
Кроме того, тот факт, что застройщик будет действовать по ФЗ-214, никак не защищает права дольщиков. Потратив деньги по ДДУ на погашение своих затрат, но не подписав нужного количества договоров, строительная компания приостанавливает возведение дома. Что делать дольщикам в такой ситуации? «Закон и поправки к нему дееспособны, только когда рынок активно развивается, — считает Игорь Захаров. — Если на рынке застой или кризис, вся схема сразу рушится».
Off top
Головной болью для Юга России становятся случаи, когда на дачном участке или на участке с частными домами строится многоквартирный дом под видом индивидуального жилья. Новые поправки никак не учитывают этой ситуации, а, по выражению Игоря Захарова, строительство под видом индивидуальных жилых домов многоквартирных домов физическими лицами носит повальный характер. «Закон не подразумевает ответственности граждан по строительству многоквартирных домов, — поясняет чиновник. — У меня нет санкций — только в отношении юридического и должностного лица. Здесь должна наступать уголовная ответственность по факту незаконного предпринимательства, но мне не известны случаи, когда за это физическое лицо-застройщик понес ответственность. Ведь по закону он платит мизерный штраф, а потом узаконивает строение через суд. Представьте, сколько строится коттеджей на Юге, и поймете, что это очередная лазейка для недобросовестных застройщиков».
Сейчас покупатель сам проголосовал рублем против старой редакции закона. Застройщики говорят: попробуйте после кризиса продать дом на сваях или с котлована. Большинство продаж осуществляется именно в готовых домах по договорам купли-продажи, причем все больше покупателей желают приобрести квартиру с отделкой, чтобы можно было заехать и жить. Люди, для которых определяющим фактором при покупке объекта недвижимости выступает стоимость квадратного метра, всегда были, есть и будут. Но ведь и растет юридическая грамотность покупателя, а также его желание минимизировать риски. Для таких клиентов главенствующую роль все равно играет ФЗ-214, поскольку на сегодня нет схемы, обеспечивающей более высокую защиту, чем эта. По мнению директора по развитию ЗАО «Патриот» Игоря Далаксакуашвили, который положительно оценивает введенные поправки в ФЗ-214, все же в будущем должен быть блок законов, регулирующих жилищное строительство, — закон о порядке продажи квартир в строящихся домах с поэтапной оплатой продавцу стоимости возводимого жилья; действенный закон о ЖСК, когда строя на свои деньги жилье для проживания, члены кооператива не имеют права его продавать на сторону какой-то определенный срок; и закон об инвестировании в жилищное строительство.
