Большую часть жилья (более 40 тыс. кв. м из 80) в зоне охвата
— Каковы особенности
— В первую очередь это объемы, география. Но и по условиям, думаю, аналогов нет. Кроме того, в отличие от большинства корпоративных ипотечных программ, программа ОАО «РЖД» не была заморожена, когда начался кризис. Более того, она сократилась незначительно.
До 2005 года ОАО «РЖД» вкладывало собственные деньги в возведение жилья для сотрудников, не привлекая банковские кредиты. Поскольку возможности даже такой крупной компании небезграничны, то увеличение объемов строительства (а именно такая задача была поставлена перед новой управленческой командой ЗАО «Желдорипотека» в 2005 году) без участия в программе банков было практически невозможно. Не мы придумали новую схему
Что касается условий, то сегодня основной
— Какого класса жилье строится? Вы используете типовые проекты или проекты повторного применения?
— Программа социальная, поэтому в ее рамках мы строим жилье
— Какова себестоимость строительства жилья на юге?
— Принцип расчета себестоимости одинаков для всех регионов. Помимо очевидных статей расходов — стоимости стройматериалов
Мы всегда стараемся минимизировать себестоимость строительства, особенно это касается объектов в рамках социальной программы. Выбираем подрядные организации путем проведения открытых конкурсов, одним из условий участия в которых является фиксированная цена СМР на весь период строительства. Максимально используем возможности местной строительной индустрии, в частности при выборе конструктива будущего дома всегда стараемся исходить из местных условий.
— С какими основными трудностями вам приходится сталкиваться?
— Главная проблема, с которой столкнулись мы, как и вся отрасль, — тотальное снижение покупательской способности. В нашем случае это касалось как покупателей на рынке, так и железнодорожников. При таком значительном падении спроса сложно спрогнозировать доходность проектов по жилищному строительству, сроки окупаемости, возврат инвестиций. Пришлось более жестко подходить к включению в план строительства новых объектов. Тем не менее в рамках отраслевой программы в прошлом году мы начали ряд проектов, например, в Петрозаводске, Минеральных Водах, Воронеже, Чите. Согласно заявкам дорог, компания заинтересована в строительстве жилья в этих городах, и дороги гарантируют нам, что здесь и вправду есть спрос, есть нуждающиеся в улучшении жилищных условий, причем они платежеспособны. И в 2010 году это станет основным мотивом начала строительства.
Еще одна проблема, с которой мы столкнулись масштабно, как никогда, — это массовое банкротство наших контрагентов: застройщиков и подрядчиков. Подавляющее большинство из них до кризиса были благополучными и надежными компаниями, которые добросовестно исполняли свои обязательства. Но с наступлением кризиса многие из них оказались не в состоянии достроить объекты. Сейчас мы занимаемся урегулированием огромного количества проблемных ситуаций: иногда берем на себя функции заказчика, меняем подрядчиков и самостоятельно решаем все вопросы, выявляем имеющиеся активы у контрагентов, чтобы в будущем компенсировать возникающие убытки, обращаемся в суды. Главная наша задача — не допустить появления на наших объектах обманутых дольщиков. У дочерней компании ОАО «РЖД» их попросту не может быть.
— Какие объемы ввода жилья на юге планируются
— В ближайшее время планируем ввести 3,3 тыс. кв. метров жилья. В прошлом году мы начали строительство жилого дома в Минеральных Водах, в этом начнем строить в Туапсе. Дальнейшие планы будут зависеть от спроса и состояния экономики.
Я не считаю, что в сегодняшней экономической ситуации начало проектов комплексной застройки уместно и своевременно. Мы и в лучшие для строительной отрасли времена предельно взвешенно подходили к решению о начале реализации того или иного проекта. Сегодня, когда спрос на жилье только начал возрождаться, такие решения подкреплены самым тщательным анализом ситуации на рынке города, платежеспособного спроса и т.д. Думаю, что к комплексной застройке отрасль вернется много позже.
Если речь идет о собственном малоэтажном строительстве или инвестировании чужих объектов строительства, то ситуация следующая. Мы, действительно, выступаем инвестором в объектах других застройщиков. Но идем на это преимущественно в небольших населенных пунктах, где у сотрудников ОАО «РЖД» есть потребность в жилье, но мы не видим экономической целесообразности в строительстве целого объекта. Что касается малоэтажного строительства, то мы планируем развитие этого направления.