Виталий Вотолевский:«Железнодорожники платят по ипотеке не более 4,5%»

Большую часть жилья (более 40 тыс. кв. м из 80) в зоне охвата Северо-Кавказской железной дороги ЗАО «Желдорипотека» (дочерняя компания ОАО «РЖД») ввело в эксплуатацию в кризисное время. Спустя полгода с начала кризиса восстановило докризисные условия ипотечной программы для железнодорожников. Восстановлено отмененное осенью 2008 года условие: сотрудник ОАО «РЖД», которому решением жилищной комиссии предоставлена субсидия, вновь может получить ипотечный кредит без первоначального взноса. Ставка кредита — от 2 до 4,5%, а условия для приобретения жилья уникальные, считает генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский.

— Каковы особенности жилищно-ипотечной программы РЖД?

— В первую очередь это объемы, география. Но и по условиям, думаю, аналогов нет. Кроме того, в отличие от большинства корпоративных ипотечных программ, программа ОАО «РЖД» не была заморожена, когда начался кризис. Более того, она сократилась незначительно.

До 2005 года ОАО «РЖД» вкладывало собственные деньги в возведение жилья для сотрудников, не привлекая банковские кредиты. Поскольку возможности даже такой крупной компании небезграничны, то увеличение объемов строительства (а именно такая задача была поставлена перед новой управленческой командой ЗАО «Желдорипотека» в 2005 году) без участия в программе банков было практически невозможно. Не мы придумали новую схему жилищно-ипотечной программы компании — она была разработана профильными департаментами ОАО «РЖД», но мы совместно с коллегами из головной компании ее внедрили. С 2006 года ЗАО «Желдорипотека» не получает займов у ОАО «РЖД», строительство жилья мы финансируем за счет собственных средств и банковских кредитов. Что касается железнодорожников, то они приобретают у нас жилье, получая ипотечные кредиты в уполномоченных банках. При этом ЗАО «Желдорипотека» на этапе строительства выступает поручителем перед банками по этим кредитам.

Что касается условий, то сегодня основной банк-участник программы — ОАО «ТрансКредитБанк» — предоставляет очередникам ипотечный кредит под 12% годовых в рублях, для молодых специалистов — под 10,5%. ОАО «РЖД» гасит 7,5%, 8,5% в случае молодого специалиста соответственно. Таким образом, кредитная нагрузка на работника составит 4,5% годовых в рублях, для молодого специалиста — 2,0%. Согласитесь, условия уникальны.

— Какого класса жилье строится? Вы используете типовые проекты или проекты повторного применения?

— Программа социальная, поэтому в ее рамках мы строим жилье эконом-класса. Земельные участки под строительство мы приобретаем в ходе аукционов, как и все строительные компании. Да, в большинстве случаев мы используем проекты повторного применения. Это позволяет существенно снизить сроки и стоимость проектирования. За годы работы, руководствуясь результатами анализа потребностей потребителей в разных регионах, мы разработали свои собственные типовые поэтажные планировки жилых домов. Поэтому когда мы проводим конкурсы по выбору проектных организаций, обязательным требованием к проектам повторного применения, которые у них имеются, является максимальное соответствие планировкам, разработанным и принятым в компании.

— Какова себестоимость строительства жилья на юге?

— Принцип расчета себестоимости одинаков для всех регионов. Помимо очевидных статей расходов — стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ, себестоимость слагается из целого перечня затрат, которые несет застройщик. Это приобретение прав на земельный участок, предпроектные проработки, плата за технологическое присоединение к инженерным сетям, инвестиционные обременения. Прибавьте сюда обслуживание кредитов, накладные расходы компании. Региональные особенности, безусловно, влияют на конечную цифру себестоимости. Допустим, по данным ФГУ «ФЦЦС», ориентировочная сметная стоимость (материалы и СМР) строительства 1 кв. метра общей площади квартир в 9-этажном кирпичном доме с техническим этажом в Ростове-на-Дону составляет 28 972 руб. Это без учета всех вышеперечисленных затрат, которые составят еще порядка 40%.

Мы всегда стараемся минимизировать себестоимость строительства, особенно это касается объектов в рамках социальной программы. Выбираем подрядные организации путем проведения открытых конкурсов, одним из условий участия в которых является фиксированная цена СМР на весь период строительства. Максимально используем возможности местной строительной индустрии, в частности при выборе конструктива будущего дома всегда стараемся исходить из местных условий.

— С какими основными трудностями вам приходится сталкиваться?

— Главная проблема, с которой столкнулись мы, как и вся отрасль, — тотальное снижение покупательской способности. В нашем случае это касалось как покупателей на рынке, так и железнодорожников. При таком значительном падении спроса сложно спрогнозировать доходность проектов по жилищному строительству, сроки окупаемости, возврат инвестиций. Пришлось более жестко подходить к включению в план строительства новых объектов. Тем не менее в рамках отраслевой программы в прошлом году мы начали ряд проектов, например, в Петрозаводске, Минеральных Водах, Воронеже, Чите. Согласно заявкам дорог, компания заинтересована в строительстве жилья в этих городах, и дороги гарантируют нам, что здесь и вправду есть спрос, есть нуждающиеся в улучшении жилищных условий, причем они платежеспособны. И в 2010 году это станет основным мотивом начала строительства.

Еще одна проблема, с которой мы столкнулись масштабно, как никогда, — это массовое банкротство наших контрагентов: застройщиков и подрядчиков. Подавляющее большинство из них до кризиса были благополучными и надежными компаниями, которые добросовестно исполняли свои обязательства. Но с наступлением кризиса многие из них оказались не в состоянии достроить объекты. Сейчас мы занимаемся урегулированием огромного количества проблемных ситуаций: иногда берем на себя функции заказчика, меняем подрядчиков и самостоятельно решаем все вопросы, выявляем имеющиеся активы у контрагентов, чтобы в будущем компенсировать возникающие убытки, обращаемся в суды. Главная наша задача — не допустить появления на наших объектах обманутых дольщиков. У дочерней компании ОАО «РЖД» их попросту не может быть.

— Какие объемы ввода жилья на юге планируются в 2010-2012 гг.? Будете застраивать комплексно или точечно? Планируете ли выкупать малоэтажное жилье?

— В ближайшее время планируем ввести 3,3 тыс. кв. метров жилья. В прошлом году мы начали строительство жилого дома в Минеральных Водах, в этом начнем строить в Туапсе. Дальнейшие планы будут зависеть от спроса и состояния экономики.

Я не считаю, что в сегодняшней экономической ситуации начало проектов комплексной застройки уместно и своевременно. Мы и в лучшие для строительной отрасли времена предельно взвешенно подходили к решению о начале реализации того или иного проекта. Сегодня, когда спрос на жилье только начал возрождаться, такие решения подкреплены самым тщательным анализом ситуации на рынке города, платежеспособного спроса и т.д. Думаю, что к комплексной застройке отрасль вернется много позже.

Если речь идет о собственном малоэтажном строительстве или инвестировании чужих объектов строительства, то ситуация следующая. Мы, действительно, выступаем инвестором в объектах других застройщиков. Но идем на это преимущественно в небольших населенных пунктах, где у сотрудников ОАО «РЖД» есть потребность в жилье, но мы не видим экономической целесообразности в строительстве целого объекта. Что касается малоэтажного строительства, то мы планируем развитие этого направления.