Малогабаритные квартиры стали самым востребованным товаром на оживающем рынке первичной недвижимости. Строительные компании, сделавшие ставку на жилье эконом-класса в Ростове и областных городах, похоже, останутся в выигрыше. Однако как долго критерий максимально низкой цены будет оставаться главным для покупателей, предсказать трудно. Существует риск того, что строительные компании увлекутся временной тенденцией и через несколько лет рынок будет переполнен предложением жилья низкого качества. Избежать риска поможет выработка строительными компаниями посткризисного стандарта жилья эконом-класса с учетом современных требований к комфортности. Такое предположение высказали участники организованного ИД «МедиаЮг» круглого стола «Жилье эконом-класса: какие технологии и материалы будут востребованы?». Спонсорами мероприятия выступили ЗАО «ККПД» и ОАО «Южный региональный НИИПИ градостроительства».
Подвижный стандарт
Первыми задать тон на возрождающемся рынке бюджетного жилья попытались чиновники Министерства регионального развития РФ. В мае вступил в силу разработанный министерством в виде приказа «Стандарт жилья экономического класса». Приказ, в частности, оговаривает рекомендуемые площади квартир эконом-класса: 28-45 кв. метров для однокомнатной квартиры, 44-60 кв. метров для двухкомнатной. Чиновники также обозначили ключевые требования к проектированию экономичного жилья и районов застройки. Участники круглого стола отметили, что документ вышел вовремя, однако большим подспорьем для строителей он не станет: рыночный стандарт жилья эконом-класса в посткризисный период строительным компаниям придется искать опытным путем.
Евгений Сосницкий, гендиректор «Компании по управлению недвижимостью «Титул»:
«К сожалению, сегодняшнее понимание эконом-класса — это не 50-метровые комнаты. Сложившийся стандарт таков: однокомнатные квартиры площадью 35 кв. метров, двухкомнатные площадью 50 кв. метров и трехкомнатные площадью 70 кв. метров. Именно такое жилье составляет сегодня 0% спроса. Причем спрос в два раза опережает предложение. Исходя из запросов наших клиентов, средний ростовский покупатель ориентируется на цену однокомнатной квартиры до 1,2 млн рублей, двухкомнатной — до 1,5 млн, трехкомнатной — 1,8-2 млн рублей. Можно с уверенностью говорить, что гарантированных покупателей недвижимости будут иметь застройщики, которые строят жилье эконом-класса. Конечно, трудно представить себе квартиры по таким ценам с какими-то архитектурными излишествами. Однако сегодня у потребителей есть четкие приоритеты. Это в первую очередь цена, а не планировка или расположение дома. Плюс если приобретается объект на первичном рынке, в приоритеты включается надежность застройщика. Если ориентироваться на рынок, нужно строить малогабаритное жилье. Однако есть риск получить через два года огромное количество квартир с площадью, например, 26 квадратных метров. От жилья с такими параметрами рынок недвижимости уходил несколько лет, предшествующих кризису. Сегодня застройщикам нужно находить золотую середину и все же строить жилье, которое будет востребовано через несколько лет. Но и о прибыли за счет сегодняшнего спроса забывать тоже не стоит».
Дмитрий Павленко, гендиректор ОАО «Южный региональный НИиПА градостроительства»:
«Сегодня на рынке есть конкретная потребность: жители региона готовы направить на покупку квартиры сумму, меньшую, чем до кризиса, например 1,1 млн рублей за однокомнатную квартиру. Но это, вполне может быть, временная ситуация. Наша задача — не увлечься подстраиванием под эту ситуацию. В противном случае дома, которые сегодня проектируются или адаптируются под конъюнктуру, завтра устареют, станут анахронизмом. Мы все знакомы с тем, что представляют собой «хрущевские» дома. Хотелось бы, чтобы сегодня компании уходили от страхов экономического кризиса и закладывали действительно новые стандарты жилья эконом-класса. Есть хороший пример гибкого подхода — один из проектов комплексной застройки в Краснодаре. Начальная концепция района площадью 62 га предполагала строительство 17-этажных домов с габаритными квартирами. В сегодняшних условиях мы вышли на площадку и поняли, что юг России — это не Средиземноморье, где востребована такая недвижимость. У нас есть традиции: во многих южных городах преобладает частный сектор или невысокие многоквартирные дома. Концепция была переработана. Мы создали новую серию малоэтажных домов, ориентированных на районы комплексной застройки. При этом в серию заложен европейский уровень комфорта жилища. Архитектурные и дизайнерские решения включают, например, галереи, мансарды, земельные участки для жителей первых этажей. Характеристики и способ производства укладываются в стандарты, заданные Министерством регионального развития РФ. Жители района не будут сетовать, что район построен сегодня, но по качествам он хуже, чем застройка, выполненная по устаревшим технологиям».
Андрей Шумеев, гендиректор ЗАО «ЮИТ-Дон»:
«Нам приходилось адаптироваться в том числе в процессе строительства заложенных до кризиса домов. В частности, мы меняли площади. Однако оказалось, что ростовчане не готовы жертвовать условиями проживания. Те, кто имеет возможность приобретения недвижимости, предпочитают заплатить дороже, но получить жилье с привычным уровнем комфорта. Вопрос стоимости земли при строительстве жилья эконом-класса остается одним из важнейших. Приведу цифры для двух наших многоквартирных домов. В одном из них доля стоимости земли, проекта и услуг заказчика в себестоимости квадратного метра составила 24,6%, в другом 25,8%. В абсолютных показателях это около 8 тысяч рублей на квадратный метр. Поэтому меня удивляют планы строительства коттеджных поселков в Ростове. В городе мало свободной земли, участки настолько дороги, что коттеджное строительство просто нецелесообразно. На одном гектаре можно построить 5-6 тыс. кв. метров коттеджей, при строительстве на таком же участке 23-этажных домов площадь составляет около 25 тысяч кв. метров. Хотя в случаях, когда есть бесплатная муниципальная земля для социального строительства, коттеджные проекты могут быть как вариант».
Виктор Молчанов, заведующий кафедрой архитектуры жилых и общественных зданий Института архитектуры ЮФУ:
«Для проектирования жилья эконом-класса нужен опыт. Лучший вариант — приглашать архитекторов, которые имеют имя и признание. Они хорошо знают, на чем можно сэкономить, могут раскрыть те стороны, о которых рядовой проектировщик не подозревает. Хороший пример — социальное жилье архитектора Рикардо Бофилла в Испании. Это дома для рабочих, однако среда района застройки решена необычно. Основную часть выделенного бюджета архитектор потратил на дизайнерские разработки, благоустройство, фасад. Примечательно, что в рекламных буклетах Бофилл не приводит планировку зданий — она примитивна. Для жителей это обычное муниципальное жилье, однако за счет архитектурных решений город получил достопримечательность. Правда, привлечение именитых специалистов требует финансовых затрат».
Ирина Гареева, директор управления по работе с предприятиями, партнерами и организации активных продаж Юго-Западного банка СБ России:
«В первом квартале мы отметили оживление спроса на жилищное кредитование. Судя по запросам заемщиков, сейчас в Ростове востребованы квартиры ценой до 2 млн рублей. В областных городах средняя цена кредита составляет около 1 млн рублей. Отмечу, что уже появился пул покупателей жилья эконом-класса ценой до 1,5 млн рублей в районе комплексной застройки «Левенцовский».
Сергей Есенский, начальник управления розничного кредитования КБ «Центр-инвест»:
«По нашей статистике, в первом квартале текущего года средняя величина жилищного кредита составляла 1,32 млн рублей. То есть с учетом авансового платежа средняя стоимость жилья, которое приобретается с использованием ипотечного кредита, составляет около 1,5-1,8 млн рублей. Отмечу, что банки испытывают затруднения с кредитованием приобретения коттеджного жилья в областных городах. Под коттеджную застройку государство бесплатно выделяет земельные участки. При этом земля находится в пятилетней аренде с правом выкупа, для банка нет объекта залога в момент начала строительства. Отмечу, что вопрос о минимальной площади эконом-жилья крайне важен при кредитовании. Когда кто-либо приобретает недвижимость за собственные средства, есть вероятность того, что это временное жилье. Человек, например, может накопить дополнительные средства и переехать в квартиру с большей площадью. Срок жилищного кредита — 15-20 лет. Статистика досрочных погашений говорит о том, что вопрос смены ипотечного жилья может появиться только через 7-10 лет. Продажа ипотечной квартиры — хлопотное дело, это дополнительный сдерживающий фактор для заемщика. Заемщик каждый месяц должен тратить часть заработанных средств на погашение. Если жилье комфортное, это снимает напряженность».
Бюджетные точки роста
Очевидно, что в посткризисный период значение бюджетных средств в проектах строительства бюджетного и социального жилья не уменьшится. В нынешнем году, как рассказали в ходе круглого стола представители донской администрации, на строительство социального жилья в регионе будет направлено около 4,3 млрд рублей, около 724 млн рублей планируется направить на строительство жилья для ветеранов. По словам министра территориального развития, архитектуры и градостроительства РО Владимира Киргинцева, при строительстве социального жилья в районных центрах и поселках областные власти считают оптимальными проекты малоэтажной застройки, в частности двухквартирными домами.
Владимир Киргинцев: «Администрация рекомендует муниципалитетам строить жилье по социальным программам площадью до 1,5 тысячи кв. метров и не выше трех этажей. Эти параметры позволяют в течение года привязать новостройку к земельному пятну и ввести дом в эксплуатацию. Как правило, социальное жилье возводится на землях, принадлежащих муниципалитетам. За счет этого снижается стоимость квадратного метра и появляется возможность финансирования благоустройства территорий и строительства внутриквартальных сетей.
С начала кризиса бюджетная составляющая стала играть важнейшую роль в строительстве жилья. Мы понимаем, что это надежный источник финансирования и антикризисный инструмент для строительной отрасли, — отметил Владимир Киргинцев. — По ряду социальных программ приобретается уже готовое жилье, однако приоритетом для региона является строительство нового жилья, отвечающего социальным нормам».
Анатолий Преучиль, исполнительный директор Союза строителей России:
«Ростовская область оказалась в ряду лидеров по строительству социального жилья. Раньше в регионе увлекались ремонтом старого жилья, потом строили многоэтажки. В прошлом году стало заметно, что политика изменилась. Сейчас социальное жилье строится не только для того, чтобы оперативно снять проблему, но и создать довольно комфортные условия. Все понимают, что самое удобное жилье для подпадающих под социальные программы — это коттеджи. Важно, что резко упала цена малоэтажного строительства. На цену положительно влияет и политика муниципальных властей. Ведь раньше для строителей главной проблемой было найти место для застройки, особенно если речь идет о малоэтажке, а не о миллиардных проектах строительства многоэтажных домов».
Энергоэффективное перепутье
Строители и региональные власти пытаются понять, какие из ресурсосберегающих технологий будут востребованы покупателями жилья.
Утвердив ряд направленных на повышение энергоэффективности законов, федеральные власти лишь задали вектор. Пока что у региональных властей и участников строительного рынка нет четкого понимания, какие именно технологические решения в первую очередь нужно использовать при ремонте и строительстве. Однако власти и бизнес начинают поиск таких решений. Очевидно, что спрос на ресурсосберегающие решения со стороны покупателей недвижимости (в том числе жилья эконом-класса) будет расти хотя бы из-за планового увеличения тарифов на энергоносители. Эту тенденцию уже сейчас отмечают в агентствах недвижимости. «При принятии решения о покупке жилья наши клиенты все чаще задают вопрос о ежемесячных затратах на оплату услуг ЖКХ, — поделился наблюдением с участниками круглого стола Евгений Сосницкий, генеральный директор «Компании по управлению недвижимостью «Титул». — Сейчас мы разрабатываем независимый стандарт описания недвижимости. Обязательным пунктом в этом стандарте будут данные о коммунальных платежах, о том, какова стоимость обслуживания квадратного метра управляющей компанией. От каждого собственника будем требовать информацию о том, сколько стоит обслуживание его объекта». Притом, что существует потенциал спроса на технологичные решения со стороны покупателей жилья, для властей и строителей главным становится вопрос стоимости и эффективности таких решений. Донская администрация решила пойти путем проведения эксперимента, подписав соглашение с Фондом содействия развитию ЖКХ о строительстве в регионе пилотных домов с нулевым энергопотреблением. По словам министра территориального развития, архитектуры и градостроительства РО Владимира Киргинцева, первый из экспериментальных малоэтажных домов будет построен в Усть-Донецке, сдать его в эксплуатацию планируется в октябре текущего года. Предполагается, что дом будет предоставлен переселенцам из аварийного жилья. Окончательное решение о том, какие конкретно технологии, пока не принято. «Мы решили опробовать набор технологий и материалов, главное, чтобы они были сертифицированы», — отметил Владимир Киргинцев. В частности, объект будет оснащен тепловыми насосами и солнечными батареями для резервного энергоснабжения. Главная задача проекта, как пояснил чиновник, — провести мониторинг реального уровня энергосбережения, чтобы выяснить, насколько та или иная технология выгодна строителям и владельцам жилья. Аналогичный проект администрация рассчитывает реализовать в Азовском районе, Донецке и Шахтах. «Стоимость домов с «нулевым» потреблением ресурсов примерно на треть выше, чем стоимость объектов, построенных по традиционным технологиям. Эти затраты окупаются для собственников в течение 5-7 лет. Мониторинг крайне необходим для того, чтобы взвешенно подходить к выбору технологий для массового строительства, которое начнется в 2011 году», — считает чиновник. О взвешенном подходе говорят и строители, и поставщики решений. Алексей Мышастый, технический директор компании «Евротехнологии» отметил: «Стремление к сбережению ресурсов — совсем не новый тренд в европейских странах. К примеру, тепловые насосы я видел в отеле в Хорватии полтора десятка лет назад. В другой стране — Германии — преобладает консервативный и рачительный подход, немцы предпочитают не новейшие технологии, а оснащение автоматикой и датчиками. Мы же, не исключено, опять попытаемся совершить подвиг. Наша компания делала проект для здания вокзала с использованием солнечных батарей. Коллеги-немцы, увидев проект, задали резонный вопрос: зачем нужны эти дорогостоящие решения, если в России есть газ и энергия стоит в четыре раза дешевле, чем в Европе? При нацеленности на новейшие технологии у нас в стране не применяют сейчас даже средства малой автоматизации. Огромные объемы энергии теряются на подстанциях. Новые технологии — это хорошо, но крайне важен вопрос целесообразности». По предположению Виктора Молчанова, оптимальным вариантом для тестирования технологий может быть их использование не в новых проектах, а в уже построенных зданиях: «Ресурсосберегающее оборудование — те же тепловые насосы — стоят довольно дорого. Пилотные проекты должны быть обязательными. Кроме того, для обслуживания такого оборудования нужны классные специалисты, которых сейчас крайне мало. Внедрение ресурсосберегающих технологий можно заложить в программы капитального ремонта, результат будет виден в короткий срок, и жители смогут реально экономить».
