С тех пор как приоритетом государственной жилищной политики стало стимулирование малоэтажного строительства
В том, что российский рынок жилья прочно определил курс на малоэтажное строительство, сегодня уже никто не сомневается. По итогам 2009 года доля индивидуального частного жилья в среднем в ЮФО составила около 70% — и более 10% от общего объема жилья, сданного в России. Законодательные инициативы последних лет направлены на то, чтобы с помощью малоэтажного строительства решать социальные проблемы, способствуя обеспечению жильем бывших военнослужащих, бюджетников, молодых семей, социально незащищенных категорий населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.
Эксперты отмечают, что при использовании известных сегодня строительных методик и стройматериалов малоэтажное жилье можно строить с себестоимостью до 15 тыс. руб. за кв. метр. Однако ни в одном коттеджном поселке на Юге России такого предложения нет. По данным компании MACON Realty Group, средняя стоимость квадратного метра строящейся коттеджной недвижимости в Анапе составляет 37 тыс. руб., в Туапсе — порядка 56 тыс. руб., в Геленджике — более 96 тыс. руб., в Сочи — свыше 140 тыс. руб. Несмотря на то, что таунхаусы рассматриваются как жилье
По словам генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, один из главных факторов, увеличивающих цену квадратного метра, — высокая стоимость земельных участков. Для того чтобы построить объект на территории или в непосредственной близости от города, необходимо затратить значительные средства на покупку земельного участка. На той же самой площади застройщики могут расположить крупный высотный жилой комплекс, выход площадей в котором будет больше, а рентабельность окажется выше. Кроме того, участков, вообще подходящих под малоэтажную застройку по размеру, становится все меньше и меньше, поэтому цена их постоянно растет.
В некоторых городах региона, например в Краснодаре, строительство малоэтажных объектов «внутри» города вообще является единственным шансом. Основным требованием при организации коттеджного поселка является его расположение за городом, в живописном и экологически чистом месте с обязательным наличием таких ландшафтных объектов, как реки, озера, леса и т.д. При этом оптимальная удаленность от города —
Немного снизить стоимость квадратного метра по силам застройщикам, использующим различные быстровозводимые технологии.
— Именно этим объясняется наличие большого количества производств по изготовлению домов по различным быстровозводимым технологиям, — отмечает Михаил Дубинин, заместитель генерального директора
— В сегменте социального жилья у быстровозводимых технологий просто нет конкурентов, — уверяет генеральный директор ООО «Росвуд» Владимир Шопин. — Себестоимость жилья получается от 10 до 20 тыс. рублей. Но затраты на инфраструктуру вынуждают застройщика повышать стоимость жилья и предлагать
— Сегодня лишь 25% в структуре стоимости жилья составляет себестоимость самого дома, до 15% — это стоимость отделки,
Самый больной вопрос — кто будет готовить эту самую инфраструктуру и с помощью каких механизмов? Уже имеющийся опыт в целом нельзя назвать удачным: об обеспечении опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья было отдельно официально заявлено около пяти лет назад в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (входит в ФЦП «Жилище»
Поэтому первые полтора года реализации подпрограммы показали существенные проблемы в предоставлении господдержки. Впрочем, были сделаны выводы, в частности, конкретизированы предложения по поддержке малоэтажного строительства.
Сегодня и участники строительного рынка, и представители власти сходятся во мнении, что разработка «рабочего» механизма предоставления земель под комплексную малоэтажную застройку заинтересованным организациям очень важна. И здесь главная роль отводится
Действенным инструментом может стать земельная ипотека, которая подразумевает поэтапное выделение средств: сначала застройщик получает сумму на инженерную подготовку участка и строительство фундамента под залог земли, потом участок с коммуникациями переоценивается и выделяется следующий транш под более ликвидный залог, потом еще раз. Это позволяет застройщику вовремя получать деньги, достаточные для строительства,
В целях развития рынка малоэтажного жилья в России Фонд РЖС предлагает субсидировать 50% ипотечной ставки при покупке такой недвижимости. «Мы готовы гарантировать выкуп у застройщиков малоэтажных домов до 25% построенного ими жилья», — заявил генеральный директор фонда Александр Браверман. Кроме того, Фонд РЖС выступил в прошлом году с инициативой проведения аукционов, на которые должны выставляться крупные участки, максимально подготовленные для строительства массового жилья.
Предполагается, что на этих участках преимущественно будет малоэтажная застройка. Первые аукционы вызвали большой интерес в среде застройщиков. В наступившем году инициатива будет продолжена. Всего в 2009 году на Юге собрана информация о 52 участках, которые реализуют на аукционах. Вскоре планируется объявить котировки на формирование кадастра и межевания. Земельные наделы, по которым проводятся аукционы, будут обеспечиваться инфраструктурой, необходимыми документами и гарантией от фонда на покупку 25% объема жилья
— Коррупционную составляющую и при распределении земель, и на этапах подготовки документации и инфраструктурной подготовки также поможет снять Фонд РЖС, — считает Елена Николаева. — В соответствии с Федеральным законом №161 «О содействии развитию жилищного строительства» выявлять неэффективно используемые участки будут именно субъекты РФ, а информировать их об этом станут муниципальные образования и юридические лица, то есть те строительные организации, которые хотят здесь строить. Участие бизнеса позволит избежать сговора администраций с государственными унитарными предприятиями и учреждениями».
Предприятия, работающие по новым строительным технологиям в Ростовской области
Предприятие | Технологии/стройматериалы | Годовая мощность |
ООО «Азовский завод строительных конструкций» | Несъемная опалубка на основе фасадной плиты | 100 тыс. кв. метров |
Компания «Армакс» | Производство легких ограждающих конструкций | 1 млн кв. метров |
ОАО «Волгодонский комбинат Производство несъемной |
|
|
ОАО «Глубокинский кирпичный завод» | Производство комплексной системы материалов для многослойной стены на основе силикатного камня с пазогребневым соединением | 100 млн штук условного кирпича |
ООО ДСК «РОСВУД» | Производство | 30 тыс. кв. метров |
ООО «Комбинат дорожных строительных материалов» | Производство блоков из ячеистого бетона | 60 млн штук условного кирпича |
ООО | Производство сборных железобетонных конструкций для строительства | 120 тыс. кв. метров жилья |
Источник: Минстрой Ростовской области.