Малоэтажка: цена вопроса

С тех пор как приоритетом государственной жилищной политики стало стимулирование малоэтажного строительства эконом-класса, не стихают споры, как уложиться в предложенные Минрегионом РФ 30 тыс. рублей за «квадрат». Ведь конечная стоимость жилья — результат не столько усилий застройщика, внедряющего новые материалы и технологии, сколько эффективности государственно-частного партнерства и синхронных усилий власти и бизнеса. Эксперты отмечают, что главный госинститут по развитию жилья эконом-класса — Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) — может самостоятельно привлекать займы под финансирование инфраструктуры, не претендуя на средства бюджета РФ, а участие бизнеса поможет снять коррупционную составляющую при распределении земель.

В том, что российский рынок жилья прочно определил курс на малоэтажное строительство, сегодня уже никто не сомневается. По итогам 2009 года доля индивидуального частного жилья в среднем в ЮФО составила около 70% — и более 10% от общего объема жилья, сданного в России. Законодательные инициативы последних лет направлены на то, чтобы с помощью малоэтажного строительства решать социальные проблемы, способствуя обеспечению жильем бывших военнослужащих, бюджетников, молодых семей, социально незащищенных категорий населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.

Эксперты отмечают, что при использовании известных сегодня строительных методик и стройматериалов малоэтажное жилье можно строить с себестоимостью до 15 тыс. руб. за кв. метр. Однако ни в одном коттеджном поселке на Юге России такого предложения нет. По данным компании MACON Realty Group, средняя стоимость квадратного метра строящейся коттеджной недвижимости в Анапе составляет 37 тыс. руб., в Туапсе — порядка 56 тыс. руб., в Геленджике — более 96 тыс. руб., в Сочи — свыше 140 тыс. руб. Несмотря на то, что таунхаусы рассматриваются как жилье эконом-класса и должны быть на порядок дешевле коттеджей, в курортных зонах Краснодарского края они имеют схожий уровень цен или даже превышают стоимость коттеджей: Новороссийск — 53 тыс. руб. за квадратный метр, Анапа — чуть более 54 тыс. руб., Геленджик — 60 тыс. руб., Туапсе — 73 тыс. руб., Сочи — 150 тыс. руб. На первичном рынке недвижимости Краснодара, в отсутствии предложения таунхаусов, преобладают объекты коттеджного типа. Средняя стоимость квадратного метра в коттедже составляет 79 тыс. руб. В Ростове цены значительно ниже: коттеджи — около 38 тыс. руб. за квадратный метр, таунхаусы — 31 тыс. рублей.

По словам генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, один из главных факторов, увеличивающих цену квадратного метра, — высокая стоимость земельных участков. Для того чтобы построить объект на территории или в непосредственной близости от города, необходимо затратить значительные средства на покупку земельного участка. На той же самой площади застройщики могут расположить крупный высотный жилой комплекс, выход площадей в котором будет больше, а рентабельность окажется выше. Кроме того, участков, вообще подходящих под малоэтажную застройку по размеру, становится все меньше и меньше, поэтому цена их постоянно растет.

В некоторых городах региона, например в Краснодаре, строительство малоэтажных объектов «внутри» города вообще является единственным шансом. Основным требованием при организации коттеджного поселка является его расположение за городом, в живописном и экологически чистом месте с обязательным наличием таких ландшафтных объектов, как реки, озера, леса и т.д. При этом оптимальная удаленность от города — до 10-15 км. В окрестностях некоторых городов таких мест просто нет.

Если же застройщик решает возводить свой объект далеко за пределами города, где цены на землю все еще приемлемы, то сталкивается с другой проблемой. Это отсутствие необходимой транспортной и инженерной инфраструктуры. Многие районы ЮФО все еще не обеспечены газом, электричеством, телефонными линиями и т.д. А их подведение за свой счет — бесперспективное занятие, потому что себестоимость участка в таком случае взлетает до небес.

Немного снизить стоимость квадратного метра по силам застройщикам, использующим различные быстровозводимые технологии.

— Именно этим объясняется наличие большого количества производств по изготовлению домов по различным быстровозводимым технологиям, — отмечает Михаил Дубинин, заместитель генерального директора ООО «ЮгЭко-Строй». — На Юге существует сеть строительных компаний, которые накопили большой опыт строительства подобных объектов, располагают современной производственной базой, а также имеют в своем штате крепких специалистов.

— В сегменте социального жилья у быстровозводимых технологий просто нет конкурентов, — уверяет генеральный директор ООО «Росвуд» Владимир Шопин. — Себестоимость жилья получается от 10 до 20 тыс. рублей. Но затраты на инфраструктуру вынуждают застройщика повышать стоимость жилья и предлагать не эконом-вариант, а «бизнес» или «премиум». Я знаю, о чем говорю: мы участвуем в строительстве и коммерческого, и социального жилья. При создании пилотных поселков в Ростовской области прокладку коммунальных сетей финансировала областная администрация. Поверьте, там, где коммуникации проложены, снижение цены для покупателя ощутимое.

— Сегодня лишь 25% в структуре стоимости жилья составляет себестоимость самого дома, до 15% — это стоимость отделки, 30-35% — подведение инженерных коммуникаций к поселку и внутри него и 30% — земля с учетом расходов на переоформление, — объясняет президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева.

Самый больной вопрос — кто будет готовить эту самую инфраструктуру и с помощью каких механизмов? Уже имеющийся опыт в целом нельзя назвать удачным: об обеспечении опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья было отдельно официально заявлено около пяти лет назад в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (входит в ФЦП «Жилище» на 2006-2010 гг.). В качестве материального стимула было решено предоставлять госгарантии и субсидировать процент по кредитам, правда, действие этих мер было ограничено тремя годами. Сразу же сформировался ряд проблемных вопросов. Во-первых, все крупные проекты по жилищному строительству являются долгосрочными, возникает необходимость увеличить сроки предоставления кредитных ресурсов и субсидий застройщикам как минимум до 5-7 лет. Во-вторых, предоставление госгарантий предусматривалось только в случае реализации проектов субъектом Федерации или муниципальным образованием, но для стимулирования активности застройщиков необходимо было предусмотреть предоставление госгарантий для проектов, реализуемых юридическими лицами.

Поэтому первые полтора года реализации подпрограммы показали существенные проблемы в предоставлении господдержки. Впрочем, были сделаны выводы, в частности, конкретизированы предложения по поддержке малоэтажного строительства. Во-первых, за счет федерального бюджета возмещается до 50% стоимости инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков инфраструктурой при малоэтажном строительстве для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г. Во-вторых, возмещаются затраты на уплату процентов по кредитам за счет субсидий из федерального бюджета — на весь срок кредита. В Краснодарском крае благодаря этим мерам в 20072008 гг. удалось привлечь 280 млн рублей кредитных ресурсов, а с 2009 года в рамках краевой программы «Жилище» для развития быстровозводимого домостроения предусмотрены 50 млн рублей — на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой. За счет этих средств планируется подготовить около 1500 га для предоставления их инвесторам под жилищное строительство.

Сегодня и участники строительного рынка, и представители власти сходятся во мнении, что разработка «рабочего» механизма предоставления земель под комплексную малоэтажную застройку заинтересованным организациям очень важна. И здесь главная роль отводится государственно-частному партнерству. С 2008 года на региональные проекты стоимостью от 500 млн рублей, в том числе на создание инфраструктуры под малоэтажное строительство, теперь можно использовать бюджет Инвестиционного фонда РФ. Уже началась реализация первых проектов комплексного освоения территорий, правда, пока не в массовом, а единичном порядке.

Действенным инструментом может стать земельная ипотека, которая подразумевает поэтапное выделение средств: сначала застройщик получает сумму на инженерную подготовку участка и строительство фундамента под залог земли, потом участок с коммуникациями переоценивается и выделяется следующий транш под более ликвидный залог, потом еще раз. Это позволяет застройщику вовремя получать деньги, достаточные для строительства, а банку-кредитору — распределить и уменьшить свои риски. Стандарты для рефинансирования кредитов на малоэтажное строительство под залог земельных участков, предложенные АИЖК НАМИКСом, выдвигают основное требование — ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов эконом-класса.

В целях развития рынка малоэтажного жилья в России Фонд РЖС предлагает субсидировать 50% ипотечной ставки при покупке такой недвижимости. «Мы готовы гарантировать выкуп у застройщиков малоэтажных домов до 25% построенного ими жилья», — заявил генеральный директор фонда Александр Браверман. Кроме того, Фонд РЖС выступил в прошлом году с инициативой проведения аукционов, на которые должны выставляться крупные участки, максимально подготовленные для строительства массового жилья.

Предполагается, что на этих участках преимущественно будет малоэтажная застройка. Первые аукционы вызвали большой интерес в среде застройщиков. В наступившем году инициатива будет продолжена. Всего в 2009 году на Юге собрана информация о 52 участках, которые реализуют на аукционах. Вскоре планируется объявить котировки на формирование кадастра и межевания. Земельные наделы, по которым проводятся аукционы, будут обеспечиваться инфраструктурой, необходимыми документами и гарантией от фонда на покупку 25% объема жилья эконом-класса после завершения его строительства. В первый год строительства, по условиям, арендные платежи уменьшаются наполовину. При этом застройщик может получить недорогой кредит под госгарантии. Учитывая использование застройщиком передовых технологий коттеджного строительства, себестоимость жилья примерно на 10% меньше выкупной цены Минрегиона РФ по региону (она не должна превышать 30 тыс. рублей за 1 кв. м). Это дает застройщику реальную возможность заработать.

— Коррупционную составляющую и при распределении земель, и на этапах подготовки документации и инфраструктурной подготовки также поможет снять Фонд РЖС, — считает Елена Николаева. — В соответствии с Федеральным законом №161 «О содействии развитию жилищного строительства» выявлять неэффективно используемые участки будут именно субъекты РФ, а информировать их об этом станут муниципальные образования и юридические лица, то есть те строительные организации, которые хотят здесь строить. Участие бизнеса позволит избежать сговора администраций с государственными унитарными предприятиями и учреждениями».

Предприятия, работающие по новым строительным технологиям в Ростовской области

Источник: Минстрой Ростовской области.