Вира помалу!

Финансовый кризис внес немало сумятицы в умы. Кто-то боится остановки строек и потери работы, а кто-то, наоборот, потирает руки в предвкушении обвала цен на жилье. Сколько людей, столько и мнений. Тем не менее должен быть общий знаменатель, учитывающий различные точки зрения и позволяющий объективно оценивать протекающие процессы. Поиску его был посвящен организованный ИД «МедиаЮг» круглый стол «Развитие рынка жилой недвижимости. Кризис продаж на рынке жилья», состоявшийся в пресс-зале конгресс-отеля «Дон-Плаза». Об актуальности этой встречи говорил внушительный список ее участников, в число которых вошли представители министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, Управление по надзору в сфере долевого строительства Краснодарского края, ведущие девелоперы, работающие на рынке ЮФО, представители крупных агентств недвижимости, ипотечных корпораций, банков, коллекторских компаний.

«Подушка безопасности»

Нужно разделять две вещи: кризис и искусственный ажиотаж вокруг него. Эта реплика руководителя ОАО «Ростовская региональная корпорация» Алексея Щербакова стала запевкой всего состоявшегося разговора.

Заместитель руководителя региональной службы Госстройнадзора Ростовской области — начальник управления по контролю и надзору за долевым строительством Игорь Захаров и исполняющий обязанности руководителя управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Александр Иванов отметили, что при всех сложностях нынешней обстановки ревизии ранее намеченных планов ни на Дону, ни на Кубани не будет, речь может идти о незначительных корректировках.

По словам Александра Иванова, особой паники на краснодарском рынке нет. В крае работают более 400 застройщиков, из них 120 строят 197 объектов в рамках ФЗ-214. Строительство объектов, возводимых в рамках 214-го закона, приостановили не более десятка застройщиков. Хотя дольщики волнуются, звонят чуть ли не каждый день, спрашивают, как обстоят дела», — отметил исполняющий обязанности руководителя Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

Застройщики в большинстве своем не были настроены столь оптимистично. Финансовый директор компании «Сигма» Татьяна Руф считает, что необходимы такие решительные шаги правительства, как отмена НДС и повышение стоимости кв. метра жилья (для Ростовской области определена Минрегионом в размере 27,3 тыс. рублей, что делает строительство жилья заведомо нерентабельным), приобретаемого на бюджетные средства. А тот же материнский капитал, как и другие уже применяющиеся меры, — просто капля в море финансовых проблем отрасли.

С этим не согласился руководитель Агентства жилищных программ Дмитрий Павленко, отметивший, что в Ростовской области не свернута ни одна из социальных программ, направленных на решение гражданами «квартирного вопроса».

Только через АЖП в отрасль направляется полмиллиарда средств, а каждый бюджетный рубль, вложенный в строительство, притягивает три небюджетных. Павленко поддержал генеральный директор ООО «СК Ростовгорстрой» Олег Джегунцов. Вместо того чтобы тщетно ожидать каких-то привилегий, строителям следует по максимуму использовать шансы, которые им дает сотрудничество с государственными институтами. 27,3 тыс. рублей за кв. метр — это мизер, но лучше, чем ничего, особенно для компаний, которым нужно срочно погашать задолженность. И, конечно, никто не запрещает строить и реализовывать жилье по более выгодным ценам. Рынок остался на месте, ужесточились только правила игры на нем.

Одни из выступивших назвали состояние, в котором отрасль работала последние пять лет, эйфорией, сегодня сменившейся черным пессимизмом. И то, и другое ненормально. Нужно не отрываться от земли, а, опираясь на здравый смысл, искать и обязательно находить новые и подзабытые (например, бартер), но вновь актуальные в сложившихся условиях формы работы. Тем более государство в виде пакетов своих программ протягивает строителям своего рода подушку безопасности. Хотя, похоже, не каждому удастся ею воспользоваться.

Санитарная зачистка

Как известно, автомобильной подушкой безопасности оснащена не каждая машина. И, приходя на авторынок, люди нередко берут модели подешевле, не задумываясь о собственном риске. Вот и среди застройщиков велик соблазн сэкономить любой ценой, запустив хитроумные схемы, позволяющие до поры до времени обходить законодательную базу, в частности ФЗ-214, и «оптимизировать» свои затраты. Но именно, что до поры до времени.

Как прозвучало на круглом столе, кризис — не ветерок, вызывающий лишь легкое шевеление. Это — строгий санитар, отбраковывающий нечестно работающие, дутые строительные структуры.

Неслучайно башенные краны в первую очередь замирают на объектах, владельцы которых не в ладах с законом. Учащаются случаи, когда почуявшие недоброе дольщики пытаются забрать свои деньги назад. Если у компаний отсутствуют свободные средства, что чаще всего и бывает, остается выход — реализовать недостроенные дома. Но коль скоро нет надлежащим образом оформленных договоров, а нередко и разрешений на строительство, то и сами эти дома де-юре не существуют. Нарушающие ФЗ-214 компании в результате оказываются между нескольких огней. С одной стороны, их атакуют взбудораженные дольщики, с другой, им закрыто участие в государственных программах и под большим вопросом доступ их к банковским кредитам. Многим рядовым гражданам, желающим получить заем на строительство или покупку жилья, тоже заказан вход в банки, представители которых достаточно четко обозначили свою позицию.

— Мы хорошо понимаем, что финансы — «кровь» экономики, и не приостанавливаем, несмотря на кризис, свою деятельность в области ипотечного кредитования. В настоящее время в банке существуют и успешно реализуются различные программы ипотечного кредитования. Мы осуществляем кредитование объектов недвижимости на вторичном рынке жилья, возможна выдача денежных средств на приобретение и других объектов недвижимости: земельных участков, частных домовладений, объектов коммерческого назначения, строительство жилого дома на принадлежащем заемщику земельном участке, в том числе и квартир на первичном рынке жилья вне зависимости от аккредитации банком застройщика, под залог уже имеющейся квартиры, — рассказал руководитель группы ипотечного кредитования Ростовского филиала ОАО АКБ «Росбанк» Владимир Пыльченко. Процентную ставку, в связи со сложившейся экономической ситуацией на рынке мы пересмотрели, но незначительно, и в настоящее время предлагаем конкурентоспособные условия ипотечного кредитования. Также с начала года мы отменили все дополнительные комиссии, что делает наши ставки более прозрачными и привлекательными. Данные изменения коснулись не только ипотечного кредитования, но и всех розничных продуктов нашего банка.

Об этом же условии, к которому их вынуждает кризис, говорили директор управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка Ирина Гареева и другие. Можно долго рассуждать по поводу искренности банкиров, но в главном с ними трудно не согласиться. Если заемщик не может или не хочет считаться с реалиями кризисных рисков, то почему банк должен принимать эти риски на себя?

При всем том банки не собираются уходить «в глухую оборону». Выстраиванию их взаимоотношений с застройщиками может способствовать внедрение альтернативных схем финансирования (с привлечением средств дольщиков на банковский депозит и последующим кредитованием стройки), а также содействие клиентам в поиске недвижимости, которая может использоваться в качестве залога.

Клиенты, впрочем, бывают разные. Государство, как известно, пошло навстречу застройщикам и населению, пролонгировав, в частности, особо нуждающимся платежи по ипотечным кредитам. И кое-кто решил воспользоваться этим для дальнейшего улучшения личного благосостояния. Управляющий Ростовским филиалом банка «Жилфинанс» Владислав Клименко рассказал о случаях, когда отсрочки платежей просят люди, имеющие в собственности вторую квартиру или дорогущую иномарку. Так что клиентов и партнеров надо знать не только в лицо. Чтобы помогать тем, кто действительно заслуживает помощи, и одновременно «зачищать» рынок строительства и жилья от проныр. Что, собственно, уже и начал делать кризис.

Так что же будет с ценами?

Всем известно, что уровень цен определяет соотношение между предложением и спросом. А что думать, когда и то, и другое уходит «в ступор»? Прозвучавшая на круглом столе статистика выглядела прямо-таки убийственно. По данным генерального директора риэлтерской компании «Титул» Евгения Сосницкого, спрос на первичное жилье в Ростове упал вчетверо, соответственно, пошли вниз и цены на новые квартиры. Впрочем, эти факты можно по-разному интерпретировать, и паники они не вызвали. По мнению руководителя отдела маркетинга и аналитики АН «Дон-МТ» Галины Пивоваровой, надо говорить не столько об упавшем, сколько об отложенном спросе, а это разные вещи. Потенциально Ростов располагает многотысячной армией покупателей, готовых выкладывать за кв. метр не определенные Минрегионом 27,3 тыс. рублей, а в полтора раза больше.

Этот оптимизм разделил руководитель ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» Алексей Щербаков, полагающий одной из причин отложенного спроса девальвацию рубля. Этот процесс, если верить заверениям федерального центра, уже достиг своего дна, скупка валюты, которой увлечена значительная часть состоятельных горожан, скоро потеряет смысл, и люди вернутся к традиционному и более выгодному вложению своих средств в недвижимость.

Владислав Клименко выразил, в свою очередь, сомнение в том, что появление на рынке тысячи или даже двух тысяч «дефолтных» квартир способно обрушить цены на первичное жилье. Миллионный город «проглотит» их, даже не заметив. А чтобы в кризисных условиях предложение новых квартир не отставало от спроса, люди должны иметь возможность максимально полного выбора из всей жилищной линейки. Для чего риэлтерским фирмам целесообразно на время отставить конкуренцию и вести себя друг с другом «по-джентльменски» — отказаться от составления так называемых списков эксклюзивных квартир и включать их все в общую базу данных. Начавшийся с горячих споров круглый стол постепенно входил в атмосферу рабочего консенсуса, которую не возмутило даже выступление советника президента ОАО «ОТП-банк» Максима Гурова, заявившего, что реальная себестоимость кв. метра в типовых многоэтажках не превышает 10-17 тыс. рублей, и посему предлагаемые Минрегионом 27,3 тыс. — вполне достойная цена.

Застройщики вначале дружно обвинили Гурова в незнании практической стороны жизни, напомнив, в частности, о непомерных затратах на подключение новостроек к инженерным сетям, которые потом закладываются в стоимость жилья. А потом, погорячившись, предложили уже органам исполнительной власти подумать над возможностью облегчить это злосчастное «бремя подключений». Что может оказаться более действенной мерой регулирования цен на жилье, чем попытки искусственного их сдерживания. «Цены навряд ли будут сильно падать, — считает заместитель руководителя Региональной службы Госстройнадзора Ростовской области — начальник управления по контролю и надзору за долевым строительством. — Они остаются высокими по разным причинам. Дороги проекты, экспертиза, само строительство. Высокая стоимость изначально закладывается уже тем, что участок под застройку получает компания, предложившая за него наибольшую сумму. Ведь очевидно, что застройщики будут компенсировать потраченные средства за счет потребителя».

Под своим углом взглянул на предмет обсуждения профессор РГСУ Юрий Симионов. В его многоквартирной высотке в Западном жилом массиве Ростова постоянно заняты всего 16 квартир, остальные — «гуляют». Такую же квартиру можно увидеть в других районах донской столицы, прежде всего в элитных новостройках центра. И даже если пустующие квартиры куплены кем-то впрок и с застройщиком за них рассчитались, на решении жилищной проблемы горожан, тысячи из которых продолжают жить в домах без удобств, это никак не отражается.

Так, может быть, пора на первый план не на словах, а на деле выдвинуть доступность нового жилья для массового покупателя? Тем более именно оно, по-видимому, будет наиболее востребовано на рынке в ближайшие годы, а ставка преимущественно на элитарную клиентуру довольно рискованна.

Максим Гуров рассказал об одном предпринимателе, купившем за баснословные деньги участок на Б. Садовой с намерением распродать там потом квартиры по 10 тыс. долларов за кв. метр. Естественно, ни к чему хорошему это не привело…

Момент истины

Подводя черту под круглым столом, можно сказать: кризис — это не просто суровое испытание, но и своего рода «момент истины», позволяющий понять, кто в строительном комплексе чего стоит и умеет делать. Возврата к эйфории времен строительного бума не будет, но точно так же неуместен сегодня и нервозный пессимизм.

Государство позаботилось о подушке безопасности для участников строительного комплекса, думается, за принятыми мерами последуют и другие. Но верно и то, что кое-кого из застройщиков мы сможем недосчитаться. Уверенно себя чувствуют лишь те компании, которые работают в цивилизованном правовом поле. Это облегчает их сотрудничество с органами власти, финансовыми структурами, способствует доверию населения, действующих и потенциальных дольщиков, а в итоге снижает факторы риска, особо остро дающие себя знать в условиях кризиса.

Делать далеко идущие прогнозы затруднительно. Но что касается угрозы обвала рынка жилья, то речь, видимо, и впрямь следует вести только об отложенном на время спросе и быть готовыми к тому, что рынок воспрянет с новыми силами.

Так что достижение намеченных на 2009 год рубежей жилищного строительства — не просто пожелание, а острая жизненная необходимость.

По итогам круглого стола его участники подтвердили: тема для обсуждения была выбрана удачно, поскольку она одинаково актуальна для жителей любого из регионов, где распространяются издания ИД «МедиаЮг». Прозвучавшие мнения оказались интересными и полезными не только СМИ, но и представителям власти, застройщикам, риелтерам. Журналисты издательского дома и их эксперты договорились внимательно отслеживать ситуацию на рынке недвижимости ЮФО в новых экономических условиях и возвращаться к ней по мере развития событий в этом сегменте.