Работы по реконструкции объектов недвижимости — довольно стабильный вид бизнеса, интересный как небольшим, так и крупным проектным и строительным компаниям. Особенные перспективы этот сегмент получает на фоне кризисных явлений. В условиях угасания строительной отрасли, государственные проекты по реконструкции объектов способны стать надежным источником дохода.
Поле работ
В каждом регионе ЮФО существует своя практика организации и проведения реконструкционных работ. Местный административный аппарат наряду с внедрением федеральных разработок реализует свои инициативы. Таким образом, создается уникальный орнамент, влияющий на развитие строительного бизнеса в секторе реконструкционных работ. Универсально одно начало. Чаще всего реконструкцию осуществляют на объектах социальной сферы.
В Территориальном строительном комитете администрации Волгоградской области рассказали, что в своей деятельности по реконструкции социально значимых объектов руководствуются областной адресной инвестиционной программой, включающей в себя перечень строек, утвержденных к финансированию на планируемый период.
Для реконструкционных целей также используются средства федеральных целевых программ, поступающие в регион в форме субсидий.
Посредством государственного заказчика — Территориального строительного комитета администрации Волгоградской области — в 2008 году осуществлялось финансирование проектных работ, строительства и реконструкции 32 социальных объектов для областных государственных нужд и 40 объектов для муниципальных нужд.
Среди них такие объекты, как:
- автономная котельная для ГОУ «Серафимовичский детский дом»;
- детский дом в г. Камышине;
- реконструкция школы на 704 учащихся в р.п. Городище;
- родильный дом на 45 коек в г.
Калач-на-Дону; - центральные районные больницы в Кумылженском, Алексеевском, Нехаевском муниципальных районах и другие социально значимые объекты.
Свой «урожай» собрали в Ростовской области. Здесь в 2008 году реконструировали 27 объектов социальной сферы, в том числе 15 финансируемых из областного бюджета, 12 объектов муниципальной собственности из Фонда софинансирования расходов.
Из них введено в эксплуатацию 18 объектов, в том числе 6 объектов областной собственности и 12 объектов муниципальной.
К основным зданиям, реконструированным в 2008 году, относятся:
- II очередь онкологического диспансера в г.
Ростове-на-Дону; - главный корпус Ростовского психоневрологического
дома-интерната №1; - областная больница №2, административный и паталогоанатомический корпуса (г.
Ростов-на-Дону); - объект культурного наследия — здание детской художественной галереи в г.
Ростове-на-Дону; - здание литер «Б» ГУ «Центр хранения архивных документов» (г. Шахты);
- универсальный учебный корпус на 540 учащихся в п. Качкан Октябрьского района Ростовской области, инженерные сети;
- больница на 25 коек
под дом-интернат для престарелых и инвалидов на 50 мест в х. Ленина Белокалитвинского района Ростовской области; - работы по восстановлению храма Рождества Пресвятой Богородицы с семейной усыпальницей атамана М.И. Платова в х. Малый Мишкин (Аксайский район);
- реконструкция колокольни и храма иконы Божией Матери «Живоносный источник» (с. Петровка Мясниковского района).
Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Юрий Рысин рассказал, что реконструкция объектов недвижимости, финансируемых за счет бюджетных средств, осуществляется в соответствии с ежегодными адресными инвестиционными программами Краснодарского края. Целевые долгосрочные показатели объектов реконструкции определены в следующих документах:
- Краевая целевая программа «Жилище» на 2005–2010 годы;
- Краевая целевая программа «Краснодару — столичный облик» на 2008–2011 годы;
- Краевая целевая программа «Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического и бальнеологического курорта (2008–2013 годы)». «Основные приоритеты объектов реконструкции — это объекты социальной сферы, в том числе образования, культуры, здравоохранения, физкультуры и спорта», — подтвердил Юрий Владимирович.
В 2008 году за счет бюджетных средств всех уровней были реконструированы:
- клуб на 700 мест,
спортивно-оздоровительный комплекси культурно-деловой центр в Кущевском районе; - здание Сбербанка под районную детскую поликлинику и женскую консультацию в п. Мостовском;
- Драматический театр в г. Краснодаре.
За период 2008 года органами местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края было выдано 3267 разрешений
- объекты жилищного строительства — 2088;
- административные здания и сооружения — 37;
- капитальные объекты различного целевого назначения (АЗС, производственные объекты, магазины, офисные помещения, библиотеки и т. д.) — 1141.
Строительный комплекс Кубани края неоднократно реализовывал проекты по реконструкции промышленных предприятий, которые в соответствии с генеральными планами подлежат выносу из жилых и центральных районов городов. Преимущество такой реконструкции заключается в наличии существующей инженерной инфраструктуры, свободных территорий и большепролетных зданий с просторными помещениями. Недействующие производственные предприятия лучше подходят для перепрофилирования в объекты, размещение которых разрешено документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки. Это могут быть зрелищные,
Примерами подобной реконструкции могут служить следующие объекты недвижимости, расположенные в краевом центре:
- Краснодарский завод торгового оборудования реконструирован (перепрофилирован) в первый на Кубани
торгово-развлекательный центр «СБС»; - часть предприятия «Краснодарский завод измерительных приборов» (ЗИП) — в крупнейший на юге России выставочный центр «Краснодар ЭКСПО»;
- Краснодарский хлопчатобумажный комбинат (ХБК) — в торговый центр «Меридиан»;
- завод «Рисмаш» — в складмагазин строительных материалов и изделий «Бауцентр»;
- кинотеатр «Кубань» — в развлекательный центр «Квартал».
Комплексная реконструкция центральной части города Краснодар — пример масштабного проекта, в котором участвуют 210 кварталов. В департаменте архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар отметили, что основным методом видоизменения ядра исторического центра должна стать реконструкция существующих капитальных зданий, сохранение памятников
Реконструкционные работы начались на территории стадионов «Труд» и «Динамо», вещевого рынка по ул. Вишняковой, Кооперативного рынка, завершается восстановление «Триумфальной арки».
Хромающее качество
Реконструкционные работы требуют выверенного подхода. От проектных организаций необходимы тщательное техническое обследование конструкций и инженерных коммуникаций объектов и выдача проектных решений, исключающих в дальнейшем дополнительные работы в процессе реконструкции. В штате подрядных строительных организаций должны присутствовать специалисты, способные выполнять разнообразные задачи, в том числе воссоздание исторического облика объектов культурного наследия и культового назначения.
Соблюдать необходимый уровень качества работ удается не всегда. Практика последних лет показывает, что частные инвесторы в большинстве своем ориентированы на новое строительство. Именно этот кусок пирога сосредотачивает в себе значительные денежные потоки, которые и привлекают строительные компании.По сравнению с этим заманчивым сегментом рынка работы по реконструкции объектов блекнут по части экономической выигрышности. Поэтому укоренилась традиция, когда наиболее хорошо оснащенные в техническом и кадровом отношении строительные компании ориентируют свое внимание на возведение коммерческих объектов (оставляя силы на работы по реконструкции по остаточному принципу), а в конкурсах на строительство социальных объектов, финансируемых за счет бюджетных средств, участвуют менее сильные строительные фирмы. В территориальном строительном комитете администрации Волгоградской области прокомментировали подобное явления так: «Выполняя условия критериев отбора победителей согласно федеральному закону №
Подтверждают тенденцию и непосредственные участники рынка. «Строительные компании, выполняющие реконструкционные работы, зачастую недостаточно оснащены современной техникой. Они не могут себе позволить приобрести ее, потому что испытывают недостаток оборотных средств. Плюс к этому организациям не хватает квалифицированных молодых рабочих»,— сообщил директор ООО «Дон» Николай Мешков.
Имеет место и ухудшение качества
Намного лучше обстоят дела с вопросом выбора материалов. Участники строительного комплекса используют новые разработки довольно активно. При реконструкции зданий и сооружений широкое применение получили современные архитектурные и дизайнерские разработки, а также технологии и материалы мировых производителей — композитные металлопластиковые и натуральные изделия высочайшего качества, сухие специализированные строительные смеси, электронные приборы расхода и учета основных систем жизнеобеспечения и энергосберегающие технологии, системы создания искусственного климата, автономного отопления, видеоконтроля и пожарной безопасности. Генеральный директор ЗАО «Проектный институт «Анапакурортпроект»» Елена Колоскова поделилась наиболее популярными подходами, используемыми в работе: «Для усиления конструкций здания, наращивания этажей и пристроек чаще всего предлагаем нашим заказчикам металлический каркас. Когда необходимо решить задачи по теплотехнике, выбираем различные утеплители, например на основе термопластичных материалов (экструдированный пенополистирол). Газобетон и пенобетон идут для возведения облегченных ограждающих конструкций, закладки проемов. Для оформления фасадов закладываем в проектную документацию такие материалы и технологии, как алюминиевые композитные панели и вентилируемые фасады (алюкобонд), структурное остекление фасадов, керамогранит, натуральный камень». Строители отмечают, что разумная комбинация старых и новых разработок — лучший способ добиться необходимого результата.
«Определяющее значение имеет специфика объема и условия работ. А так мы используем все: от старых «дедовских» материалов и технологий до последних достижений», — заметил директор ООО «Мария» Владимир Фабрый.
Бюджетные надежды
Сегодня строительный рынок переживает самый сильный кризис за всю историю независимой России. Падение объемов работ составило, по разным оценкам, от 15 до 30% по сравнению с 2007 годом. Многие компании лишились возможностей финансировать осуществляемые ими проекты и были вынуждены их заморозить. Идет массовое сокращение персонала, компании начинают вести сдержанную экономическую политику. Вопрос стоит так, что после кризиса картина строительного рынка окажется кардинально перекроенной. Бывшие лидеры могут уйти в небытие, а на первый план выйдут практически незаметные ранее компании, которые осуществляли строительство на свои собственные средства, вели аккуратную финансовую политику, вкладывали деньги в свое развитие. В нынешних условиях многим организациям не остается ничего другого, как надеяться на участие в проектировании, строительстве и реконструкции объектов, которые будут финансироваться из федерального и региональных бюджетов. Но количество объектов, которые строят на эти деньги, ограниченно, а значит, между желающими возможна серьезная борьба.
«Велик риск появления коррупции при распределении таких заказов и явного подыгрывания «своим» компаниям со стороны чиновников. Последствия подобной практики очень опасны. Поясню на примере. Допустим, организация занималась жилищным строительством, а тут объявляют тендер на право перекладывания водопровода и канализации. Понятно, что у компании есть руководители (начальники участка, прорабы), которые наверняка знают специфику этого вида строительства, но рабочие могут не владеть этим навыком или делать работу не очень качественно, как за ними ни присматривай. Если такая компания
Кризисные явления, поглотившие строительную отрасль, повлияли на выстраивание новой цепочки приоритетов. Госзаказы, в частности проекты по осуществлению реконструкционных работ, обрели новую степень привлекательности. Бюджетные деньги для многих участников рынка способны стать тем самым «поплавком», который позволит им не утонуть в непростое время перемен. Вслед за этим следует ожидать и общего повышения качества реконструкционных работ.
