Ссуды, гарантии и сертификаты

Финансовые сложности заставляют строителей искать все более изощренные способы привлечения средств. В ход идут как новые методы — выпуск частных жилищных сертификатов, так и известные ранее — например, ипотека от застройщика. По мнению экспертов, строителям давно уже пора стать ближе к клиентам и кредиторам. «Вестник» собрал коллекцию финансовых антикризисных решений.

Если в прежние времена рынок недвижимости удачно характеризовался словами «бешеный спрос», то теперь, чтобы обрисовать положение дел, вполне подойдет «активное предложение». Кризис должен показать застройщикам, что заниматься стимулированием продаж нужно всерьез, — об этом рассказал «Вестнику» один из чиновников ростовской обладминистрации. «Время ажиотажного спроса на жилье прошло, — объяснил чиновник. — А застройщики оказались не готовы работать в условиях конкурентного предложения. То есть идти навстречу потребителю и кредитору, разрабатывать альтернативные схемы финансирования. А между тем очевидно: просто предлагать квартиры уже недостаточно». «В Краснодарском крае практически никто не использует новых схем финансирования. Самый популярный метод привлечения покупателей — обычные скидки, — поддерживает гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — Цены снижаются на 5–20%. Также застройщики предлагают всевозможные бонусы — от готового дизайн-проекта квартир до бесплатных мест на паркинге».

Тройственный союз

И все же некоторые компании обновляют способы борьбы за клиента. Например, предлагают «ипотеку от застройщика» — в начале марта о запуске соответствующей программы заявила новочеркасская компания «МИТОС». В предложенной схеме финансирования участвуют три стороны — застройщик, покупатель и компания-заимодавец. Внеся первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры), клиент получает займ на срок от пяти до двадцати лет под 16–19% годовых. Залогом становится строящееся жилье, которое после окончания строительства оформляется в собственность клиента. В итоге все довольны: застройщик продал квартиру, клиент получил долгосрочный заем, заимодавец имеет процент от сделки. Как рассказала «Вестнику» пресс-секретарь компании Анастасия Небежко, схема, с одной стороны, повышает доступность кредита, с другой — перекладывает риски застройщика на фирму-заимодавца.

«Вестник» опросил риелторов ЮФО, но нигде, кроме Ростовской области, применения подобных схем не обнаружил. Эксперты же оценивают перспективы проекта неоднозначно. По словам ипотечного брокера ООО «КУН «ТИТУЛ» (Ростов) Ксении Голованчук, «ипотека от застройщика» способна стать успешной альтернативой банковскому кредитованию: «Считаю, что проект может быть успешным. Банки сейчас не выдают ипотечных кредитов под незавершенное строительство. Особенно если оно ведется не в рамках ФЗ №214. К тому же, видимо, требования к заемщику у компании-заимодавца менее жесткие, чем в банке, — это делает покупку доступнее. Правда, если строительство ведется в рамках ФЗ №214, заемщику выгоднее ипотечный кредит — ставка по нему ниже на 3–5%».

Большой недостаток предложенной схемы — это высокая процентная ставка, считает Илья Володько. «Кризис на рынке закончится где-то через три года, — отмечает эксперт. — Гораздо раньше, чем истечет срок выплат по займу. К этому времени процентная ставка по ипотечным кредитам опустится до 11–12% годовых. Поэтому навряд ли многие клиенты решатся на такую переплату. Конечно, данная схема — неплохой вариант в условиях, когда ипотечное кредитование остановлено.

Но он больше подходит для тех, кто готов оплатить сразу 50–70% от стоимости квартиры».

К слову, еще в конце 2008 года волгоградская компания «КВАРТСТРОЙ-ВГ» объявляла о предоставлении клиентам альтернативных схем оплаты квартиры. Условия предполагали рассрочку платежа до пяти лет при процентной ставке от 12 до 14% годовых. Ежемесячные выплаты составили бы от 50 тысяч рублей. Однако ипотечная программа почти сразу была свернута. По словам пресс-секретаря компании Татьяны Двуреченской, снижение себестоимости строительства и, соответственно, цен на жилье с 50 до 36 тыс. за кв. м сделало ипотеку излишней — «жилье и без нее стало доступнее».

Все ближе и ближе

Некоторые компании предпочитают не исключать банковское финансирование из цикла продаж, а напротив, развивают с кредитными организациями всестороннее сотрудничество. Как рассказал «Вестнику» гендиректор ставропольского ООО «ЮгСтройИнвест» Юрий Иванов, совместно с Северо-Кавказским банком Сбербанка РФ в компании разработали программу, по которой ипотечные кредиты предоставляются жильцам под залог еще строящегося жилья. «До кризиса банки успешно кредитовали граждан под незавершенное строительство. Но когда возник риск недостроя, стали перестраховываться и требовать залог уже имеющегося жилья на период строительства. Поэтому сейчас мы работаем со Сбербанком, по сути, в докризисном режиме. И нам доверяют, потому что знают: жилье мы обязательно достроим», — рассказал Юрий Иванов.

Некоторые застройщики в сотрудничестве с банками готовы пойти еще дальше — и предоставлять ипотечные гарантии по кредитам своих клиентов. Такую идею в интервью «Вестнику» высказал директор ООО «Центр 98» (входит в ростовскую ГК «СИГМА») Дмитрий Олейников: «В принципе, мы могли бы выступать поручителями по кредитам, но каждое заявление будем рассматривать индивидуально. Пока что работаем с клиентами областного Агентства жилищных программ — у них вероятность невыплаты меньше, поскольку государство субсидирует часть процентной ставки».

По мнению представителей ростовской обладминистрации, застройщикам давно пора стать ближе к своим клиентам и кредиторам. И предоставление ипотечных гарантий — один из серьезных «шагов навстречу». Более того, как говорят чиновники, банки настолько заинтересованы в сотрудничестве, что готовы сами выполнять функции риелтора при работе с клиентами. То есть рекомендовать им, с какой компанией безопаснее заключить долевой договор. «Но такое возможно только при работе с прозрачным, проверенным застройщиком. А многие строители, к сожалению, не идут на раскрытие информации», — заключает собеседник «Вестника».

Риелторы же оценивают инициативу с гарантией скептически. «Напомню, что одной из причин кризиса в США стало то, что банки неправильно распределяли кредитные риски, — рассуждает гендиректор компании REALTY GROUP (Волгоград) Александр Сафонов. — А здесь настораживает то, что риски берут на себя застройщики — они и так находятся в сложном положении. Поэтому, думаю, компании пойдут на поручительство, только будучи в тяжелом положении, когда продажи на нуле». Еще один формат сотрудничества — предоставление взаимных скидок. Например, по договору, заключенному между ГК «Ростовгипрошахт» и Юго-Западным банком Сбербанка РФ, клиент может купить жилье у застройщика дешевле, если оформит ипотечный кредит в Сбербанке. Таким образом компании обеспечивается сбыт квартир, банку — увеличение кредитного портфеля. По словам гендиректора ГК «Ростовгипрошахт» Владислава Гурина, снижение стоимости жилья составляет от 5 до 8%, в зависимости от площади квартиры. «Мы уже реализуем совместно со Сбербанком проект строительства ЖК «Южный берег» в Батайске, — пояснил гендиректор компании. — Поэтому продолжили сотрудничество. Но на более серьезные шаги пока не готовы».

Надежда на инвестора

Третий механизм, на который застройщики делают ставку во время кризиса, — это размещение ценных бумаг. Несмотря на то, что доверие к ним со стороны инвесторов упало, краснодарское ООО «ЮСКК» впервые в России выпускает в открытое обращение рыночные жилищные сертификаты. В апреле Федеральная служба по финансовым рынкам завершает их регистрацию.

Как сообщила «Вестнику» директор департамента маркетинговых коммуникаций «ЮСКК» Елена Позднякова, всего будет выпущено три серии сертификатов сроком обращения от 375 до 865 дней. Первые две серии включат 4000 бумаг, третья — 2800. Стоимость сертификатов составит 38, 42 и 45 тыс. руб. соответственно — в зависимости от срока выпуска. Таким образом, если все сертификаты удастся разместить успешно, компания привлечет 446 млн. руб. При погашении один сертификат будет приравниваться к одному квадратному метру жилья. Однако владелец сможет конвертировать сертификаты в рубли, тогда доходность каждой бумаги будет зависеть от количества дней в обращении и ставки по рублевому вкладу «Депозит Сбербанка России».

Приобретателями сертификатов могут стать как физлица, так и компании — банки, страховщики, девелоперы, ПИФы. Поскольку жилищные сертификаты выпускаются только под конкретные объекты, то вероятных «кандидатов» на финансирование может быть три. В данный момент «ЮСКК» строит два жилых комплекса в Краснодаре — Чистые Пруды, (сдача в эксплуатацию — 3-й квартал 2009 г.) и Чистые Пруды-2 (1-й кв. 2011 г.) и один в Анапе (2-й и 4-й кв. 2009 г.).

«Выпуск сертификатов не является для компании антикризисной мерой привлечения инвестиций, — убеждает Елена Позднякова. — У нас уже был успешный опыт выпуска ценных бумаг. В 2005 году мы разместили на ММВБ облигационный займ в размере 600 млн. руб. сроком обращения три года. Он был полностью погашен в 2008 г. Также «ЮСКК» активно привлекала средства под собственные вексельные программы. Так что скорее можно говорить о своевременности нашего выхода на рынок с ЖС. Кризис больше отразился на классических облигациях. А сертификаты — это не столько инструмент приумножения капитала, сколько возможность покупки квартир». Эксперты сдержанно оценивают шансы «ЮСКК» на успешное размещение бумаг. «Думаю, компания выпускает сертификаты не от хорошей жизни, — поделился с «Вестником» сомнениями начальник аналитического отдела ИК «БрокерКредитСервис» Максим Шеин. — Вряд ли удастся привлечь большие средства. Если люди уверены в будущем, они покупают жилье и без сертификатов. И что бы ни делали застройщики, они не изменят положения. Пока сама экономическая система не восстановится, оживления не будет».

«ЮСКК» может добиться успеха только при серьезном маркетинговом продвижении продукта, считают специалисты. «Жилищные сертификаты как метод финансирования вполне безопасен. Но внедрение всего нового — проблема в нашей стране, — говорит директор департамента правового обеспечения ООО «СК «Ростовгорстрой» Ирина Янина.

— Ведь ранее сертификаты эмитировались в основном государством и муниципалитетами. Так что главной задачей будет продвижение данного способа приобретения жилья в массы. А это будет стоить немалых денег». По оценке гендиректора ООО «Аякс-риэлт» Александра Кутченко, затраты на маркетинг выпуска составят 5–7% от его объема, то есть 23–28 млн. рублей. Хорошо, что благодаря ЖС квадратные метры можно покупать «по частям», добавляет руководитель земельнодомового отдела ООО «ПКФ «Атолл» Наталья Шиян: «Это выгодно молодым семьям, не имеющим средств на «всю» квартиру, поэтому именно они являются целевой группой. К тому же сертификаты удобны для размена жилья — продажи крупногабаритного и покупки компактного». «С учетом сегодняшней нормативной базы радикально новые схемы финансирования вряд ли найдутся, — заключает Ирина Янина. — Просто будут применять методы, известные ранее, но казавшиеся менее эффективными». В любом случае, соглашаются эксперты, хорошо уже то, что застройщики не останавливают работу, а ищут альтернативные источники средств. В условиях кризиса это должно благоприятно воздействовать на потребителя. Так что рано или поздно старания принесут свои плоды, заключают эксперты.