Катастрофа опаздывает. В октябре 2008 года, когда «все только началось», риэлторы крупных городов ЮФО отмечали
В различных регионах ЮФО ситуация на жилищных рынках разнится, но нигде не наблюдается столь грандиозного обвала, как в Москве. Пожалуй, к единственному
Как известно, наиболее чувствительно кризис ударил по многоэтажным объектам, Впрочем,
Ценовая уравниловка
По оценкам аналитика департамента маркетинговых исследований и консалтинга компании MACON Realty Group Дарьи Еремеевой, в крупных городах ЮФО цены в сегменте
— Интенсивный докризисный рост цен на жилье был обусловлен притоком нефтяных денег в экономику и стремлением ряда инвесторов сберечь излишки своих доходов, вложив их в недвижимость, — прокомментировал сложившуюся ситуацию член совета директоров компании «Ростовгорстрой» Денис Станиславов. — В результате они забирали часть свободных площадей у потенциальных покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия. С наступлением кризиса инвесторы покинули сферу недвижимости, а мы столкнулись с новой аудиторией клиентов.
По словам Дениса Станиславова, прибыль донских компаний не превышала 10%, а около 50% от стоимости строительства новостройки составляли расходы на стройматериалы. Наивно надеяться, что цены снизятся в несколько раз. Другое дело — новое поколение домов, закладываемых в нынешние кризисные времена. Эти объекты можно «привязать» к изменившемуся спросу, добиться снижения их себестоимости за счет экономии.
Докризисная ностальгия
Итак, на рынки недвижимости городов ЮФО пришел новый покупатель, который приобретает жилье не для «коллекции», даже не для последующей сдачи в аренду, а для того, чтобы в нем жить. В ряде случаев ему нужен более скромный сегмент недвижимости, а не более дорогие дома, рассчитанные на «призраков».
Интересно, что помимо рядового покупателя, еще одним игроком, занявшим аналогичную выжидательную позицию, по оценкам ряда строителей, «дилетантскую», выступает государство, взявшееся покупать «незавершенку» в городах ЮФО под реализацию социальных программ по ценам в районе 30–35 тыс. рублей за кв. метр. Донские власти не согласны с установленной Минрегионразвитием РФ ценой в 30,35 тыс. рублей и надеются ее поднять до 36 тыс., как в соседних областных центрах. Но в этих регионах ЮФО застройщики также не согласны с исходящим предложением от государства, и мало кто из них готов пойти на подобные сделки. Наверное, они просто строили не то жилье, еще не так давно стоимость некоторых ростовских квартир составляла 80 тыс. рублей за 1 кв. м.
Наиболее наглядно нынешнюю потребность общества в доступных квартирах иллюстрирует Астрахань, изобилующая аварийными домами. В ближайшие три года на возведение новостроек для переселенцев в этом городе в течение трех лет планируется направить 6 миллиардов рублей. А в апреле нынешнего года здесь было подписано соглашение о размещении в регионе заказа на строительство жилья для военных-отставников между губернатором Астраханской области Александром Жилкиным и министром обороны РФ Анатолием Сердюковым. В рамках документа в течение четырех лет строй-комплексу региона предстоит ввести в эксплуатацию 20 тыс. квартир. Из них 40 домов (3 тыс. квартир) должны быть построены в нынешнем году. Оказывается, Астраханская область значится в пятерке российских регионов, где увольняемые в запас военные предпочитают жить после отставки, поэтому губернатору удалось привлечь на свою территорию 10% от заказа Минобороны. Ш«Рынок жилья ждет контрастное расслоение»
По прогнозам исполнительного директора Южной гильдии риэлторов Варгана
—
— Основной причиной мертвого осеннего сезона стало сворачивание ипотеки. Отечественные сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в цепочках. Накануне приобретения нового жилья человек
Но теперь ситуация стабилизировалась. Покупатели перестали надеяться на кредитную манну, сыпавшуюся из банков, нашли иные варианты. Сейчас рынок продолжает стагнировать, хотя и в значительно меньшей степени. При этом, несмотря на небольшое снижение количества сделок, стоит отметить значительное увеличение количества обращений в агентства, превышающее даже предкризисные показатели. А значит, спрос на жилье вырос, но новый потенциальный покупатель жилья слишком высоко себя ценит.
— Вы могли бы вкратце набросать образ нынешнего потенциального новосела?
— Он видит, что у него есть деньги, долго перебирает различные варианты, требует скидок и в ряде случаев успешно их добивается. В новых экономических условиях на принятие решения уходит значительно больший срок, и в результате пока что рынок продолжает накапливать отложенный спрос. Причина в том, что покупатель жилья, анализируя ситуацию на рынке, рассуждает не профессиональными, а любительскими критериями. Он знает, что лето — далеко не лучшее время года для риэлторов, и ждет момента, когда цены на квартиры упадут до минимума. Но мы, наоборот, прогнозируем, что нынешним летом грядет всплеск спроса. Это спровоцирует новый рост цен.
— Иными словами, все вернется на круги своя?
— Нет, ажиотаж должен продлиться до осени, к октябрю отложенные на приобретение жилья деньги будут израсходованы. Учитывая, что с наступлением кризиса жизненный уровень снизился, к тому же у нынешних покупателей нет источников финансовой подпитки в виде кредитов. Поэтому рынок продолжит стагнировать. Настоящий ценовой бум мы получим через 2–3 года, когда «аукнутся» дома, строительство которых
— И какой из факторов перевесит чашу весов?
— Похоже, цены на жилье начнут одновременно и расти, и снижаться, рынок ждет контрастное расслоение. Наиболее востребованными окажутся штучные дома верхнего ценового сегмента
— Таким образом, получается, что сейчас выгодно строить даже
— Скорее всего, наиболее дешевый сегмент
Кто не сможет пережить кризис?
Заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади:
«Отрасль не останется без работы, в случае сокращения объемов предприятию необходимо менять направления деятельности. Общий объем финансирования капстроительства на Дону, предусмотренный в нынешнем году федеральным и областным бюджетами, составляет около 5 млрд. рублей. Еще 3,4 млрд. выделено на ремонт многоквартирных домов. Однако далеко не каждое предприятие изъявляет желание участвовать в реализуемых государственных программах, частично менять профиль деятельности. Многие выдерживают паузу, рассчитывают, что кризис закончится в нынешнем году и все вернется на круги своя».
Директор Союза строителей ЮФО Виктор Матвиенко:
«С рынка уходят многие из крупных и влиятельных компаний. Их учредители потеряли интерес к деятельности в сфере жилищного строительства
Генеральный директор компании «Ростовкапстрой», строящей район
«Небольшие
Генеральный директор управляющей многоквартирными домами компании «Донские коммунальные инвестиции» Сергей Худяков:
«Предприятия, не имеющие собственной производственной базы, а также собственных средств для осуществления профессиональной деятельности. Их кризис уже подкосил. Спрос на качественное жилье в Ростове останется устойчивым, поскольку у нас много подлежащего сносу старого фонда, ветхих и аварийных домов. Другое дело, цена квартир по 100 тыс. рублей за 1 кв. метр для нашего города все же заоблачная. Необходимо строить дома, ориентируясь на стоимость в 32–40 тыс. рублей».