Замки призраков и народные квартиры

Прошел первый квартал кризисного 2009 года, подведены итоги работы в сфере жилищного строительства за истекший период и, живи мы еще годом раньше, пришло бы время традиционно констатировать, что на стройплощадках в очередной раз наступила горячая пора. Какие изменения принесли кризисные процессы в сферу жилищного строительства, насколько изменилась конъюнктура на рынке новостроек, пытался осмыслить обозреватель «Вестника».

Катастрофа опаздывает. В октябре 2008 года, когда «все только началось», риэлторы крупных городов ЮФО отмечали 2–3-кратное уменьшение объема сделок на рынках недвижимости. Ситуация в ряде регионов относительно стабилизировалась, в различных городах Юга России спрос на жилье снизился на 15–30%. По данным Южной гильдии риэлторов и оценщиков, в Ростове спрос на жилье упал лишь на 15–18%, максимум 20%, а стоимость 1 кв. м — лишь на 700 рублей, а не 2 тысячи долларов.

В различных регионах ЮФО ситуация на жилищных рынках разнится, но нигде не наблюдается столь грандиозного обвала, как в Москве. Пожалуй, к единственному городу-исключению можно отнести лишь Сочи. Правда, риэлторы отмечают продолжающееся падение стоимости квадратного метра и в некоторых других городах Краснодарского края. За первый квартал 2009-го стоимость 1 кв. м метра кубанской «первички» подешевела на 1,4%.

Как известно, наиболее чувствительно кризис ударил по многоэтажным объектам, Впрочем, не так-то много объектов простаивает. Из 314 возводимых на Дону многоквартирных домов работы приостановлены на 80. Из них только на 24 вследствие финансовых трудностей. В первом квартале на Кубани темпы жилищного строительства упали всего на 1,6%. В Ростовской области и Ставропольском крае введено в эксплуатацию 89% жилья к аналогичному периоду прошлого года. Во многих регионах выполнять планы по вводу жилья в ближайшие год-два можно исключительно за счет докризисных заделов. Но возникает вопрос, насколько востребованными покупателями окажутся дома, заложенные еще до сентября 2008 года. По оценкам экспертов, на новом рынке «первички» коренным образом меняется и конъюнктура, и социальный портрет покупателя.

Ценовая уравниловка

По оценкам аналитика департамента маркетинговых исследований и консалтинга компании MACON Realty Group Дарьи Еремеевой, в крупных городах ЮФО цены в сегменте бизнес-класса снижаются значительно быстрее, нежели в эконом-классе, происходит выравнивание ценовой дельты между народным и дорогим жильем. Последнее объясняется снижением платежеспособности покупателей и стремлением продавцов как-то простимулировать их активность. Сегодня на рынке существенно обновился социальный состав покупателей, причем новые клиенты имеют иные потребности и располагают иными возможностями.

— Интенсивный докризисный рост цен на жилье был обусловлен притоком нефтяных денег в экономику и стремлением ряда инвесторов сберечь излишки своих доходов, вложив их в недвижимость, — прокомментировал сложившуюся ситуацию член совета директоров компании «Ростовгорстрой» Денис Станиславов. — В результате они забирали часть свободных площадей у потенциальных покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия. С наступлением кризиса инвесторы покинули сферу недвижимости, а мы столкнулись с новой аудиторией клиентов.

По словам Дениса Станиславова, прибыль донских компаний не превышала 10%, а около 50% от стоимости строительства новостройки составляли расходы на стройматериалы. Наивно надеяться, что цены снизятся в несколько раз. Другое дело — новое поколение домов, закладываемых в нынешние кризисные времена. Эти объекты можно «привязать» к изменившемуся спросу, добиться снижения их себестоимости за счет экономии.

Докризисная ностальгия

Итак, на рынки недвижимости городов ЮФО пришел новый покупатель, который приобретает жилье не для «коллекции», даже не для последующей сдачи в аренду, а для того, чтобы в нем жить. В ряде случаев ему нужен более скромный сегмент недвижимости, а не более дорогие дома, рассчитанные на «призраков».

Интересно, что помимо рядового покупателя, еще одним игроком, занявшим аналогичную выжидательную позицию, по оценкам ряда строителей, «дилетантскую», выступает государство, взявшееся покупать «незавершенку» в городах ЮФО под реализацию социальных программ по ценам в районе 30–35 тыс. рублей за кв. метр. Донские власти не согласны с установленной Минрегионразвитием РФ ценой в 30,35 тыс. рублей и надеются ее поднять до 36 тыс., как в соседних областных центрах. Но в этих регионах ЮФО застройщики также не согласны с исходящим предложением от государства, и мало кто из них готов пойти на подобные сделки. Наверное, они просто строили не то жилье, еще не так давно стоимость некоторых ростовских квартир составляла 80 тыс. рублей за 1 кв. м.

Наиболее наглядно нынешнюю потребность общества в доступных квартирах иллюстрирует Астрахань, изобилующая аварийными домами. В ближайшие три года на возведение новостроек для переселенцев в этом городе в течение трех лет планируется направить 6 миллиардов рублей. А в апреле нынешнего года здесь было подписано соглашение о размещении в регионе заказа на строительство жилья для военных-отставников между губернатором Астраханской области Александром Жилкиным и министром обороны РФ Анатолием Сердюковым. В рамках документа в течение четырех лет строй-комплексу региона предстоит ввести в эксплуатацию 20 тыс. квартир. Из них 40 домов (3 тыс. квартир) должны быть построены в нынешнем году. Оказывается, Астраханская область значится в пятерке российских регионов, где увольняемые в запас военные предпочитают жить после отставки, поэтому губернатору удалось привлечь на свою территорию 10% от заказа Минобороны. Ш

«Рынок жилья ждет контрастное расслоение»

По прогнозам исполнительного директора Южной гильдии риэлторов Варгана Тикиджи-Хамбурьяна, в кризисный период окажутся наиболее востребованными самые дешевые и самые дорогие квартиры.

— В октябре-ноябре прошлого года, когда кризис только начался, риэлторы отмечали 2–3-кратное снижение численности сделок на городских рынках недвижимости. А что говорит нынешняя статистика?

— Основной причиной мертвого осеннего сезона стало сворачивание ипотеки. Отечественные сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в цепочках. Накануне приобретения нового жилья человек что-то кому-то продает из недвижимости, кто-то, разъезжаясь с родственниками, продает одну квартиру и покупает несколько, кто-то — наоборот. Некоторые из подобных схем насчитывали по 3–5 звеньев, в них присутствовала хотя бы одна ипотечная семья. Когда банки в одночасье и без каких-либо предупреждений перестали выдавать кредиты, которые уже пообещали, эти цепочки лопнули, множество сделок сорвалось.

Но теперь ситуация стабилизировалась. Покупатели перестали надеяться на кредитную манну, сыпавшуюся из банков, нашли иные варианты. Сейчас рынок продолжает стагнировать, хотя и в значительно меньшей степени. При этом, несмотря на небольшое снижение количества сделок, стоит отметить значительное увеличение количества обращений в агентства, превышающее даже предкризисные показатели. А значит, спрос на жилье вырос, но новый потенциальный покупатель жилья слишком высоко себя ценит.

— Вы могли бы вкратце набросать образ нынешнего потенциального новосела?

— Он видит, что у него есть деньги, долго перебирает различные варианты, требует скидок и в ряде случаев успешно их добивается. В новых экономических условиях на принятие решения уходит значительно больший срок, и в результате пока что рынок продолжает накапливать отложенный спрос. Причина в том, что покупатель жилья, анализируя ситуацию на рынке, рассуждает не профессиональными, а любительскими критериями. Он знает, что лето — далеко не лучшее время года для риэлторов, и ждет момента, когда цены на квартиры упадут до минимума. Но мы, наоборот, прогнозируем, что нынешним летом грядет всплеск спроса. Это спровоцирует новый рост цен.

— Иными словами, все вернется на круги своя?

— Нет, ажиотаж должен продлиться до осени, к октябрю отложенные на приобретение жилья деньги будут израсходованы. Учитывая, что с наступлением кризиса жизненный уровень снизился, к тому же у нынешних покупателей нет источников финансовой подпитки в виде кредитов. Поэтому рынок продолжит стагнировать. Настоящий ценовой бум мы получим через 2–3 года, когда «аукнутся» дома, строительство которых из-за кризиса сейчас заморозили. А пока снижение доходов у населения — серьезный стимул дальнейшей стагнации и падения стоимости квадратного метра. Вместе с тем в нынешних условиях некуда вкладывать излишки доходов тем, у кого они еще остаются. Теперь у общества нет доверия ни к валюте, ни к акциям, ни к активам, остается проверенный вариант — недвижимость. И нынешний период значительно больше стимулирует спасать в ней деньги, даже в сравнении с докризисными временами.

— И какой из факторов перевесит чашу весов?

— Похоже, цены на жилье начнут одновременно и расти, и снижаться, рынок ждет контрастное расслоение. Наиболее востребованными окажутся штучные дома верхнего ценового сегмента бизнес-класса, в них продолжат инвестировать сбережения. Но такого жилья не может быть много. Массовым спросом продолжат пользоваться самые дешевые квартиры, в которых люди захотят пересидеть «тощие годы». По-видимому, наибольшее количество сделок будет зарегистрировано при продаже компактного жилья, различных «маломерок», гостинок. Многие из покупателей уже сейчас спасаются от кризиса даже в старых коммуналках.

— Таким образом, получается, что сейчас выгодно строить даже не эконом-класс, а жилье низкого качества?

— Скорее всего, наиболее дешевый сегмент эконом-класса, панельные дома. Но при этом не допускать никаких нарушений законодательства, поскольку объекты, возведенные различными «пиратскими» способами, теперь продать невозможно. Кроме того, говоря о компактном жилье, я не подразумеваю, что рынком окажутся востребованы исключительно однокомнатные апартаменты. Покупателям понадобятся и «двушки», и «трешки», но более дешевые в сравнении с рядом нынешних, с более скромными площадями. Плюс — никаких вычурных линий на фасадах и прочих «красивостей», к которым мы уже начали привыкать на новостройках. Чем дешевле — тем лучше.

Кто не сможет пережить кризис?

Заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади:

«Отрасль не останется без работы, в случае сокращения объемов предприятию необходимо менять направления деятельности. Общий объем финансирования капстроительства на Дону, предусмотренный в нынешнем году федеральным и областным бюджетами, составляет около 5 млрд. рублей. Еще 3,4 млрд. выделено на ремонт многоквартирных домов. Однако далеко не каждое предприятие изъявляет желание участвовать в реализуемых государственных программах, частично менять профиль деятельности. Многие выдерживают паузу, рассчитывают, что кризис закончится в нынешнем году и все вернется на круги своя».

Директор Союза строителей ЮФО Виктор Матвиенко:

«С рынка уходят многие из крупных и влиятельных компаний. Их учредители потеряли интерес к деятельности в сфере жилищного строительства из-за падения цен на квартиры и снижения рентабельности бизнеса. Освободившуюся нишу частично занимают другие фирмы, ранее располагавшие небольшими средствами. Но в целом нового жилья закладывается намного меньше. Многие из построенных многоквартирных домов в нынешних условиях оказались невостребованными покупателями. Под большим вопросом стоит возможность продажи элитных квартир».

Генеральный директор компании «Ростовкапстрой», строящей район бизнес-класса Норд, Дмитрий Юдин:

«Небольшие фирмы-однодневки, вводящие в эксплуатацию 1–2 дома в год. Я не призываю к монополизации рынка, но на территории области зарегистрировано 7 тысяч строительных организаций. Это нонсенс, процесс естественного укрупнения отрасли неизбежен. Не очень комфортно чувствует себя и ряд крупных предприятий, ранее кредитовавшихся за счет отечественных и зарубежных банков. Что же касается строителей элитного жилья, то они останутся, поскольку таких пятен в городе немного и этот продукт будет востребован».

Генеральный директор управляющей многоквартирными домами компании «Донские коммунальные инвестиции» Сергей Худяков:

«Предприятия, не имеющие собственной производственной базы, а также собственных средств для осуществления профессиональной деятельности. Их кризис уже подкосил. Спрос на качественное жилье в Ростове останется устойчивым, поскольку у нас много подлежащего сносу старого фонда, ветхих и аварийных домов. Другое дело, цена квартир по 100 тыс. рублей за 1 кв. метр для нашего города все же заоблачная. Необходимо строить дома, ориентируясь на стоимость в 32–40 тыс. рублей».