Нелегкая «доля»

Юридическая грамотность, а также требования дольщиков к застройщикам повышаются, отмечают эксперты. Это означает, что покупать жилье будут только по «белым схемам». Однако, по мнению застройщиков, из-за чиновничьей волокиты соответствовать всем нормам закона невозможно.

Немногие застройщики сейчас думают о будущих проектах. Настроение «Достроим, а там видно будет» преобладает — все ресурсы брошены на достройку объектов. Однако вопрос — где брать деньги, когда «начатые» объекты закончатся — становится все актуальнее. Банки ужесточили кредитную политику и едва ли сразу смягчат ее. Жилищные облигации низкодоходны и дорого стоят. Векселя? Но кто из инвесторов сейчас поверит им? Своих же средств застройщикам явно не хватает. Таким образом, из проверенных методов привлечения средств остается только «долевка». Эксперты сходятся в том, что деньги на жилье у населения остались — но, с одной стороны, покупатели ждут снижения цен, а с другой — не знают, кому доверять. А это значит, что покупать жилье будут лишь у тех, кто работает в соответствии с ФЗ №214, рассказал «Вестнику» директор ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» Алексей Щербаков.

Как отмечают представители Федеральной регистрационной службы (ФРС) в регионах ЮФО, требования дольщиков к застройщику ужесточаются. «Например, все чаще клиенты запрашивают информацию о предыдущих объектах предприятия, — отмечает начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве УФРС по Ростовской области Наталья Бондаренко. — Также инвесторы просят предоставить полную финансовую отчетность деятельности застройщика».

Возросло и количество зарегистрированных по нормам ФЗ №214 (то есть «белых») долевых договоров. По словам руководителя УФРС по Волгоградской области Владимира Клейна, только в 2007 году число регистрируемых договоров выросло более чем в 6 раз по сравнению с предыдущим годом — с 484 до 3305. В 2008 году договоров стало уже 4180.

«В первом квартале 2009 г. можно сказать, что количество регистрации договоров долевого участия возросло на 15% и за три месяца составило 3,311 тыс. договоров. В первую очередь это объясняется тем, что, опасаясь недостроя, дольщики стремятся привести свои документы в соответствии с законом», — считает руководитель УФРС по Ростовской области Владимир Гончаров.

У застройщиков появились дополнительные возможности убедить покупателя в своей надежности, добавляет регистратор. «Уже сейчас на сайте УФРС по Ростовской области (www. donjust.ru) публикуется список строящихся объектов, долевые договоры по которым представлены для регистрации в УФРС. Информация будет обновляться ежемесячно 15 числа», — рассказал Гончаров.

Переписать «набело»

В то же время, как утверждают юристы, многие застройщики неохотно идут на госрегистрацию долевых договоров. Это позволяет им не выплачивать пени за нарушение сроков сдачи объекта, а также избегать претензий к качеству объекта, рассказал «Вестнику» юрист Южного регионального центра поддержки ЖКХ (юридические консультации дольщикам) Дмитрий Топоров. «При регистрации договора строители фактически вынуждают дольщиков пересматривать сроки сдачи объекта, — объяснил эксперт. — И хотя дольщики могут в судебном порядке требовать регистрации договоров, фактически они зависимы от застройщика, поскольку не имеют на руках всех необходимых документов».

По словам директора ростовского 000 «Жилстрой» Андрея Смехунова, этому есть логичное объяснение:

— Застройщику просто невыгодно работать по ФЗ №214. На компанию возлагается слишком большая ответственность за неисполнение условий договора, прежде всего сроков строительства. Чтобы сделать все по закону, тратится уйма времени: на оформление документов, согласования, получение техусловий уходят месяцы. А виноватым всегда оказывается застройщик.

— По закону застройщик не имеет права привлекать средства граждан, если у него нет разрешения на строительство, — добавляет первый вице-президент Российского союза строителей Григорий Веретельников. — Это положение, конечно, защищает дольщика, но удлиняет процесс строительства.

Помочь в решении этих проблем должны муниципалитеты, считает руководитель проектов направления «Реформы в сфере недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Андрей Туманов. По его мнению, практика инфраструктурных обременении должна уйти в прошлое.

— Известно, что подключение к инженерным сетям — это проблема для застройщиков. Несмотря на то, что закон предписывает переход на плату за подключение, которая устанавливается в соответствии с инвестпрограммами коммунальных предприятий, далеко не все города такую плату ввели. Все по-прежнему происходит через предоставление техусловий. Поэтому если местные органы власти хотят развивать строительство, они должны решить эту проблему, — считает эксперт.

Пройти над пропастью

Чем в реальности может обернуться отсутствие регистрации «долевых» договоров, наглядно показывает ситуация, сложившаяся вокруг одного из крупнейших застройщиков Юга России — ростовского ОАО «СК «ВАНТ». Из 32 двух домов, возводимых компанией в Ростове (плюс три ЖК в Сочи), уже на 12 объектах просрочки даты ввода в эксплуатацию исчисляются годами. На некоторых объектах просрочка достигает 2–2,5 лет. По разным оценкам, без жилья рискуют остаться от 600 до 700 человек. По подсчетам заместителя руководителя Региональной службы госстройнадзора РО — начальника управления по контролю и надзору за долевым строительством Игоря Захарова, по 20 объектам с дольщиками заключены только так называемые договоры предварительной купли-продажи (то есть соглашения без их регистрации в ФРС). Они являются полноправным финансовым документом, но лишают инвестора «защиты» ФЗ № 214. В случае банкротства компании дольщики будут считаться кредиторами «пятой степени».

Чтобы не допустить появления обманутых дольщиков, в Ростове создана специальная комиссия по решению проблем дольщиков. По каждому объекту будет сформирован подробный график работы, выполнение которого будет ежемесячно контролироваться. Также, по словам Игоря Захарова, первоочередной задачей сейчас является приведение долевых договоров в соответствии с ФЗ №214. Этот процесс затрудняет то, что у «ВАНТа» не решены проблемы с землей и нет разрешения на строительство по шести объектам.

— В любом случае ситуацию надо оценивать только по факту, — считает министр территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Владимир Киргинцев. — В прошлом году, чтобы не допустить появления обманутых дольщиков, ростовские компании достроили за своих коллег 570 квартир. В нынешнем году их количество предположительно составит 190».

Источник данные служб Госстройнадзора регионов ЮФО на апрель 2009 г.