Под крышей дома своего

Под крышей дома своего

За январь — ноябрь 2022 года в секторе ИЖС построено 56 млн кв. метров жилья

По оценкам экспертов, к концу 2022 года может быть введено в эксплуатацию 60 млн кв. метров индивидуального жилья. Таким образом, ввод ИЖС по итогам года обгонит многоквартирное строительство в полтора раза. О причинах такой динамики и вероятных прогнозных сценариях изданию рассказала президент НАМИКС Елена Николаева.

Елена Леонидовна, какие ключевые события, произошедшие в сфере малоэтажки в последние годы, вы бы выделили особо?

Я бы не стала связывать изменения с какой-то конкретной датой, придавая ей излишне эпохальный характер. Сыграл свою роль целый ряд факторов — здесь и пандемия, показавшая значимость комфортной индивидуальной среды обитания, и накопленный опыт строителей и эксплуатантов современных индивидуальных домов, и накапливаемая финансовая статистика, имеющая очень высокое значение для банковского сектора. Не прошли даром усилия НАМИКС, направленные на привлечение внимания государства к ИЖС.

В результате изменился общий вектор госполитики в отношении малоэтажки: принят ряд важных законодательных изменений об организованной индивидуальной застройке с использованием ДДУ, готовится регулирование вопросов эксплуатации коттеджных поселков. Был принят ряд стимулирующих мер, прежде всего, приняты специальные ипотечные программы с мерами господдержки, а также мероприятия не напрямую государственные, но с организацией и контролем специализированной госструктуры ДОМ.РФ, такие как конкурсы типовых проектов индивидуальных жилых домов, регуляторные изменения в части газоснабжения. Правильнее говорить о комплексе мер. Именно благодаря ему ввод ИЖС по итогам года обогнал ввод многоквартирного жилья.

Чего на данный момент не хватает отрасли малоэтажного строительства для дальнейшего развития? Каковы пути решения этих сложностей?

Напомню, что много лет назад НАМИКС была предложена короткая программа «8 факторов, препятствующих развитию малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, и 9 шагов, стимулирующих развитие малоэтажного и индивидуального жилищного строительства».

Факторы-препятствия касались вопросов терпланирования, обеспечения участков для малоэтажки с коммунальной и социальной инфраструктурой, вопросов механизмов финансирования проектов, мер господдержки граждан, регулирования эксплуатации малоэтажной застройки. Шаги по стимулированию развития малоэтажного жилищного строительства были направлены на создание механизмов для преодоления этих препятствий, иногда и несколькими способами. Как уже говорила, изменения происходят и в лучшую сторону. Но по-прежнему ряд вопросов остаются актуальными.

Начнем с территориального планирования. К сожалению, пример Москвы по резкому и значительному расширению городской территории массовым явлением в масштабах РФ пока не стал.

Однако именно расширение территории городов да и иных населенных пунктов за счет смежных земель, присоединение к ним соседних территорий сельхозназначения по-прежнему является одним из факторов сдерживания развития малоэтажного строительства.

Необходимо создание вокруг крупных областных центров смешанной модели строительства: это должна быть малоэтажная застройка, плавно перетекающая в многоэтажную в черте города, совмещение на одной территории различных типов малоэтажных зданий.

Земельный ресурс в рамках старых территорий населенных пунктов конечен, и необходимо создавать соответствующие заделы на будущее. В качестве таковых возможно было бы упрощение порядка расширения территорий населенных пунктов, либо упрощение создания новых населенных пунктов на уже фактически заселенных территориях (коттеджные поселки зачастую созданы на землях садоводческих). Еще один вариант — облегчение порядка смены категории земель и/или видов разрешенного использования. В результате мы получим новые пригородные и загородные микрорайоны с качественными планировочными решениями, транспортной доступностью и социальной инфраструктурой. Это станет новым этапом в территориальном развитии страны.

Есть и еще одна сложность — инфраструктурная. Если вопросы газоснабжения и отчасти подключения к электричеству решаются, то коммунальные и инфраструктурные объекты, зачастую требующие больших капвложений (дороги, централизованные системы водоснабжения и канализации), должны стать отправным пунктом, с которого начинается реализация качественно новых проектов малоэтажного строительства.

Развитие инфраструктуры в существующих условиях выполнит еще одну важную задачу — будет расти рынок внутреннего потребления энергетических ресурсов, которые высвободятся в связи с сокращением потребления недружественными странами. В существующих условиях объем частных инвестиций ограничится, и бизнес не может пока оценить сценарии развития и связанные с этим риски. Соответственно, на первый план выходит участие государства.

Инструментом решения проблем может стать так называемое «малое ГЧП» — реализация небольших локальных инфраструктурных проектов.

Каким образом можно развивать ГЧП в этом направлении?

Можно выделить основные черты таких проектов. Во-первых, их относительно небольшой масштаб, как территориальный (от 50 га осваиваемой территории greenfield), так и финансовый (до 0,5-1 млрд рублей). Объектами будут являться подъездные и внутренние дороги, территориальные сети и сооружения водоснабжения и канализации, социальные объекты, предусмотренные в ППТ. Для таких проектов характерны долгие сроки окупаемости, соответственно, возникает необходимость субсидирования или иного стимулирующего механизма, позволяющего ускорить возврат инвестиций. Это может быть, например, предоставление инвестору гарантированной доходности, в том числе путем субсидирования тарифов либо эксплуатационных выплат в случае, если пользование созданным объектом, например, дорогами или объектом здравоохранения осуществляется жителями бесплатно. Возможно, стоит рассмотреть программу расширения гарантийного покрытия со стороны государства, включив туда не только гарантии дохода, но и механизмы возврата основной суммы инвестиций. Конечно, для того чтобы данные проекты запустились, необходимо на законодательном уровне урегулировать систему взимания коммунальных платежей в организованных проектах малоэтажного жилищного строительства. Поскольку структура затрат по их содержанию качественно отличается от МКД, урегулировать вопросы собственности на общие территории, прежде всего используя механизм передачи их муниципалитетам, урегулировать связанные с этим вопросы налогообложения. То есть все снова упирается в вопросы эксплуатации объектов. Напомню, законопроект об этом уже внесен в Госдуму РФ.

Каковы ваши прогнозы дальнейшего развития отрасли?

В настоящее время правильнее говорить не о прогнозах, а о прогнозных сценариях, причем в разной временной перспективе. В долгосрочной перспективе развитие рынка зависит как от общей макроэкономической ситуации, так и от воплощения в жизнь изменений, устраняющих те ограничения, о которых мы говорили. В краткосрочно плане, безусловно, рынок будет развиваться. Запустятся новые проекты организованной застройки по мере утверждения документов территориального планирования. Не хочу предвосхищать или кого-то рекламировать, но ряд крупных девелоперов анонсировал проекты входа в этот сегмент.Так вот, если ориентироваться на ипотеку как фактор роста спроса, то отмечу, что за первое полугодие 2022 года россияне оформили в Сбербанке рекордные число и объем ипотечных кредитов на ИЖС — 6,5 тыс. на сумму 26,95 млрд рублей. А за первое полугодие 2021 года Сбербанк выдал 3,19 тыс. кредитов на ИЖС на сумму 8,11 млрд руб. (цифры приведены по данным РБК). То есть рост составил в 2-3 раза (в натуральных и стоимостных показателях соответственно). Правильно ориентироваться на количество выдач, поскольку именно они определяют, сколько домов будет приобретено-построено в будущем с использованием кредитных средств. И это только по статистике Сбера, а есть еще и другие банки… Так что у индивидуального строительства при отсутствии макроэкономических катаклизмов — большие перспективы.

Логотип Вестник Строительство