Илья Пономарев, заместитель министра регионального развития РФ:
— К 2015 году мы выходим на «ноль» по первичному спросу на жилье. Это значит, что граждане, реально желающие и имеющие возможность купить недвижимость, ее приобретут и рынок будет формироваться по правилам замещающего спроса, преобладающего во всем мире: улучшение жилищных условий за счет продажи имеющегося жилья и ипотечных кредитов. Учитывая то, что бесплатная приватизация жилья близится к завершению, около 30% россиян никогда не смогут купить квартиру или построить дом. Выход для них — арендное жилье, которое на Западе составляет от 40 до 60% всего рынка жилья. Такой вид недвижимости находится в муниципальной или другой собственности и предоставляется по договорам социального найма.
Минрегион провел большую работу с точки зрения структуры ценообразования. Сегодня мы имеем объективную ресурсную стоимость строительства жилья практически во всех регионах. Она достаточно далека от рыночной, в которую включены все риски, связанные со строительством, подключением и т.д. Заставить застройщика продавать жилье по ресурсной цене — утопия. В сложившейся ситуации предлагается торговать неким сегментом, когда инвестор получает земельный участок на строительство жилья на внерыночных условиях. К примеру, бесплатно обеспечен сетями и т.д., но то имущество, которое он возводит, обременяется запретом на приватизацию. То есть муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и создает управляющую компанию, но не имеет права участвовать в рынке, так как получает за дом бюджетные деньги.
Таким образом, инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта, а муниципалитет получает фонд социального найма. Возникает третий сегмент, который, по расчетам социальных аналитиков и консалтинговых компаний (если полностью нивелировать издержки и риски на рынке жилья, гарантировать со стороны государства востребованность такого жилья), может стать рентабельным бизнесом. Прежде всего это касается решения социальных программ, когда, с одной стороны, мы хотим обеспечить учителей, врачей, полицейских жильем, а с другой стороны, понимаем, что сегодняшняя норма обеспечения жильем как собственностью — это, по сути, обеспечение деньгами. Да, государство обязано обеспечить граждан жильем, но не дорогим имуществом, а ежегодно правительство дарит гражданам в виде недвижимости
Сегодня арендное жилье начинают строить в Калуге, где большой объем занятости, нулевая безработица и достаточно высокий уровень дохода населения. При этом многие приезжающие поработать на калужские предприятия не планируют там оставаться на постоянное место жительство. Привлекательность этой ситуации в том, что мы хотим разработать ряд конструкций для бизнеса. К примеру, инвестор, муниципалитет могут построить дом и сдавать квартиры в аренду предприятию, которое заселит туда своих работников. К примеру, предприятию нужно 5 тыс. рабочих мест. Если брать в аренду для своих работников в среднем по 15 тыс. рублей в месяц, эти деньги надо предусмотреть в зарплате своих работников. Если квартплата будет составлять треть от зарплаты, никто туда не поедет. Зарплатный фонд самый дорогой, поэтому издержки бизнес несет порядка
«Жилье для профессионалов» — первая региональная программа по строительству арендного жилья
В Калужской области реализуется шесть проектов строительства арендного жилья. В 2011 г. началось строительство квартала «Молодежный» микрорайона Олимпийская Деревня (деревня Кабицыно) — 11 жилых домов общей площадью 36 тыс. кв. м. Летом 2012 года будет сдан первый жилой дом на 96 квартир, до конца года планируется построить еще два дома. Из строящегося жилья в квартале «Молодежный» застройщик планирует 250 квартир использовать как арендный фонд по программе «Жилье для профессионалов». В ближайшие два года по этой программе в Калужской области планируется ввести в эксплуатацию порядка 65 тыс. кв. м жилья.
Самый крупный проект — жилой комплекс «Изумрудная роща» в Боровском районе для работников индустриального парка «Ворсино» и технопарка «Обнинск». Данный проект предусматривает строительство жилья в два этапа в общем объеме до 100 тыс. кв. м. Первый этап планируется завершить