День строителя для руководителей отрасли — дополнительный повод проанализировать ее состояние, отчитаться о достижениях и дать прогнозы на дальнейшее развитие. О работе своего предприятия, проблемах современного законодательства в области строительства и вызовах, которые бросает России ее вступление в ВТО, «Вестнику» рассказал генеральный директор
ЗАО «Дон-КПД» и председатель НП СРО «Строители Ростовской области» Николай Коробченко.
О законодательстве
— Вот уже семь лет мы живем в новых правовых условиях. 2005 г. стал переломным для строительной отрасли России. Вступили в силу новые Земельный, Жилищный и Градостроительный кодексы. Они послужили толчком к принятию закона, регламентирующего отношение сторон при строительстве многоквартирных домов с привлечением средств физических и юридических лиц, — ФЗ-214. Все эти законодательные акты увязали разные сферы деятельности строительной отрасли, права и обязанности застройщиков при оказании услуг в части строительства и эксплуатации жилых домов. В частности, федеральный закон № 214 определил порядок и обязанность застройщиков перед участником долевого строительства. Однако законодательные акты, регламентируя взаимоотношения, не могли, естественно, учесть дальнейшие события, которые могут произойти в отрасли.
К примеру, Земельный кодекс изначально не определил взаимоотношения органов самоуправления и застройщиков по вопросам землепользования в плане размежевания земельных участков при поэтапном их освоении. Нужные поправки все-таки были внесены в закон, приняты и вступили в действие с 1 января 2010 г. Но за пять лет действия закона без них у представителей отрасли накопились проблемы в виде задолженности по арендным платежам за пользование участков застройщиками перед арендодателем в лице муниципальной власти. И многие организации до сих пор не могут избавиться от этого долгового бремени, т.к. им пришлось за эти 5 лет платить за неразмежеванные земельные участки, на которых дома уже были возведены, сданы в эксплуатацию и заселены. Другая проблема: по новому Градостроительному кодексу застройщик при неоднократном применении одинаковых проектов застройки жилых домов должен был проводить повторную экспертизу проектов. Хотя на практике, сложившейся до принятия этого кодекса, было позволено не проходить повторную экспертизу, что существенно сокращало сроки подготовки градостроительной документации и строительства. ФЗ-148 о саморегулировании в строительстве уже внесены поправки в Градостроительный кодекс, оставляющие право профессиональному сообществу самому определять и решать подобные вопросы. Но и на это потребовалось время. Очень много вопросов вызывает и ФЗ-214. Прежде всего тем, что он не дает дольщикам гарантии исполнения обязательств застройщиками, т.к. затратный механизм на подготовку градостроительной документации и объем вложенных средств в строительство объекта несоизмеримы. И здесь необходим механизм, гарантирующий выполнение обязательств как одной, так и другой стороной. Застройщик обязан обладать имущественным комплексом, гарантирующим возмещение при негативных обстоятельствах. Он также должен застраховать те риски, которые могут возникнуть в процессе строительства. В то же время дольщик должен иметь право на получение недостающих средств из любого источника финансирования.
Еще один нюанс заключается в том, что, как в любых договорных отношениях, законом для долевого строительства должно быть закреплено такое понятие, как статус каждого участника. Статус застройщика и его ответственность в законе прописаны, статус участника долевого строительства не определен. Закон в нынешнем его виде при спорных ситуациях не дает возможности определить, кто является обманутым дольщиком, а кто дольщиком, ожидающим результата строительства, приостановленного по каким-то причинам. В первом случае человек является жертвой мошенников. Во втором — он заложник ситуации, в которой застройщик начал выполнять обязательства, имеет всю разрешительную документацию, но по каким-то причинам не может продолжить строительство. В каждом из случаев должны быть прописаны диаметрально противоположные пути выхода из ситуации. В первом — уголовная ответственность, во втором — поиски путей завершения строительства, передача объекта другому застройщику и т.д. Самый же гибельный, на мой взгляд, путь — это объявление несостоятельных строительных организаций банкротами. Долговые обязательства многих фирм не позволят решить вопрос возврата дольщикам их средств в полном объеме. И более того, должны быть защищены активы, вложенные участниками долевого строительства. Эти средства в обязательном порядке должны быть за балансом предприятия, которое попало в процедуру банкротства. Резюмируя все вышесказанное, я хочу сказать, что необходим постоянный мониторинг практики применения законодательных актов как со стороны потребительского и профессионального сообществ, так со стороны и двух ветвей власти: законодательной и исполнительной. Это даст возможность разрешить многие вопросы, связанные с участием в долевом строительстве.
О компании
Нашей фирме в ноябре исполнится 20 лет. За это время построено десятки тысяч квадратных метров жилья для различных категорий граждан: ликвидаторов аварии на ЧАЭС, детей-сирот, многодетных семей, военнослужащих и для всех, кто желает улучшить свои жилищные условия. Коллектив за это время добился высоких результатов. Предприятие является лауреатом большого количества конкурсов в строительной отрасли и отмечено дипломами и грамотами Министерства регионального развития РФ. Компания входит в элиту строительных организаций по рейтингу Министерства регионального развития РФ и Российского союза строителей. Наша организация справилась с задачей министерства строительства РО по работе с обманутыми дольщиками. Ее силами достроены дома, и 90 семей получили возможность въехать в долгожданные и выстраданные квартиры. Сегодня компания, несмотря на непростую экономическую обстановку, продолжает строительство жилого квартала на 730 квартир по ул. Харьковской в г. Новошахтинске. Работы ведутся за счет средств федерального бюджета по программе переселения граждан из ветхого жилья. И эти квартиры жители получат уже к концу текущего года. Ведется строительство домов в г. Ростове-на-Дону. Жилые здания мы возводим в мкр. Темерник, а также 150-квартирные дома со встроенными стоянками и офисными помещениями на 1-м этаже по ул. Добровольского и по ул. Стачки, 183. В г. Батайске строим 223-квартирный жилой дом по ул. Воровского, 53. В г. Усть-Донецке начали осваивать земельный участок под 100-квартирный жилой дом. Это требует больших материальных и производительных сил, с которыми наш коллектив обязательно справится.
О саморегулируемой организации
Мне, как председателю правления Совета НП СРО «Строители Ростовской области», небезразличны те задачи и проблемы, которые стоят перед строительным комплексом Ростовской области. Совет НП СРО «СРО», состоящий из 21 человека, свою деятельность направляет на улучшение законодательного климата в отрасли. В наших рядах фирмы: ЗАО «Южтехмонтаж», ООО «Славяне», фирма «Анастасия», «ЮИТ Дон» и др. Они добились успехов и являются примером для участников строительного комплекса. Но даже самые успешные организации беспокоит какими будут правила игры на строительном рынке в связи со вступлением России в ВТО. Нашу отрасль ожидает непредсказуемое будущее. Чтобы подготовиться к работе в составе ВТО, необходимо разработать и внедрить свои стандарты и регламенты, по которым будет осуществляться деятельность строительных организаций и которые позволят им быть конкурентоспособными. Но несмотря на все сложности работы, строительный комплекс Ростовской области в лице членов нашего некоммерческого партнерства динамично развивается и добивается определенных успехов.
Справка
Компания ЗАО «Дон-КПД» работает на рынке строительных услуг с 1992 г., является правопреемником Ростовского домостроительного комбината, образованном в 1963 г. На постоянной основе в компании трудится более 300 человек. ЗАО «Дон-КПД» ведет строительство многоквартирных жилых домов в г. Ростове-на-Дону, г. Батайске, г. Новошахтинске, осваивает участок под строительство в г. Усть-Донецке.
