Экономические трудности вынудили девелоперов заморозить проекты по комплексному освоению территорий (КОТ) на Юге. Однако достойной альтернативы массовой многоэтажной застройке почти нет, считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. По его прогнозам, активная реализация южнороссийских проектов КОТ начнется в 2013-2014 гг., а общая доля крупных площадок к 2015 году может составить до 30-40% в Краснодаре и 15-20% в Ростове и Волгограде.
Показатель доступности жилья в ЮФО в несколько раз ниже среднеевропейского. В нашем регионе для того, чтобы купить небольшую однокомнатную квартиру, семье из трех человек придется копить на протяжении 15-17 лет. Это в 2-3 раза дольше, чем в развитых странах Европы. Уровень жизни в регионе, да и в стране в целом, очень далек от среднеевропейских показателей, тогда как по стоимости квадратного метра мы уже давно догнали и перегнали европейские рынки. В Краснодаре, Ростове-на-Дону или Волгограде квадратный метр на первичном рынке стоит 4550 тыс. руб. при средней зарплате не более 15 тыс. руб. Цены на рынке определяются далеко не уровнем жизни населения, а соотношением спроса и предложения. В России в целом, и в ЮФО в частности, наблюдается высокий дефицит жилой недвижимости. У нас в стране на каждого жителя приходится порядка 21 кв. м жилья, тогда как среднеевропейский показатель на 50-70% выше. Подсчитано, что для того, чтобы вводить на каждого жителя региона по 1 кв. м. в год, необходимо строить порядка 24 млн кв. м ежегодно. До кризиса этот план не выполнялся и вполовину, а сейчас и эти темпы значительно снижены. Конечно, цена квадратного метра, особенно в ЮФО, во многом зависит и от инвестиционной привлекательности региона, которая очень высока. Однако фундаментальным фактором увеличения доступности жилья в долгосрочной перспективе является рост объемов жилищного строительства.
Итак, для того чтобы снизить цену квадратного метра, надо строить больше квартир. Заметим, не квадратных метров, а именно квартир. Эта оговорка особенно активно использовалась в советские времена, когда жилищная проблема решалась строительством типовых социальных домов. Обладая небольшими площадями жилой части (1-комнатные квартиры 25-35 кв. м, 2-комнатные — 40-50 кв. м и т.д.) и нежилой части (санузел, кухня), такие квартиры отделывались дешевыми материалами и бесплатно предоставлялись государством. Таким образом, даже семьи с небольшим доходом могли иметь свое жилье.
Потом была перестройка, годы экономической нестабильности, и только к 2000-м годам рынок вновь начал развиваться. Увеличение уровня жизни населения, развитие ипотечного сектора и улучшение инвестиционной привлекательности привели на рынок множество покупателей. Они были уже значительно более требовательными к качеству жилья, визуальным характеристикам, внутренним планировочным решениям. И площадям квартир, которые стали в среднем на 30-40% больше. Помимо стандартных технологий строительства (панельной, кирпичной) широко начали использоваться объемно-блочная и монолитно-кирпичная технологии. Последняя была удобна всем: потребителям обеспечивала большие возможности для свободной планировки своего жилища, а строителям позволяла строить объекты высокой этажности (16-22 этажа) и получать больше прибыли. Активное развитие продолжалось на протяжении последних 10 лет. Пока не пришел кризис. Негативные макроэкономические тенденции вызвали снижение объемов строительства и заморозку многих объектов. Теперь квартиры на первичном рынке приобретаются только в объектах с ближайшими сроками сдачи, должны быть эконом-класса и минимальной площади.
Вообще, в последние месяцы отчетливо наметилась тенденция увеличения доли объектов в самой низкой ценовой категории. Сейчас однокомнатные квартиры ценой до 1,5 млн. руб. можно купить почти во всех городах ЮФО, а наибольшее их число сосредоточено в Краснодаре и, как бы странно это ни выглядело, в Сочи. Все эти объекты относятся к эконом-классу и обладают площадью не более 40 кв. м. На них действительно существует повышенный спрос, что заставляет многих других девелоперов пересматривать старые концепции своих объектов.
Многие проекты в сфере жилой недвижимости, находящиеся на начальном этапе строительства, сейчас подвержены снижению классности и уменьшению площадей квартир в своем составе. СИК «Девелопмент-Юг» вывел новый для Краснодара формат квартир-студий smart площадью от 23 кв. м. Всего компания планирует построить 14 жилых комплексов такого формата, по нашим данным, темпы продаж в строящихся объектах достаточно велики. Квартиры подобного формата появляются и в Геленджике (ИСК «Модус»), и в Ростове-на-Дону (СК «Вант»), и в Сочи, и в других городах региона — всего в ЮФО сейчас строится 25 жилых комплексов, включающих квартиры площадью до 30 кв. м.
Помимо того, что квартиры минимальных площадей являются наиболее доступными для потребителя, они являются выгодным объектом и для девелоперов. Ведь цена квадратного метра в таких объектах может быть значительно выше среднерыночной (сейчас расхождение составляет порядка 20-40% в разных объектах), но благодаря малой площади общая стоимость квартиры все равно будет значительно ниже средней по рынку.
Коммерческая успешность подобных объектов во время кризиса говорит о том, что в ближайшее время их будет становиться все больше. Девело-перы будут стараться менять концепции строящихся проектов, а новые будут разрабатываться уже с квартирами меньших площадей. Таким образом, сейчас недвижимость невольно возвращается к временам советских хрущевок. В этой связи вполне логично вспомнить и о других тенденциях тех времен — типовом жилье и массовой застройке.
До кризиса девелоперы видели в проектах комплексного освоения территорий источник увеличения прибыли, а большие затраты их не смущали. Появлялись новые проекты районов и целых городов. Самые грандиозные планы касались Краснодара, где общий объем жилых площадей, запланированный в рамках проектов КОТ, составил порядка 22 млн. кв. м. Это при ежегодном вводе немногим более 1 млн. кв. м. Естественно, даже до кризиса многие из этих проектов были обречены на то, чтобы так и остаться в «бумажной» стадии, но сам факт интереса девелоперов к КОТ показателен.
В Краснодаре большинство проектов планировалось к застройке на окраинах города и на неосвоенных участках внутри города, таких как поля по ул. Восточно-Кругликовской, Авиагородок, и т.д. Существуют планы реализации проектов КОТ и в других крупных городах — Волгограде (Дзержинский район) и Ростове-на-Дону (Железнодорожный район). Земельные участки под проекты КОТ зачастую выставляются администрациями городов на торги. Для таких предложений городские власти обычно разрабатывают краткие рекомендации по использованию, озвучивая, какие типы недвижимости могут быть там построены. Информация вывешивается на официальном сайте администрации, а власти работают с инвесторами. Иногда земельные участки выделяются другими способами. В Краснодаре компания «Ру Девелопмент» получила некоторые земельные участки взамен на завершение строительства объектов компании-банкрота «Стройинтеркомплекс». Другой вариант — участок выделяется для совместного освоения группой девелоперов, к нему подводятся коммуникации за счет государства, а девелоперы участвуют в конкурсе за право его освоения. Так было с уже упомянутым в Краснодаре участком по ул. Восточно-Кругликовской, на котором работают пять крупных девелоперских организаций.
Возводимое в рамках проектов КОТ жилье относится преимущественно к среднему и эконом-классу, однако часть проектов предполагает и наличие элитного класса. В большинстве случаев планируется массовая застройка по монолитной технологии строительства.
В период кризиса реализация планов девелоперов по проектам КОТ откладывается: компания «ПИК-регион» отказалась от проекта в Ростове-на-Дону (долю концерна выкупил «Ростовкапстрой», в его планах — застроить микрорайон к 2015 г. — Прим.. ред.) и существенно снизила активность в Новороссийске, нет инвестора для проекта комплексного освоения «Родниковая долина» в Волгограде, нет активных действий по проекту «Высокий берег» в Анапе.
С целью повышения уровня доступности жилья реализуются и госпрограммы. Например, в Краснодарском крае действует программа по развитию быстровозводимого жилья: каждое муниципальное образование края предлагает участок под малоэтажную застройку, за счет органов власти к участку подводятся коммуникации, а девелоперы осуществляют его освоение. Это снижает стоимость жилья, увеличивает строительную активность, помогает в освоении новых площадок под строительство. Однако инвесторов и там немного. Развитие быстровозводимого домостроения рентабельно только при больших объемах строительства, и даже при относительно невысокой цене совокупный спрос в кубанской глубинке на такие объекты невелик. В сельской местности стоимость земли не завышена, и клиенты предпочитают строить сами.
Пока реализованных «быстровозводимых» проектов такого рода не существует, однако идея вполне подходит под задачу снижения стоимости жилья. Основная проблема состоит в том, что даже активное участие государства зачастую не может снизить себестоимости строительства до необходимого уровня, а рыночные риски в этом сегменте достаточно велики. Куда логичнее было бы госпреференциями стимулировать многоэтажное строительство, обеспечить доступность которого проще и быстрее.
Резюмируя, еще раз отметим, что единственным долгосрочным фактором снижения цен на жилье является увеличение объемов строительства. Снижение себестоимости строительства за счет использования современных технологий и экономии материалов также перспективно, однако не сможет существенно повлиять на рыночные цены. Они зависят только от баланса спроса и предложения. После завершения кризиса спрос на жилье в ЮФО вернется на свои позиции, а предложений станет еще меньше, так как в отсутствии финансирования многие стройки сейчас заморожены, а новые объекты на рынке практически не появляются. Поэтому единственным возможным вариантом доступного жилья станет массовая многоэтажная застройка, жизнеспособная только при активном участии государства.
По нашим прогнозам, активная реализация проектов КОТ начнется в 2013-2014 гг. Макроэкономическая ситуация стабилизируется, а путь для проектов, запланированных пятью годами ранее, но приостановленных в связи с кризисом, снова станет открытым. Тогда во всех крупных городах региона начнется активное освоение девелоперами крупных территорий. По нашим прогнозам, общая доля площадей, реализуемых в рамках проектов КОТ, к 2015 году может составить до 30-40% в Краснодаре и 15-20% в Ростове-на-Дону и Волгограде.
