Малоэтажная кооперация

Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева считает, что принятие закона, развивающего жилищные кооперативы, позволит решить несколько социально важных задач: поддержать строительную отрасль, обеспечить доступным жильем прежде всего малообеспеченные слои населения и отчасти решить демографическую проблему. Создание жилищных кооперативов повысит в разы доступность жилья для самых широких масс.

— Елена Леонидовна, в чем суть поправок в законопроект, развивающий жилищные кооперативы?

— На развитие жилищных кооперативов направлен ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», поправки и доработки в который будут заслушаны на осенней сессии 2009 года.

В целях создания условий для развития массовой малоэтажной жилищной застройки на территории нашей страны законопроектом предлагается ввести новые организационно-правовые формы жилищных некоммерческих объединений граждан для жилищного строительства (ЖНОГ): ЖСК открытого типа, ЖСК закрытого типа (с участием государства) и товарищества индивидуальных застройщиков. Вся разница этих объединений, направленных на строительство собственного дома, в статусе права собственности жилого помещения, построенного с помощью ЖНОГ. ЖСК открытого типа предполагает, что после выплаты пая жилое помещение переходит в собственность члена кооператива. В ЖСК закрытого типа жилое помещение переходит в собственность члена кооператива после истечения срока в 10 лет. ЖСК закрытого типа организуются только с участием государства для льготных категорий граждан. В товариществе индивидуальных застройщиков жилой дом находится в собственности члена товарищества, а общее имущество — в общей долевой собственности всех членов. Согласно последней редакции закона, в ЖСК и ТИЗ смогут вступать только физические лица.

— Какова будет процедура выделения земельных участков для кооперативов?

— В законопроект внесены поправки, по которым предлагаются две модели выделения кооперативным объединениям граждан земельных участков под малоэтажное индивидуальное строительство.

Первая модель будет действовать при организации закрытого кооператива органами публичной власти или уполномоченной им организацией. Земельный участок в собственность таких жилищных кооперативов будет предоставляться без аукциона (для очередников и других льготных категорий — бесплатно, остальным — за 30% кадастровой стоимости, возможна рассрочка). Проектная документация на строительство также будет предоставляться кооперативу учредителем бесплатно. Разработка и утверждение документации по планировке территории будет осуществляться за счет средств соответствующих бюджетов. Организация строительства (утверждение проектной документации, заключение договоров с лицами, осуществляющими строительство, проведение строительного контроля, привлечение кредитов (займов) для строительства) планируется осуществлять с помощью управляющей компании за вознаграждение за счет членских взносов членов кооператива (или возможно субсидирование учредителем).

Вторая модель предоставления участков кооперативам и ТИЗ будет работать при самостоятельной организации граждан в жилищные кооперативы без участия государства. Государство в этом случае может оказать содействие (в том числе бесплатное): в создании кооператива или ТИЗ (через подготовку учредительных документов, государственную регистрацию), правовой поддержкой и обучением, консультациями по вопросам госучета и регистрации недвижимости. Вторая модель предусматривает выделение земли жилищным объединениям граждан в собственность на закрытом аукционе, при начальной цене участка в 30% кадастровой стоимости возможна рассрочка, в том числе по заявлениям участников кооператива. При этом будет наложен запрет на продажу образованных участков юрлицам для строительства иных объектов, например, магазина. Максимальный размер участка будет устанавливаться органом местного самоуправления.

— Поправки предусматривают, что государство поможет кооперативам в обеспечении земельных участков инфраструктурой. Кто будет заказчиком и, соответственно, инвестором для проведения этих работ — федеральные заказчики, Фонд РЖС, субъект РФ или муниципалитеты?

— На создание инженерной инфраструктуры будут затрачены средства региональных (муниципальных) бюджетов, Фонда РЖС и самого кооператива (членами ЖНОГ вносится 30% средств, в том числе за счет социальных выплат). На социальную инфраструктуру будут выделяться средства региональных и муниципальных бюджетов. На тех участках, которые будут предоставляться на аукционы через Фонд РЖС, расходы на инфраструктуру возьмет на себя фонд, который имеет два источника денежных поступлений: кредитование в четырех системообразующих банках под залог неприоритетных (тех, которые точно не будут осваиваться в течение 2009 г.) участков и доходы от продажи земельных участков.

— Какие механизмы привлечения денежных средств в новых экономических условиях будут доступны для застройщиков и пайщиков жилищных кооперативов?

— Для реализации проекта по стимулированию строительства и кредитования заемщиков на первичном рынке АИЖК и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства заключили соглашение о сотрудничестве, в рамках которого предусмотрена разработка и внедрение механизма кредитования строительства жилья эконом-класса. По этому соглашению, одним из приоритетных направлений деятельности АИЖК сейчас является стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках проектов жилье. В рамках данного направления агентство планирует провести пилотные проекты, по итогам которых приступит к активному финансированию данного направления деятельности за счет привлекаемых финансовых ресурсов.

— Насколько создание кооперативов сможет увеличить доступность жилья?

— Снижение стоимости строительства собственного жилья в рамках кооперативов будет обусловлено многими факторами. Во-первых, из расчета цены можно смело вычесть стоимость земли — одну из самых затратных частей строительства жилья. Во-вторых, возведение инфраструктуры за счет государства даст еще один большой пласт экономии денежных средств, за который гражданину не нужно будет оплачивать из своего личного бюджета. В-третьих, возможность выбора подрядчика с самыми низкими ценами на услуги либо строительство собственными силами дает еще один фактор экономии. При сложении всех этих экономических показателей стоимость строительства собственного дома может сократиться на 50-60%, что существенно повысит доступность жилья и большое количество наших граждан наконец-то смогут решить свой «квартирный вопрос», а государство сможет спрогнозировать демографический взрыв, который в современных условиях сокращения рождаемости и сокращения нации особенно необходим.

Также хочу поздравить всех строителей ЮФО с профессиональным праздником — Днем строителя. Жилищный вопрос в какое-либо время касается каждого человека, и профессионально и честно предоставить человеку выбор и помочь решить этот квартирный вопрос — задача не из легких. Но дорогу осилит идущий: мы строили всегда, и будем строить сейчас, несмотря на кризис в экономике. Нашу деятельность смело можно назвать главным фактором возрождения российской экономики. Еще раз с праздником, дорогие строители!

Досье

Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства. Имеет высшее образование: окончила факультет управления прикладной математики Московского физико-технического института. Участвовала в создании общероссийских общественных организаций бизнеса: ОПОРА России, «Деловая Россия». С 2000-го по 2004 г. работала в Главном управлении внутренней политики администрации президента РФ. С 2007 г. возглавляет некоммерческое партнерство НАМИКС.