Как только федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве был принят, тут же начались попытки его обойти. Способов уклониться от исполнения требований законодательства, причем не всегда законных, было выработано множество. О некоторых из них — ниже.
Закон № 214 очень подробно регулирует взаимоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства. При этом его нормы прямо запрещают оформление отношений в области долевого строительства иным способом. Но исполнение всех требований вместе с увеличением гарантий для дольщика влечет и увеличение административных препон, и как следствие — сроков и главное — стоимости строительства. Отсюда и желание обойти правила, причем с обеих сторон. Может быть, граждане и желали бы увеличения собственных гарантий, но не за счет же собственного кармана. А для застройщика увеличение сроков и стоимости строительства, естественно, всегда нежелательно. Что же придумали искушенные умы продавца и покупателя?
Создание жилищно-строительного кооператива
В этом случае есть прямое указание в законодательстве на возможность применения такой формы привлечения средств граждан для строительства. По сути происходит переход от долевого строительства к кооперативному, что несколько меняет существо вопроса, но при этом предоставляет множество абсолютно легальных способов для строительства за счет денег дольщиков без регистрации каждой сделки в Роснедвижимости.
Собственно, никто не мешает правильно разработать устав «карманного» ЖСК, договор между ним и подрядчиком, в качестве которого и выступает застройщик, и порядок реализации долей участниками кооператива, которые в основной массе будет реализовывать другая «ипостась» застройщика. Регистрация квартир после окончания их строительства на гражданина в этом случае также не вызывает особых затруднений, так как прямо прописана в законе.
Вексельная схема
Основана на использовании простого векселя. Клиент приобретает векселя застройщика на сумму, соответствующую стоимости желаемой квартиры. После этого заключается простой договор купли-продажи квартиры, только жилье оплачивается не деньгами, а векселями застройщика. Компания-застройщик заключает договор купли-продажи векселя с гражданином. Вексель стоит столько же, сколько квартира. Одновременно подписывается договор поручения на оформление квартиры в собственность. У некоторых застройщиков эта схема дополняется еще и договорами оказания услуг или страхования, при этом стоимость векселя не соответствует полной стоимости квартиры, а нивелируется (приближается к реальной) именно за счет дополнительных договоров.
Потенциально вексельные схемы и схемы со страховкой опасны как для покупателя, который страдает в случае расторжения заключенных договоров, так и для застройщика — в смысле дополнительного внимания к нему со стороны контролирующих органов, в том числе и налоговых. Кроме того, использование серых схем для работы с физическими лицами-соинвесторами может привести (хотя и далеко не всегда приводит) к возникновению затруднений в привлечении банковских кредитов.
Подписание предварительного договора
Это один из самых популярных способов уклонения от исполнения предписаний закона. Предварительный договор заключается о том, что в определенный срок стороны заключат основную сделку купли-продажи недвижимости. ГК РФ не запрещает такую процедуру, но она не может в полной мере предусматривать обязанность будущего покупателя внести всю или существенную часть стоимости еще не существующего объекта недвижимости (хотя опять же существует различная судебная практика). На практике предоплата маскируется под аванс или «обеспечительный платеж». Часто по этому договору застройщик не несет никакой ответственности перед потребителем. Да и юридических погрешностей там бывает много.
Жилищные сертификаты
Жилищный сертификат — это новый законодательно закрепленный вид ценной бумаги. Он может обращаться в том числе и на организованных торговых площадках, его можно использовать как залоговый инструмент при кредитовании. Эмитентом жилищных сертификатов формально может стать любое российское юридическое лицо, отвечающее четырем основным критериям, прописанным в приказе ФСФР РФ, утверждающем поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг. У застройщика-эмитента должны быть права на строительство многоквартирного жилого дома, он должен быть либо собственником земельного участка, либо владеть им на правах аренды. Кроме того, надо иметь утвержденную проектную документацию на строительство и разрешение на строительство. В роли поручителя эмитента также может выступить любое юрлицо.
Существует некоторая проблема с оформлением так называемой открытой подписки, но опять же при грамотном юридическом подходе все проблемы решаются.
Банковская схема
Застройщик строит дом, но при этом заявляет, что продает квартиры только тем клиентам, у которых есть счет определенного вида в банке, с которым есть партнерские отношения. Клиенты вынуждены открывать эти счета. Маржа банка за услуги, конечно, отразится на цене квадратного метра, но при этом она будет явно ниже, чем его стоимость у тех застройщиков, которые попытаются соблюсти требования закона № 214-ФЗ. При этом сам застройщик уже не будет участвовать в привлечении средств дольщиков, а будет кредитоваться банком за счет депозитов вкладчиков и собственных средств банка. Использование новой схемы позволяет абсолютно легально обойти 214-й закон. Если банк может запустить эту программу, он получает действительно серьезные преимущества и контроль над строительством объектов. Впрочем, строители не очень часто используют данную схему, поскольку банк не только берет деньги за свои услуги, но и зачастую пытается контролировать деятельность застройщика.
Серые схемы уйдут в прошлое
В ближайшее время ситуация с «обходом» закона, возможно, изменится. Высший арбитражный суд обсуждает проект постановления, которое может изменить практику применения норм гражданского законодательства, фактически разрешив заключать сделки с недвижимостью, еще не принадлежащей продавцу (строящейся или готовящейся к приобретению). Если такая правовая позиция будет принята, то у строительных компаний отпадет необходимость как работать в рамках закона № 214-ФЗ, так и искать обходные пути. Можно будет просто продавать квартиры в будущих домах. То есть юридически вторичный и первичный рынок станут одним целым.
Эта возможность тоже небесспорна, так как если застройщик не успеет в установленный срок построить дом, сдать его в эксплуатацию и провести государственную регистрацию прав на созданный объект, то у покупателя появится возможность потребовать возврата уплаченной суммы и процентов на нее, а также возмещения причиненных убытков (в том числе разницы в стоимости недвижимости в случае ее удорожания), что может быть не совсем интересно для девелопера.
Автор статьи - Алексей Хирьянов, управляющий партнер юридического бюро «Хирьянов и партнеры».
