Из аварийных домов — в новостройки

Переселить и достроить — такие цели преследует антикризисный федеральный закон №225 (программа «50 миллиардов»), принятый в дополнение к программе Фонда ЖКХ по переселению из аварийного жилья. С предложением фонда выкупить жилье в новостройках высокой степени готовности по ценам Минрегиона РФ согласились более 40 застройщиков из пяти южнороссийских регионов. По данным на октябрь, они продали по госпрограмме 110 тыс. кв. м жилья за 3,5 млрд. рублей.

Для южных регионов — Астраханской, Волгоградской и Ростовской областей, Ставрополья и Кубани — удвоенное внимание правительства к проблеме переселения из аварийного жилья обернулось госпомощью, которая вместе с софинансированием местных бюджетов составила около 5 млрд. рублей. По данным областных и краевых администраций, это позволит переселить более 9,3 тысячи жителей из 397 аварийных домов и выкупить более 160 тыс. кв. м жилья в новостройках высокой степени готовности. Окажут ли влияние на рынок такие мощные госинтервенции?

По оценке президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, с 2009 года примерно 45000 новостроек (15–20% жилья на рынке) выкупается государством. «Выкуп 160 тыс. кв. метров жилья по ценам ниже рыночных окажет минимальное влияние на ценообразование на новостройки в крупнейших городах Юга, так как это небольшие по сравнению с общим объемом предложения закупки. Скорее, это поможет отдельным застройщикам», — считает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.

Не во всех южнороссийских регионах застройщики охотно идут на уступки государству. В Ростове согласился с предложением лишь «Дон-КПД», что в принципе не вызывает вопросов — около 70% жилья один из крупнейших донских застройщиков продает по госпрограммам. В Ставрополе неожиданностью стало заключение госконтрактов с одним из крупнейших федеральных девелоперов, строящих на Юге, — ЗАО «Снегири-Девелопмент». Жители аварийных домов переселятся в квартиры в жилом комплексе бизнес-класса «Рубин», который достраивает ООО «СТ Финанс» («дочка» ЗАО «Снегири-Девелопмент»). В Волгоградской области большую часть средств на переселение освоили крупные компании — ОАО «ВЗ ЖБИ №1» (204,9 млн. рублей), МТЭК-СК (169,9 млн. рублей), ЗАО «Флагман» (105,4 млн.), ЗАО «Юнижстрой» (13 млн.). Среди крупных компаний Кубани, участвующих в программе переселения, выделяется один лидеров жилищного строительства в Краснодаре — ЗАО «Кубанская марка». По данным на октябрь, на предложение государства откликнулось всего семь компаний, входящих в ТОП-40 крупнейших застройщиков Юга по версии «Вестника», — из сорока с лишним, участвующих в программе «50 миллиардов» в пяти южнороссийских регионах.

Небольшой интерес со стороны крупных застройщиков эксперты объясняют тем, что все объекты, которые возводятся сегодня, закладывались еще в 2007–2008 гг. А это значит, что земельные участки приобретались по высоким ценам того времени, разработка проектно-сметной документации и начало возведения самого объекта пришлись на время, когда затраты достигли своего локального исторического максимума. В итоге продажа жилых площадей по текущей выкупной стоимости может быть просто убыточной для предприятия.

По госпрограмме степень готовности объектов, в которых возможен выкуп квартир, должна составлять не менее 70%, а срок сдачи дома — не дольше чем через 6 месяцев. Такие условия не совсем удобны для строителей. Во-первых, рыночная стоимость жилья в таких объектах превышает выкупную. Во-вторых, большой объем площадей в таких домах уже реализован и подобрать предложения, соответствующие конкурсным заявкам, не представляется возможным.

В Ростовской области и Ставропольском крае, по данным на октябрь, к программе более всего лояльны некрупные застройщики, продавшие всего около сотни квартир в Таганроге и Михайловске. «В процессе реализации жилья государству наиболее активны небольшие застройщики, — подтверждает Илья Володько. — Это связано не с их неудовлетворительным финансовым положением, а с тем, что такие компании работают преимущественно не в крупных областных городах, а в небольших районах. Цена реализации жилья, которую предлагает государство для них, приемлема. В небольших населенных пунктах затраты на строительство ниже (земля, инженерные коммуникации, согласования) и сам среднерыночный уровень цен не такой высокий. В итоге застройщики могут реализовывать квартиры с минимальной рентабельностью, что в условиях кризиса можно считать выгодной сделкой».

По мнению генерального директора ООО «Кристина» Валерия Левченко, выкупать жилье у застройщиков — это не выход из ситуации. Государство должно поддерживать население и делать кредиты более доступными.

Решение проблемы расселения из аварийного жилья путем выкупа жилья в новостройках действует только в этом году. Однако масштабные госинтервенции по закупке жилья в рамках программ Фонда ЖКХ будут и в следующем году. Наиболее заинтересованной в решении этого вопроса является Астраханская область, где 2 из 19 млн. кв. жилья — в аварийном состоянии. В итоге в регионе к 1 сентября все средства, выделяемые по программе «50 миллиардов», были освоены. Здесь еще до кризиса удалось нацелить и проектировщиков, и застройщиков на создание социального жилья.

По словам министра строительства и дорожного хозяйства Астраханской области Олега Полумордвинова, активно внедряются проекты повторного применения. В результате сокращаются сроки от оформления земельного участка до момента реализации проекта. На территории Астрахани и ряда районов, в частности Володарского и Приволжского, на таких принципах социальное жилье уже построено. Кроме того, астраханский минстрой направил в Минрегионразвития РФ свои предложения по выкупу у застройщиков жилья не 70-процентной стадии готовности, а меньшей — от 15 до 25%. Возможно, это ускорит процесс строительства социального жилья, а значит, и предложения о выкупе жилья станут приемлемыми для застройщиков.

Объемы финансирования программы по стимулированию жилищного рынка

Источник: *по данным областных и краевых администраций;
** по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ