Юрий Андриади: «Курс — на социальное жилье»

Мировой экономический кризис внес коррективы в развитие всех отраслей российской экономики. Строительство не стало исключением. Разные регионы в такой непростой ситуации повели себя по-разному. Кто-то занял выжидательную позицию — дескать, поживем — увидим. Кто-то сделал ставку исключительно на помощь федерального центра. А кто-то, напротив, решил действовать, использовать каждую благоприятную возможность для того, чтобы, несмотря ни на что, и отрасль продолжала развиваться, и люди могли реально рассчитывать на улучшение своих жилищных условий. Ростовская область выбрала именно этот путь. Беседа с заместителем губернатора Ростовской области Юрием Андриади убедила в главном: нашему региону и его строительному комплексу удается, хотя и постепенно, зато целенаправленно, выходить из кризиса и адаптироваться к работе в новых экономических условиях. И делать при этом, быть может, самое трудное, но очень важное: закладывать фундамент для развития в будущем.

— Юрий Георгиевич, заканчивается 2009 год. Каковы его итоги?

— Скажу о главном. Несмотря на кризис, строительный комплекс Ростовской области чувствует себя уверенно. Благодаря четкой политике администрации, позиции нашего губернатора Владимира Чуба, мы сохранили потенциал отрасли и высокие темпы строительства. В 2009 году планируется сдать 1,8 млн. тыс. кв. метров жилья. За январь-октябрь введено уже 1,4 млн. кв. метров, 150 тыс. кв. метров планируется ввести в ноябре, еще 250 тыс. кв. метров — в декабре. В 2010 году мы намерены сохранить объем ввода в эксплуатацию жилых объектов на уровне текущего года. Ростовская область входит в десятку регионов-лидеров по строительству жилья. Если нам удастся в первом квартале разрешить ситуацию по проблемным домам, то объем жилищного строительства в Ростовской области будет значительно увеличен, хотя мы очень аккуратно подходим к прогнозу. Кризис обнажил в строительной отрасли те проблемы, которые оставались без внимания во время финансового благополучия. Но сейчас поставлена стратегически важная цель, и мы не имеем права отступать. За нами люди, которые ждут нашей помощи и поддержки. За нами те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Политика администрации области всегда была социально ориентированной, как и бюджет, в котором закладывались значительные средства на жилищное строительство. Это один из приоритетов, и меняться он не будет.

— В конце прошлого года давались прогнозы по темпам падения цен на жилье. Насколько они оправдались?

— В связи с наступившим кризисом мы прогнозировали снижение цен на уровне 20–25%. По оценкам аналитиков Российской гильдии риелторов, снижение рублевых цен в Ростове-на-Дону за 2009 год составило в среднем 23%. Так что реальность наши прогнозы подтвердила.

— Доля замороженных объектов, которые планировались к сдаче в 2009–2010 годах, составляет около 26% от общего дома новостроек. Это примерно 113 многоквартирных домов. В чем причины того, что строительство пришлось остановить?

— Строительство в основном приостановлено на стадии подготовки участков и стадии котлована. Застройщики сосредоточились на завершении объектов с высокой степенью готовности. Причем это в первую очередь дома бизнес- и премиум-класса. В сегменте эконом-класса приостановлено свыше трети проектов, находящихся в начальной стадии реализации. Следует отметить, что средства Фонда содействия реформированию ЖКХ — свыше 900 млн. рублей, которые в рамках антикризисной программы предложены Ростову и Таганрогу на достройку домов с высокой степенью готовности, ориентированы именно на сегмент эконом-класса. Об этом говорит и цена за квадратный метр, установленная Минрегионразвития России — 27,3 тыс. рублей. Социальная норма приобретаемых квартир — 54 кв. метра на семью из трех человек. Отсутствие жилья по таким параметрам не позволило в полной мере реализовать антикризисную меру. За 10 месяцев текущего года удалось выкупить по установленной цене только 100 квартир — 95 в Таганроге и всего 5 в Ростове.

— Причина в аппетитах застройщиков, не желающих продавать жилье по себестоимости?

— Речь скорее о непрозрачности отношений, сложившихся на рынке финансирования жилищного строительства. Проблема эта родом из 90-х годов, когда активно использовали бартер, взаимозачеты, так называемые «серые схемы» с привлечением денег дольщиков по договорам инвестирования, векселям и прочим бумагам. Такие способы финансовой подпитки отрасли, к сожалению, особо не защищали права участников долевого строительства. 214-й закон в какой-то степени поправил положение. Однако не все застройщики смогли полноценно работать по новым правилам, практикуя нецелевое использование средств дольщиков и не обеспечивая прозрачность финансовых потоков своих предприятий. Так что возникли проблемы и с получением кредитов на жилищное строительство. А с началом кризиса ситуация усугубилась еще больше.

— Юрий Георгиевич, как руководитель областной рабочей группы по вопросам долевого строительства, охарактеризуйте результативность ее деятельности.

— За год группа собиралась более 50 раз, чтобы определить способы решения проблем по достройке домов, начиная от правовых вопросов и заканчивая технологическими. Одна из самых сложных ситуаций — с концерном «Вант». Совместными усилиями удалось добиться кредита от Сбербанка в 83 млн. рублей на достройку трех многоквартирных домов на улице Евдокимова. Первый транш получен. Сегодня мы ведем интенсивные переговоры о продолжении кредитования. Процесс идет трудно. Но шанс есть, хотя это во многом зависит не только от позиции руководства банка. На мой взгляд, очень важный фактор — выполнение своих обязательств самим застройщиком, а также активность позиции инициативных групп дольщиков. Хочу отметить, что создание областной рабочей группы произошло не от хорошей жизни. Можно было закрыть глаза на происходящее и занять позицию стороннего наблюдателя, предоставив застройщикам и дольщикам самим выяснять отношения. Но этот процесс приведет в никуда. Поэтому бросить дольщиков на произвол судьбы мы не имеем права. Это позиция губернатора Ростовской области Владимира Чуба, который держит ситуацию на постоянном контроле. Мы должны дольщиков защищать!

Ведь люди годами копили деньги на новые квартиры, и не их вина, что все так получилось. Но в этой непростой ситуации надо помогать и застройщикам — дать им возможность выполнить взятые на себя обязательства. А то прикидываются некоторые бедными овечками… Впору не дольщиков жалеть, а их. Я считаю, что тех, кто создал неразрешимые ситуации и загнал туда дольщиков, надо привлекать к ответственности. Что получается? Реклама идет полным ходом, застройщик получил деньги от людей, а в реальности нет еще и котлована! Куда же ушли многомиллионные средства? Во всем должны разобраться правоохранительные органы.

— Что реально даст вступление с 1 января 2010 года всех строительных организаций в саморегулируемые организации (СРО)?

— Это позволит отсеять недобросовестных подрядчиков, которые не имеют достаточных ресурсов для участия в торгах и выполнения заказов, и объединить специалистов: проектировщиков, строителей, изыскателей и т.д. Вот цифра: на территории области зарегистрировано около двух тысяч строительных организаций. В одном случае это мощная фирма, в другом — три-пять человек. Серьезный бизнес должен объединяться и нести солидарную ответственность. Те, кто конкуренции не выдержит, пусть занимаются оказанием более простых услуг. В итоге каждый займет свою нишу. Уверен, что проблем в отрасли станет меньше, а конечный результат улучшится.

— Если вернуться к вопросу дольщиков, то каким образом, по-вашему, следует менять систему взаимоотношений с застройщиком?

— Во-первых, деньги дольщиков не должны быть главным финансовым ресурсом застройщиков при реализации проектов жилищной застройки. Это слишком хрупкая конструкция, которая подвержена всем экономическим ветрам. Во-вторых, деньги государства не должны фигурировать на коммерческом жилищном рынке. Если на первых этапах развития ипотеки, в том числе и социальной, финансирование рынка жилья через бюджетные средства было оправдано, то сегодня такая схема работает уже в ущерб государству. Мы не должны обеспечивать приток спроса за счет реализации госпрограмм.

— Процесс, как вы сами сказали, нуждается в оптимизации. Что сделано в этом плане на областном уровне?

— По инициативе губернатора Владимира Чуба принята областная целевая программа «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан и стимулирование развития жилищного строительства на 2010–2012 годы». Программа объединила все источники государственной поддержки в приобретении и строительстве жилья. Общий объем ее финансирования за счет средств области составит 3,2 млрд. рублей. Средства распределятся так: в 2010 году — свыше 1,2 млрд. рублей, а в 2011-м — более одного миллиарда рублей, в 2012-м — около 960 млн. рублей. Кроме того, дополнительно за счет собственных и заемных средств граждан-участников программы в сферу жилищного строительства будет привлечено свыше 1,7 млрд. рублей. Социальная направленность программы очевидна. В рамках ее реализации улучшат жилищные условия свыше 4,7 тыс. семей. Программа позволит, в частности, уменьшить цены на жилье за счет бюджетного финансирования строительства инженерной инфраструктуры. Земли под строительство социального жилья не будут продаваться с аукциона. Они останутся в муниципальной собственности.

— Схема по аккумулированию средств на жилищное строительство уже апробирована на шахтерских территориях области… А ведь еще совсем недавно колоссальные деньги здесь зарабатывали риелторы!

— Да, действительно, в Шахтах, Зверево, Новошахтинске жилье приобреталось у риелторов зачастую по завышенной стоимости. Два года назад нам удалось переломить ситуацию, и у нас появился опыт, имеющий большую ценность. За 10 месяцев введено 14 тыс. квадратных метров жилья, строится 35 тыс. кв. метров. Успешная реализация программы позволила к уже выделенным 2,6 млрд. рублей дополнительно привлечь более одного миллиарда рублей. В отличие от предыдущей программы, строительство жилья теперь будет идти через муниципальный заказ и на 100% за счет средств бюджета. Это позволит упростить процедуру выделения земельного участка под жилищную застройку, уменьшить себестоимость строительства, а сам процесс в целом ускорить. Строительство первых домов по новым правилам начнется в 3-м квартале 2010 года. Ввод объектов запланирован на 2-3-й кварталы 2011 года. Возводятся новые многоквартирные дома для переселенцев из ветхого и аварийного жилья в Шахтах, Гуково, Белой Калитве, Донецке. В поселках строятся коттеджи. Это так называемые пилотные проекты. При этом поселки комфортабельные, с необходимой инфраструктурой, дорогами, коммуникациями. Вот лучший пример того, когда акценты в строительстве смещаются и малоэтажное жилье становится альтернативой многоэтажному.

— Какие категории граждан обеспечиваются жильем в рамках программы?

— Это ветераны войны, инвалиды, «чернобыльцы», «северяне», вынужденные переселенцы, дети-сироты, лица, уволенные с военной службы, молодые семьи, молодые специалисты, бюджетники. Забота об этих категориях граждан — наша первейшая обязанность. За 10 месяцев на жилье для них было выделено бюджетных средств свыше 1,2 миллиарда рублей. Это во многом позволило обеспечить реализацию областной программы жилищного строительства.

— Юрий Георгиевич, расскажите о самом масштабном проекте региона — строительстве Левенцовского района.

— Первые дома будут сданы в эксплуатацию в ближайшее время. Инженерная инфраструктура построена в рамках нацпроекта по жилью. Не за горами главное событие — ввод в строй первых домов на 40 тыс. кв. метров жилья. Комплексная застройка нового района — это только первый шаг, самый трудный, но и самый революционный в жилищном строительстве региона за весь постсоветский период. Это поистине яркая страница в истории Ростова-на-Дону, потому что такого объема жилищного строительства под комплексную застройку никогда не было. Хочу отметить, что в новых домах Левенцовки к Дню Победы получат квартиры 177 ветеранов — из 380 стоящих на учете. Сейчас идет заключение договоров с ними. Новые квартиры, по отзывам, очень нравятся будущим новоселам. Это ведь жилье с отделкой, никаких стройвариантов! Те же из ветеранов, кто отдал предпочтение жилью на вторичном рынке, будут приобретать его сами. Но в любом случае процесс обеспечения квартирами этой категории граждан находится на особом контроле губернатора. Добавлю, что в Ростове ведется реализация еще двух крупных проектов в сфере жилищного строительства — в районе бывшего совхоза «Декоративные культуры» и севернее улицы Орбитальной.

— Что даст ростовской области реализация проектов и программ развития системы водоканализационного хозяйства (ВКХ)?

— «Комплексная программа водоснабжения Ростова и юго-запада Ростовской области» — одна из наиболее значимых в комплексном водоснабжении. Стоимость объекта — свыше 30 млрд. рублей. Реализация проектов по развитию системы ВКХ в Ростовской области позволит в перспективе построить 12 млн. кв. метров жилья на 700 тыс. человек. Почти еще один Ростов! Что касается проекта «Чистый Дон», то это реконструкция очистных сооружений, строительство крупнейших коллекторов, завода по сжиганию осадка и иловых накоплений, других важнейших объектов, касающихся экологической безопасности. Строительство очистных сооружений водопровода в юго-западной части Ростова уже начинается. Хочу отметить, что с 2007 года — начала реализации комплексной программы с участием средств Инвестфонда России, частного инвестора в лице ОАО «Евразийский» и средств областного и городского бюджетов уже построено 11,3 км водоводов большого диаметра.

— Как вы относитесь к предстоящей реорганизации министерства строительства и жилищного хозяйства ростовской области?

— Для реализации областной программы «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан и стимулирование развития жилищного строительства на 2010–2012 годы» из ведения минстроя в министерство терразвития области будут переданы подразделения, отвечающие за обеспечение жильем льготных категорий граждан. В свою очередь министерство строительства и жилищного хозяйства меняет свои функциональные задачи и наименование. Функции главного распорядителя бюджетных средств по строительству и реконструкции социальных объектов передаются министерствам по принадлежности: здравоохранению, культуре, соцзащите и так далее. Это необходимо для повышения их ответственности за ввод объектов. В минстрое останется блок по строительству. Это подразделения, отвечающие за строительство инженерной инфраструктуры, в первую очередь объектов ВКХ. Для реализации проекта «Комплексная программа водоснабжения Ростова и юго-запада Ростовской области» из минпрома в министерство строительства и жилищного хозяйства передаются подразделения, курирующие коммунальную сферу. Таким образом, объединятся строительство коммунальных систем, управление ЖКХ области и, соответственно, изменится название министерства. С нового года вместо минстроя будет министерство ЖКХ Ростовской области. Общая численность штатных единиц минстроя на сегодня 71. После изменений их будет 76. Это с учетом 14 штатных единиц, которые будут переданы из минпрома. Так что фактически количество специалистов уменьшится.

— Юрий Георгиевич, большие ли сокращения отмечены в строительной отрасли ростовской области в целом? Есть ли дефицитные специальности?

— С учетом известных трудностей, штатная численность работников сократилась на 4,3 тысячи человек. При этом на учет в качестве безработных стали примерно 530 человек — это 1,5% от общего числа безработных. На сегодняшний день число вакансий, заявленных стройорганизациями, — около 2 тысяч. Требуются в основном монтажники, бетонщики, каменщики, штукатуры, маляры, производители работ. Так что и потребность в кадрах есть, и работа в отрасли есть. Это самое главное.

Строительная профессия — труд созидательный. Кризис кризисом, но я считаю, мы достойно пережили не лучшие времена в отрасли и в экономике в целом. Особая благодарность губернатору Владимиру Чубу за понимание проблем, конструктивную критику и, конечно же, поддержку. Строительная отрасль не может стоять на месте, не может жить без перемен. Надо внедрять новые технологии, чтобы более комфортной стала наша жизнь. А потому будем развиваться, будем двигаться вперед!