Переоценка метров

К концу 2009 года рынки недвижимости в южнороссийских городах начали оживать, однако о восстановлении докризисного спроса речи пока не идет. В зависимости от региона цены на новостройки упали на 20–30%, и, по оценкам опрошенных «Вестником» застройщиков, рассчитывать на быстрый рост не приходится — максимум на 10% к концу 2010 года. Несмотря на то, что большинство застройщиков специализируются на многоэтажной застройке, не исключено, что в 2010 году многие из них скорректируют свои стратегии и попробуют свои силы в малоэтажном строительстве. Также очевидно, что в крупных городах исчерпаны пятна под точечную застройку — наибольшие объемы ввода жилья в долгосрочной перспективе будут сосредоточены в проектах комплексного освоения территорий.

Ольга Подрезова, директор ООО «М.Т.«ВПИК»:

— В условиях низкого платежеспособного спроса компании «М.Т.«ВПИК» приходилось пересматривать цены на свои объекты, и сегодня они максимально приближены к себестоимости строительства. Наша компания старается более гибко подходить к удовлетворению спроса конечного потребителя. К примеру, при разработке проекта нового 16-этажного дома мы предусмотрели в нем только 1- и 2-комнатные квартиры эконом-класса, отличающиеся небольшой площадью с типовой отделкой «под ключ». На сегодня в стадии строительства у нашей компании находятся около 32 тыс. кв. метров жилья и помещений коммерческого назначения.

Процесс снижения процентных ставок по ипотечным кредитам уже начался, но для нас, как строительной компании, гораздо важнее, чтобы возобновилось полноценное кредитование населения именно под строящиеся объекты. Сейчас мы разрабатываем механизм взаимодействия с банками по приобретению жилья в наших строящихся домах по ипотечным схемам. Сегодня первичный рынок жилой недвижимости Краснодара вошел в фазу стабилизации. Ожидаем, что до окончания 2009 г. произойдет незначительное повышение средней цены предложения, а с приходом весны 2010 г. начнется постепенный устойчивый рост цен. Основной причиной станет изменение соотношения спроса и предложения на рынке. «М.Т.«ВПИК» специализируется на многоэтажном строительстве, но исключать возможность нашего выхода на сегмент малоэтажного строительства в будущем не следует. Для любого застройщика проблема финансирования строительства объектов самая основная. В кризисный период мы нашли для себя выход во взаимодействии со своими партнерами и поставщиками по бартерным схемам. Благодаря такому решению все наши объекты продолжают строиться и сдаются в намеченные сроки.

Сергей Мартынов, генеральный директор ООО «Южно-Региональный строительный комплекс»

— Финансовый кризис мог пагубно повлиять на строительную отрасль. Трудно пришлось всем, но особенно компаниям, которые брали кредиты и «распыляли» свои объекты. Мы сосредоточились на сдаточных объектах. Ведем строительство скоростным методом, блоки вводим поочередно. Предлагаем дольщикам квартиры «под ключ», с улучшенной отделкой, свободной планировки, что не продано — сдаем внаем с предоплатой за три месяца. В этом году мы снизили цену квадратного метра почти на четверть. В дальнейшем планируем тоже снижать за счет материалов и собственного строительства. Надо уложиться хотя бы в 25 тыс. рублей — это себестоимость.

Если будем продавать по 30 тысяч — это нормально. Ставят палки в колеса посредники, которые необоснованно завышают цены. Мы индивидуально работаем с каждым поставщиком материалов и стараемся максимально снизить закупочные цены. В этом году ООО «ЮРСК» сдаст порядка 35 тыс. кв. метров жилья. В докризисные годы эта цифра составляла 50 тысяч. Господдержки не ощущаем никакой, надеемся только на себя и на администрацию города, которая нам помогает. В 2010 году также будем делать ставку на комплексное многоэтажное строительство, хотя имеем все возможности строить и индивидуальное малоэтажное жилье. В этом году построили по заказу три дома, их стоимость не превышает стоимости квартир в новостройках. Сегодня каждый застройщик борется за своего дольщика. Те, в свою очередь, стали осторожнее: прежде чем заплатить за квартиру, подробно интересуются проектом, выполнением инженерных сетей, будущей социальной инфраструктурой. Мы взяли за правило встречаться с дольщиками на стадии начала отделки квартир и обсуждать разные вопросы. Ни разу мы не переносили сроки сдачи жилья. Доверие людей и хорошая репутация фирмы — лучший маркетинговый прием в условиях кризиса.

Татьяна Смирнова, директор управления маркетинга и продаж ОАО «ВЗ ЖБИ1»:

— В условиях резкого падения платежеспособного спроса и снижения доступности финансовых ресурсов мы, как и большинство наших коллег, разработали и приняли собственную антикризисную программу. Прежде всего были заморожены проекты, находящиеся на начальной стадии реализации, а часть земельных участков, на которых мы планировали вести строительство, была выставлена на продажу. Кроме того, мы ввели режим жесткой экономии материальных и энергетических ресурсов, снизили затраты на оплату труда за счет сокращения бонусной программы, ведем переговоры с поставщиками и подрядчиками по вопросам урегулирования имеющихся кредиторских и дебиторских задолженностей.

Реализация этих мер позволила нам сохранить предприятие, мы по-прежнему готовы выполнять все свои обязательства, в том числе перед участниками долевого строительства. Конечно же, мы занимаемся активным привлечением потенциальных покупателей недвижимости, участвуем в тендерах и аукционах по покупке готового и строящегося жилья, проводимых различными коммерческими и бюджетными организациями. Так, в нынешнем году ОАО «ВЗ ЖБИ №1» было признано победителем открытого аукциона на право заключения государственного контракта купли-продажи более 1100 готовых квартир до конца 2010 года для нужд Министерства обороны РФ. Мы рассчитываем и на другие меры господдержки, в частности на помощь в финансировании инфраструктурных работ по подведению инженерных коммуникаций при строительстве одного из наших жилых комплексов в Волгограде.

Всего же мы ведем строительство 14 многоэтажных жилых домов общей площадью почти 165 тыс. кв. метров. До конца текущего года предполагается сдать в эксплуатацию два многоэтажных жилых дома общей площадью более 17,8 тыс. кв. метров (без учета летних помещений). В 2010 году планируется сдать 10 многоэтажных жилых домов общей площадью более 113,3 тыс. кв. метров, еще два многоэтажных дома площадью более 33,4 тыс. кв. м запланированы к сдаче в 2011 году. Реализуется и проект усадебной жилой застройки малой этажности индивидуального типа в г. Краснослободске. Реализация данного проекта предполагает строительство 22 коттеджей общей площадью почти 5 тыс. кв. метров. Сдача в эксплуатацию намечена на 2010 год.

Теему Хелпполайнен (Teemu Tapani Helppolainen), первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна YIT:

— ЮИТ инвестировал в Россию свыше 500 млн евро. В основном эти средства вложены в портфель земельных участков и строящиеся объекты. Рентабельность достигается за счет запуска проектов с рентабельной продажной ценой и за счет строительства квартир, пользующихся спросом у покупателей. В России наши продажи растут, и это является доказательством того, что мы умеем строить такое жилье, которое наши клиенты хотят купить. В Ростове на сегодня в строительство домов вложено концерном более 850 млн рублей, в этом году завершим два объекта. В 2010-2011 гг. будем строить по два объекта в год, а в 2012-м — три, дальше — в зависимости от ситуации. Не исключено, что мы начнем строить малоэтажное жилье в формате таун-хаусов. В Финляндии строительство таунхаусов ориентировано в основном на покупателей со средним уровнем достатка, поскольку единичные затраты на строительство коттеджей и отдельных домов стоят гораздо дороже, чем в многоэтажных домах.

По той же причине построенные нами в России таунхаусы направлены на средний класс, и так будет и в дальнейшем. Напротив, малоэтажную застройку (3-5 этажей) можно в России осуществлять эффективно с точки зрения затрат с помощью хорошего проектирования, и, таким образом, гарантировать выгодную продажную цену. Предпосылкой этому все же должно служить снижение затрат на подключения (электричество, газ, вода), которые, к сожалению, очень высоки в России, и затрат на приобретение земельного участка, так как их доля в оплачиваемой клиентом стоимости слишком велика. При наличии данных предпосылок строительство малоэтажного жилья интересует нас также и в Ростове. Что касается прогноза цен на недвижимость, то, по нашему мнению, в 2010 году цены будут расти, и это обусловлено постоянно снижающимся предложением на рынке жилой недвижимости. К концу года они могут вырасти еще на 8–10% от текущих цен. Не исключено, что к концу 2010 года уровень цен на жилье достигнет показателей середины 2008 года.

Антон Станиславов, Генеральный директор ООО «РостовДонДевелопмент»:

— ЗАО «РостСтройИнвест» в содружестве с ООО «РостовДонДевелопмент» и Юго-Западным банком Сбербанка России сконцентрирует свои усилия на застройке нового жилого района «Три сквера» в Ростове-на-Дону площадью около 58 га. 70% финансовых средств прокредитует Сбербанк, 30% — наша компания. План застройки предполагает возведение в течение 5 лет 30 жилых домов общей площадью ориентировочно 280 тыс. кв. метров и более 12 зданий и сооружений социальной инфраструктуры. Жилые дома — от 4 до 6 этажей — отвечают параметрам лучших клубных домов. Идея этого проекта пришла не вчера, в условиях кризиса, когда рынок повернулся от продавца к покупателю, она соответствует требованиям рынка. Ростов-на-Дону подошел к тому, чтобы в городе возводилось элитное жилье, так как оно очень востребовано даже в условиях кризиса. Ажиотажного спроса нет, тем не менее он устойчив и сегодня. Такая недвижимость выставляется на продажу по цене от 80 до 120 тыс. рублей за 1 кв. метр.