Стратегия «Патриота»

В ближайшие годы ЗАО «Патриот» (дочерняя структура ЗАО «Интеко») станет крупнейшим игроком на рынке комплексного жилищного строительства. К 2015 году компания планирует вводить до 750 тыс. кв. метров жилья ежегодно. Подробности — в интервью «Вестнику» директора по развитию ЗАО «Патриот» Игоря Далаксакуашвили.

— Игорь Львович, с чем связано создание ЗАО «Патриот»? Какие задачи стоят перед компанией?

— Для оптимизации системы управления в ЗАО «Интеко» была выделена дочерняя структура для реализации региональных проектов. Это крупная капитализированная компания, наделенная финансовыми ресурсами, предприятиями стройматериалов и земельными участками. Сегодня в ее портфеле есть ряд проектов строительства жилой недвижимости в Ростове, Краснодаре, Сочи, Самаре, Санкт-Петербурге и коммерческой — в Казахстане и Санкт-Петербурге.

В Ростове в этом году будет сдано порядка 40 тыс. кв. метров жилья в первом микрорайоне — в Левенцовке. В ближайших планах — застраивать первый и третий микрорайоны, осваивать новые территории в Ростове и пригородах. На ближайшие два года стоит задача строить здесь по 120 тыс. квадратов ежегодно. Кроме того, сегодня проходит согласование проект в Краснодаре на 62 га объемом 500 тыс. кв. метров жилья. Мы рассчитываем, что в следующем году начнем проектирование жилых домов с выходом на площадку либо в конце 2010 года, либо в начале 2011 года.

— «Патриот» нацелен только на реализацию проектов комплексного освоения?

— Да, это один из главных принципов компании. Так же, как и индустриальные методы возведения жилья. При этом будут строиться не только панельные, но и сборно-монолитные, сборно-каркасные дома, поскольку при комплексном освоении территории должно быть жилье и эконом-, и бизнес-класса.

— Планируете выходить в сегмент малоэтажного строительства?

— Этот вопрос рассматривается, потому что при проектировании комплексной застройки выясняется, что на некоторых территориях можно заниматься только малоэтажным строительством. Есть, например, участок большой — на 150 га. 100 га могут быть застроены высотными домами, а 50 га по другим причинам — только малоэтажкой. Рассматривается вопрос использования индустриальных методов малоэтажного строительства. Тем более если мы говорим о территориях юга России, где это традиционный вид домостроения. Ну, и так как речь идет о комплексном освоении, требующем гигантских затрат на инфраструктуру, планируется продолжить участие в нацпроекте по новым проектам.

— Как вы считаете, усилится ли концентрация на рынке?

— Да. К этому подталкивает законодательство: действующая редакция Земельного и Градостроительного кодексов, закон «О долевом строительстве». Требования к его соблюдению будут все более и более жесткими. ФЗ №214 требует от застройщика больших первоначальных вложений, а значит, большей капитализации. А это непосредственно приведет к концентрации, уходу с рынка слабых в финансовом плане девелоперов. Кроме того, строительный бум, закончившийся в 2008 году, «выбрал» с рынка почти все «пятна» под точечную застройку эконом-класса. Отсюда выход девелоперов на комплексное освоение территорий и, соответственно, необходимость высокой капитализации той компании, которая строит жилье эконом-класса и работает на небольшой норме прибыли.

Компания работает в рамках ФЗ №214, продавая жилье либо на стадии высокой степени готовности, либо с уже зарегистрированными правами собственности. Только не на уровне котлована.

— Вы рассчитываете на рост ипотечного кредитования при составлении планов на 2010 год?

— Да, мы связываем определенные надежды с возобновлением ипотечного кредитования.

В условиях кризиса нужны комплексные решения в этой области, и многое уже реализуется в соответствии с федеральным законодательством. Первое — снижение процентной ставки. Второе — внедрение системы страхования, которое запланировано на ближайший период. Третье — система реструктуризации ипотечного кредита в случае дефолта, такая программа уже действует. К этому нужно бы добавить поддержку граждан, покупающих первое жилье, например, субсидирование им процентной ставки, как это делается в Ростовской области уже почти десять лет (и схема эта доказала свою эффективность, в том числе бюджетную), а также систему стройсбережений. Добавить дополнительные льготы по налогообложению для людей, приобретающих жилье, законодательно поддержать понятие некоммерческого жилья и развивать жилищно-строительные кооперативы. Заметьте, я ничего нового не сказал. В мире это уже давно все работает в комплексе.

— Каков ваш прогноз развития цен на рынке недвижимости в России и в Ростове в частности?

— Несмотря на то, что цены, видимо, достигли своего дна, продажи не растут. Из-за негативных ожиданий населения резкого увеличения продаж не произошло. Вряд ли цены будут падать ниже, но повышаться не скоро начнут, так как сегодня рынок покупателя, а не продавца. К нынешнему уровню цен до конца 2010 года можно будет говорить о росте не более 10%.

— Какие нестандартные ходы планируете использовать для стимулирования продаж в России и в Ростове в частности?

— В первую очередь заняться продажей квартир в домах, где завершилось строительство. Это позволяет исключить риски покупателя, упрощает для него задачу получения ипотечного кредита. Современные панельные технологии отвечают по сути антикризисным требованиям. Человек сегодня покупает жилье для себя, зачастую на последние или заемные деньги. У него нет ресурса на значительные платежи по отделочным работам. Панельные дома, в отличие от кирпичных и каркасно-монолитных, требуют минимальных затрат по отделке.

— ЗАО «Патриот» планирует управлять своими новостройками?

— Да, компания «Патриот-Сервис» будет заниматься управлением и обслуживанием построенного жилья. Нельзя оставить жилье «в чистом поле». В домах будут созданы ТСЖ, обслуживать которые будет управляющая компания.