Ипотеку — заемщикам, госгарантии — застройщикам

В последние месяцы на рынке жилья России и Ростовской области впервые в этом году отмечено определенное оживление. Люди, которые опасались приобретать недвижимость, брать ипотеку в разгар кризиса, наконец, вышли на рынок и стали покупать квартиры. Однако, по мнению экспертов, такой отложенный спрос появился ненадолго, и вскоре рынку недвижимости потребуется поддержка государства. Способы стимулирования жилищного рынка представители застройщиков, риэлторов, банков и властных структур обсудили за круглым столом, организованным ИД «МедиаЮг».

Очевидно, что сегодня рынки недвижимости и ипотечного кредитования подвержены количественному сжатию. По оценкам руководителя ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» Алексея Щербакова, вторичный рынок жилья подвергся примерно двукратному уменьшению, размер сжатия первичного рынка определить сложно.

В прошлом году, когда начался кризис, были разные прогнозы развития строительного рынка: либо все жилье будет скуплено за копейки, либо цена квадратного метра не будет реагировать на кризис и рынок замрет на какой-то определенной планке. Однако не произошло ни то, ни другое, так, сегодня стоимость квадратного метра социального жилья составляет не более 30 тыс. рублей.

«Сейчас в Ростовской области уже введено 1,390 тыс. кв. метров жилья, — рассказал министр территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Владимир Киргинцев. — Жилье достраивается, но практически не начинается новое строительство. В будущем это приведет к тому, что спрос будет превышать предложение, в результате чего цены увеличатся».

Оживление на рынке недвижимости произошло только в третьем квартале 2009 года, потому что население, которое располагало деньгами или было качественными заемщиками, но не могло взять кредит, откладывало ситуацию до того момента, как рынок достигнет дна. «Сейчас перемена в сознании населения произошла, и люди, которые хотели приобрести жилье, решили, что дешевле оно уже не будет и нужно покупать, — утверждает Алексей Щербаков. — С ипотечным кредитованием сложнее, оно производно не столько от цифр рынка недвижимости, сколько от показателей реальных доходов и занятости населения. И пока мы не увидим этих положительных значений, никакого массового роста ипотечного кредитования ждать не приходится».

По мнению заместителя директора Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России Татьяны Сергиенко, в сентябре-октябре спрос на жилье вырос во многом благодаря государственным программам. К тому же банки также предлагают гибкие процентные ставки по ипотечным кредитам, что тоже стимулирует к приобретению жилья.

По оценкам директора ООО «Фирма «Руслан» Адама Батажева, стоимость жилья упала на 30–35%, но процентные ставки по кредитам выросли, и люди до сих пор боятся вкладывать средства. Поскольку большое количество людей находятся в отпусках за свой счет, работают полдня и неизвестно, что будет дальше. Если бы банки снизили процентную ставку по кредитам до 10–12%, тогда граждане стали бы охотнее приобретать жилье.

По мнению участников круглого стола, выход может быть один: естественным источником спроса в будущем году станет государство, и основной навык, который потребуется от застройщиков и любых продавцов на рынке недвижимости, — это умение работать с государственными инструментами и локальными источниками спроса.

«Мы можем констатировать, что есть государственная и областная программы строительства социального жилья, которые сформировались и будут работать в будущем, — поясняет Алексей Щербаков. — Многие государственные инструменты находятся еще на стадии «обкатки», а некоторые программы существуют только в форме пилотных проектов, но предполагается, что массовый процесс внедрения начнется в 2010 году. В будущем также появятся и механизмы ипотечного страхования, которые должны снизить требования к первому взносу банка. Государство уделяет внимание и реструктуризации ипотечных кредитов, и продуманной системе гарантий, которая в том числе снимает страхи у населения по получению займов. Сегодня гарантии продлены по кредитам, выданным в первой половине 2009 года, но мы имеем все основания полагать, что срок их действия будет и дальше увеличен. Государственные механизмы находятся в стадии разработки, и мы думаем, что они, несомненно, окажут воздействие на рынок. Но в условиях отсутствия массового роста спроса в течение ближайшего времени успешность предполагается только в проектах социального строительства. Но этого вполне достаточно для эффективного застройщика».

Необходимость государственной поддержки для стимулирования строительства подтверждает и Владимир Киргинцев. «До кризиса большой объем жилья был инвестиционный. Сейчас инвесторы неактивны, — отмечает он. — И самое главное сейчас — дать гарантию застройщикам приобретения этого жилья. По различным программам, как

федеральным, так и региональным, в ближайшие несколько лет, при наличии государственных гарантий, будет строиться в основном социальное жилье. Льготные категории граждан есть в каждом муниципалитете, поэтому властям необходимо поддерживать свой строительный комплекс, а не вторичный рынок жилья».

По мнению директора по развитию ЗАО «Патриот» (дочерняя структура ЗАО «Интеко») Игоря Далаксакуашвили, мы имеем уже другой рынок недвижимости и инвестор нескоро на нем появится, ведь то, что можно сегодня купить за 40 тыс. кв. м, через два года не будет стоить 65 тыс. руб. за кв. м.

«Конкретных способов стимулирования рынка жилья на самом деле не так много, — считает он. — Застройщик может придумать скидки, какую-то хитрую акцию и т.д. Но лучший способ привлечения клиента — это качество строительства. Кроме того, комплексная застройка дает свои преимущества — дороги, инженерные сети, социальную инфраструктуру, которая сегодня также является стимулом продаж. Точечная застройка вызывает у людей только раздражение и жалобы в органы власти. В других регионах строятся целые микрорайоны, но нет ни школы, ни детского сада, а каждый квадратный метр земли направлен на то, чтобы выжать квадратные метры жилья. В результате это играет против застройщика».

Еще одним важным фактором, на который обращают внимание граждане, при покупке жилья является репутация застройщика. «В современных условиях деловая репутация играет большую роль, — подтверждает Адам Батажев.

— Благодаря высокой репутации многие застройщики смогли выжить. Но проблемы тем не менее остаются, ведь мы начинали строить дома до кризиса и общая площадь квартир в них не соответствует социальным нормам, поэтому государство наши квадратные метры покупать не может. Это подтверждают и официальные данные, по программе переселения в этом году в Ростове продали только 5 квартир, 197 в Таганроге, а область вернула в бюджет неосвоенные средства в размере 594 млн рублей».

Генеральный директор ООО «Фирма «Кристина» Валерий Левченко уверен, что в программах строительства социального жилья уже есть определенные участники, и попасть туда очень сложно. К тому же при таком строительстве не будут использоваться новые технологии, и нет возможности создать комфортное жилье. «Социальное жилье, конечно, имеет право на жизнь, но у него своя ниша, — объясняет он свою позицию. — До кризиса мы начинали строить то, что продавалось, а сейчас это не востребовано. Теперь нам и всем строительным компаниям надо планировать на три года вперед. К тому же сейчас на рынке мы видим новый отложенный спрос, поэтому население и не идет покупать жилье. А для поддержки необходимы беззалоговые кредиты, кредиты доверия, а также гарантии областной администрации».

Директор ЗАО «СУ-5» Борис Воденко считает, что есть и другие преграды для участия компаний в строительстве социального жилья. Во-первых, нет точной информации о том, сколько социального жилья необходимо в следующем году. Компания может сказать, что построит 3 тыс. кв. м, а вдруг оно потом окажется невостребованным, ведь социальное жилье подразумевает разные категории граждан, разные квадратные метры и т.д. Должны быть гарантии. Поэтому имея полную уверенность, что в конце года жилье будет востребовано и оплачено, можно строить социальные метры на свои оборотные средства, не дожидаясь бюджетных денег. По мнению начальника девелоперской службы ООО «Ростовгипрошахт» Валерия Ефимова, не надо ставить людям жесткие рамки, а необходимо дать им возможность выбирать. «Если по программе человеку положена 4-комнатная квартира площадью 100 кв. метров, а мы предлагаем ему квартиру такой же площади, но 3-комнатную, то почему он не может ее купить? — спрашивает он. — Или если есть возможность доплатить и приобрести квартиру большей площади или улучшенной планировки, почему гражданин не имеет на это право?»

А лучшим способом стимулировать рынок, по мнению участников круглого стола, является стимулирование рынка ипотечного кредитования в разных видах, доступного для людей. «Для жилищного рынка сейчас характерно ожидание, — объясняет Игорь Далаксакуашвили. — Люди не берут ипотеки, потому что не уверены в своих будущих доходах. И роль государства здесь неоценима, должны быть методы поддержки не только бюджетников, но и других категорий граждан».

Еще одна важная проблема, которая актуальна для отрасли, — незавершенное строительство. «Сегодня существует три блока проблемных домов, — проинформировал Владимир Киргинцев. — Первая категория — дома высокой степени готовности — более 90%, в которых 5–10% квартир не проданы (500 квартир), вторая — степень готовности домов менее 90%, около 20% квартир не проданы (500 квартир), третья — от дольщиков получено больше средств, чем построено (1300 квартир). Но нельзя говорить, что дольщики по всем этим домам обманутые. Поэтому вначале следует определить инвестиционную составляющую проданных квартир и долю социального населения. Уверен, что многие фамилии по этим домам будут повторяться. Все социальные категории дольщиков будут поддержаны отдельно, в рамках областных и муниципальных программ».

Категоричным противником долевого строительства выступил Игорь Далаксакуашвили. ФЗ №214 был создан в кризисный период и, по его мнению, совершенствованию не подлежит. «В законе есть только одно ограничение: средства граждан могут привлекаться на строительство многоквартирных домов, и существует множество схем обмана дольщиков. Привлекаются гигантские ресурсы, за которыми нет системы надзора. Закон исчерпал себя. Снизить риски просто, законодательно утвердить другие правила игры. Должно быть все, как в цивилизованных странах: застройщик хочет построить дом — пошел в банк, взял кредит, человек хочет приобрести квартиру — то же самое. Есть и другая система резервирования квартир, с предоплатой в 10%».

Закон нельзя отменять, уверен Адам Батажев. Благодаря ФЗ №214 сотни ростовчан получили и еще получат возможность приобрести свое жилье. Закон несовершенен, но его можно доработать. А Валерий Левченко предложил ввести долевое участие с поэтапной оплатой и постоянное информирование граждан об этапах строительства.

В итоге участники круглого стола пришли к выводу о необходимости государственной поддержки, будь то строительство социального жилья, совершенствование механизмов ипотечного кредитования, а также внесение изменений в закон о долевом строительстве. Все эти меры позволят поддержать строительный комплекс Ростовской области, сохранить высокие показатели строительства и расширить возможности населения для приобретения жилья.