На юг — со своим амбаром

На юг — со своим амбаром

Свыше $1 млрд. намерены вложить «Евразия Логистик», ImmoRosIndustry и Taller Capital в строительство сетей индустриальных парков на Юге

Свыше $1 млрд. намерены вложить «Евразия Логистик», ImmoRosIndustry и Taller Capital в строительство сетей индустриальных парков и зон торгово-промышленного развития на Юге, где сегодня спрос на качественные складские помещения в разы превышает предложение.

При этом инициаторы сетевых проектов, не дожидаясь милостей от государства, решают главную — инфраструктурную — проблему, таким образом привлекая в регион на уже готовые площадки инвесторов. По мнению экспертов, реализация семи комплексов, заявленных в ЮФО, будет способствовать экономическому развитию южнороссийских регионов и их интеграции в международную торговлю.

Гендиректор «Евродона» Вадим Ванеев в июле 2004 года начал реализацию «индюшачьего» проекта. На шахтерских территориях Восточного Донбасса, в Октябрьском сельском районе, он создал промышленный комплекс по выращиванию и переработке мяса индейки. В первый этап реализации проекта руководство компании инвестировало более 45,5 млн. евро, из которых ровно четвертая часть была потрачена на электро-, водо- и газоснабжение. «Больной темой при реализации проекта, как всегда, стало создание инфраструктуры. Мы только 40 км электросетей протянули, причем на средства из собственного кармана», — сетует Ванеев.

Птицекомплекс «Евродона» расположен на территории 102 га. «Это очень крупный проект, к тому же направленный на развитие отечественного АПК», — не скрывают гордости в областном минсельхозе. Только вот средств для создания инфраструктуры под него здесь не нашлось.

Что тогда говорить про логистов с их низкой маржинальностью бизнеса?! «Им, например, для строительства склада на 10 тыс. кв. метров нужно из денежного потока «выдернуть» порядка $15 млн., и склад этот будет окупаться лет 12. У нас за счет объемов 7 — 8 лет с себестоимостью кв. м $800 против 1500. К тому же администрация по-разному «разговаривает» с инвесторами, которые застраивают 10 тыс. и 200 тыс. кв. метров», — рассказывает Николай Дицман, руководитель отдела маркетинга ИПГ «Евразия Логистик».

Парковый бум

Сегодня на Юге заявлено о реализации семи проектов индустриальных парков и зон торгово-промышленного развития, общий объем инвестиций в которые превысит 23 млрд. руб. «Евразия Логистик» построит индустриальные парки (ИП) складской площадью от 100 до 300 тыс. кв. м на Кубани, в Волгоградской и Ростовской областях. В ImmoRosIndustry пока решили ограничиться одним ИП под Ростовом на территории 58,7 га. Taller Capital рядом с небольшими областными городами Ростовской области, Краснодарского и Ставропольского краев создаст зоны торгово-промышленного развития (ЗТПР), где расположатся не только ИП, но будет присутствовать и торгово-развлекательная составляющая.

«В классическом российском понимании ИП — площадка по типу склада класса А, ориентированная в своей основе на производственный процесс (легкая сборка, упаковка, небольшие мощности по сельхозпереработке и пр.)», — комментирует консультант отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Бушмина.

«Однако на Западе понятия «склады» и «производство» не разделяются. Поэтому, ориентируясь на 95% в своем бизнесе на склады, наши проекты мы называем по-западному — ИП», — парирует руководитель отдела маркетинга «Евразия Логистик» Николай Дицман. «ЗТПР включает в себя как промышленную, логистическую, так и торгово-развлекательную составляющие. Как правило, на первой линии по отношению к шоссе располагаются торгово-развлекательные центры, гостиницы, кафе и пр., на второй-третьей — производственные и дистрибутивные центры», — говорит президент компании Taller Capital Александр Шнайдер. Группирование на одной территории разнопрофильных объектов за счет синергетического эффекта повышает экономический результат деятельности каждого из них, добавляют в компании.

Принципиальное же отличие ИП от обычной промзоны заключается в наличии единой управляющей компании-девелопера, которая владеет землей, где размещается парк. При этом девелопер берет на себя все затраты, связанные с подготовкой площадки для последующего размещения на ней складов и производства.

Население как стимулятор складского роста

Как показывают маркетинговые исследования компаний — девелоперов, розничный товарооборот на душу населения в Ставрополе составляет менее$3 тыс. в год, Волгограде — $3 тыс., Ростове — порядка $4 тыс., Краснодаре — $5,6 тыс. Для сравнения: в Москве этот показатель равен $8 тыс. «В принципе, в Ростове и Краснодаре ситуация схожая, просто в первом численность населения выше в 1,7 раза, чем во втором. То есть среднестатистический житель столицы Кубани продуктов покупает больше, но людей проживает здесь меньше», — поясняет Николай Дицман. Ключевой аргумент выхода на Юг крупнейших компаний-девелоперов на региональный рынок складской недвижимости — «активный рост ВРП, вследствие которого растут доходы населения, соответственно, оборот розничной торговли, а значит, и спрос на склады».

По данным агентства недвижимости «Титул», сегодня только по Ростову спрос на складские помещения по разного рода площадям превышает предложение в четыре раза. Федеральные девелоперы приводят результаты собственных исследований: потенциал ростовского рынка складской недвижимости по складам всех классов здесь оценивают на уровне 1,5 млн. кв. м в перспективе до 2010 года при текущем объеме предложений порядка 300 — 400 тыс. кв. м. Потенциал Краснодара — 1 млн. кв. м при имеющихся 300 тыс.

«Притом, что на юге складские помещения класса А и В только начинают появляться, преимущественно в Ростове», — отмечает менеджер отдела коммерческой недвижимости компании «Лендлорд» Наталья Северьянова. На краснодарском рынке еще не представлен ни один логистический центр класса А, отмечают в ростовской девелоперской компании ADM Group, реализующей в Краснодаре один из своих проектов. По расчетам «Евразии Логистик», к 2010 году в Ростове может появиться до 500 — 600 тыс. кв. м складов, в Краснодаре — около 250 тыс. В случае если все заявки будут реализованы. Но учитывая, что на практике, по оценкам опрошенных «Вестником» аналитиков и представителей консалтинговых компаний, в срок реализуется порядка половины планируемых проектов (в том числе из-за отсутствия финансирования, административных препонов и пр.), то переизбыток качественных складских площадок в ближайшие лет пять-семь ЮФО не грозит.

Производство — на вырост

На любом рынке в сегменте коммерческой недвижимости развивается сначала офисная, торговая и только потом промышленная. Причем в категории промышленной в первую очередь развивается рынок складских помещений и только потом — индустриальных зданий под заводы и фабрики. Поэтому, скорее всего, пока на Юге дело ограничится современными складскими помещениями класса А. «По нашему опыту, самый большой интерес к нашим площадям как к производственным проявляют западные компании. Во-первых, они уже к этой культуре приучены, во-вторых, это хороший способ избежать бюрократических проволочек.

Они немного переплачивают, зато спокойны, — объясняет Николай Дицман. — Отечественное крупное и среднее производство охотнее выкупает коробку советской постройки, полностью ее переделывает под себя или ставит просто новое оборудование и работает. Малому бизнесу не подходят размеры».

При стандартной конструкции склада класса А площадью порядка 100 тыс. кв. м размер минимальной сдаваемой площади составляет 2,5 — 3 тыс. кв. м, максимальный — доходит до 20 — 30 тыс. «Однако девелоперы охотнее сдают большими нарезками: площадь в 20 — 30 тыс. так называемому якорному арендатору, оставшуюся часть — нарезками по 5 — 10 тыс.», — говорит эксперт из Cushman &Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Специалист по коммерческой аренде компании «Титул» Алексей Гудухин не исключает прихода в ИП и производственников, хотя расценивает подобный вариант как маловероятный. «Мелкий и даже средний бизнес экономят на всем, чтобы по максимуму снизить себестоимость продукции. Сегодня за 80% производственных помещений в Ростове арендаторы платят до 200 руб. за кв. метр в месяц. Некоторые позволяют себе роскошь в 250 руб. Посмотрим, что предложат ИП», — улыбается он.

Представители местного бизнеса более оптимистичны на этот счет. «Для новых инвесторов или предприятий, планирующих расширение или диверсификацию бизнеса, такое предложение заманчиво, — уверен советник гендиректора компании «Евродон» Сергей Коновалов и добавляет:

— Бизнес давно хочет переложить работу по созданию инфраструктуры на чьи угодно плечи, только бы не делать ее самому». Так говорит он о наболевшем, соглашаясь с мыслью Гудухина, что исход проектов будет во многом зависеть от арендных ставок. По мнению чиновников, при создании условий производство рано или поздно подтянется в ИП. «Насколько мне известно, промышленные участки ЗПТР «Кубанская» отойдут небольшим предприятиям по переработке сельхозпродукции, продукция которых будет популярна, ведь ближайший перерабатывающий завод находится далеко — в Тихорецке», — надеется замглавы Гулькевичского района по строительству, транспорту, коммунальному хозяйству и благоустройству Александр Рябков. «Есть главное — инфраструктура, так что площадки у инвесторов будут нарасхват», — заверяют в администрации Октябрьского с. района.

Добро пожаловать на Юг, господа

Инвесторов в регионы, и не только южные, зазывают чиновники всех уровней, специально созданные агентства инвестиционного развития. Но до сих пор порочный инфраструктурный круг разорвать не удавалось: власти обещают компенсировать затраты по ее созданию при условии подписания соглашений; инвесторы надеются на появление инфраструктуры прежде, чем эти соглашения подпишутся. Роль палочки-выручалочки вполне способны взять на себя инициаторы сетевых проектов ИП и ЗТПР, что не может не радовать местных чиновников. «Для власть имущих это реальная возможность сэкономить за счет инвесторов. Они впредь будут активно лоббировать интересы таких компаний», — подчеркивает представитель ростовского рынка ритейла, попросивший не называть его имени.

«На Юге достаточно сговорчивые и лояльные администрации, особенно в Ростовской области, даже по сравнению с Кубанью, которая возвысилась из-за Сочи», — признается Николай Дицман. По его словам, именно от донской администрации исходила изначальная инициатива передать «Евразии Логистик» в управление Южнобатайскую промзону, рядом с которой компания собирается построить логистический комплекс. Хотя в министерстве территориального развития, архитектуры и градостроительства РО «Вестнику» заявили, что «информация некоторых СМИ (о передаче в управление Южнобатайской промзоны. — Прим. ред.) — чистая «утка».

«Пока не пройдет открытый конкурс и не будет выбрана УК по всем критериям в рамках закона, об этом говорить рано», — сообщил «Вестнику» высокопоставленный чиновник министерства. Что отнюдь не мешает «Евразии» рассматривать возможность реализации второго комплекса ИП и третьего по счету проекта компании на территории области. Администрация Октябрьского сельского района при утверждении стратегии развития своих территорий уже включила ростовский проект Taller Capital в перечень перспективных промышленных зон. Причем на компанию везде возлагаются большие надежды — она ориентируется именно на небольшие города и населенные пункты районного значения, а не на города-миллионники.

В Ростовской области ЗТПР построят на шахтерских территориях Восточного Донбасса, на Кубани — в Гулькевичском районе, на Ставрополье — возле Железноводска. «В этих городах население менее избаловано, как в крупных областных центрах, а сам рынок торговых центров и развлечений практически не развит», — комментирует Елена Бушмина.

«Смена категории назначения земли увеличивает налоговую базу — арендная ставка кв. метра земли промышленной категории по кадастровой стоимости составляет больше 1000 руб.

К тому же приход крупных компаний гарантирует создание новых рабочих мест, а это НДФЛ, составляющий порядка 65% собственных доходов местного бюджета», — называет плюсы строительства замглавы Гулькевичского района по строительству, транспорту, коммунальному хозяйству и благоустройству Александр Рябков.

Кроме того, активное возведение ИП и ЗТПР, по мнению как чиновников, так и экспертов, будет способствовать экономическому развитию региона в целом, дав толчок развитию транспортных коридоров, что для Юга наиболее важно из-за пересечения коридоров «Запад-Восток» и «Север-Юг».

Арендные ставки на склады — до и после реализации сетевых проектов индустриальных парков и зон торгово-промышленного развития

По данным девелоперской компании ADM Group, средний диапазон стоимости аренды складских помещений в Ростове установился на уровне 130 — 300 руб. за кв. м в месяц, в Краснодаре — 150 — 250 руб. В агентстве недвижимости «Титул» уточняют расценки по Ростову, где месячная аренда кв. м складского помещения класса В без отопления стоит порядка 150 — 250 руб. с отоплением, в зависимости от месторасположения — 200 — 350 руб. Наталья Северьянова из отдела коммерческой недвижимости компании «Лендлорд» называет еще более высокую ценовую планку для отапливаемых складов — до 450 руб., отмечая, что по области цена на складские помещения примерно в 1,5 раза ниже ростовских. Такой широкий диапазон ставок в Ростове сформировался за счет появления на местном рынке высококлассных складских площадей, в отличие от Краснодара, полагают в ADM Group.

При этом специалист по коммерческой аренде компании «Титул» Алексей Гудухин считает, что для логистических компаний арендная ставка по региону, даже после реализации заявленных сетевых проектов ИП и ЗТПР, не должна превышать уровень в 250 руб. за кв. м в месяц. В противном случае их бизнес будет нерентабельным.

«В Ростове пока нет подобной практики схемы передачи складских и производственных площадок арендаторам, чтобы отследить, насколько арендные ставки в регионе повысятся. Нечто подобное, правда, наблюдается у логистов, которые берут площади в аренду у собственников с последующей передачей в субаренду, предоставляя при этом свои логистические услуги. В таком случае, как правило, накладывается примерно еще одна месячная арендная плата», — заключает эксперт.

Логотип Вестник Строительство