При этом инициаторы сетевых проектов, не дожидаясь милостей от государства, решают главную — инфраструктурную — проблему, таким образом привлекая в регион на уже готовые площадки инвесторов. По мнению экспертов, реализация семи комплексов, заявленных в ЮФО, будет способствовать экономическому развитию южнороссийских регионов и их интеграции в международную торговлю.
Гендиректор «Евродона» Вадим Ванеев в июле 2004 года начал реализацию «индюшачьего» проекта. На шахтерских территориях Восточного Донбасса, в Октябрьском сельском районе, он создал промышленный комплекс по выращиванию и переработке мяса индейки. В первый этап реализации проекта руководство компании инвестировало более 45,5 млн. евро, из которых ровно четвертая часть была потрачена на электро-, водо- и газоснабжение. «Больной темой при реализации проекта, как всегда, стало создание инфраструктуры. Мы только 40 км электросетей протянули, причем на средства из собственного кармана», — сетует Ванеев.
Птицекомплекс «Евродона» расположен на территории 102 га. «Это очень крупный проект, к тому же направленный на развитие отечественного АПК», — не скрывают гордости в областном минсельхозе. Только вот средств для создания инфраструктуры под него здесь не нашлось.Что тогда говорить про логистов с их низкой маржинальностью бизнеса?! «Им, например, для строительства склада на 10 тыс. кв. метров нужно из денежного потока «выдернуть» порядка $15 млн., и склад этот будет окупаться лет 12. У нас за счет объемов 7 — 8 лет с себестоимостью кв. м $800 против 1500. К тому же администрация
Парковый бум
Сегодня на Юге заявлено о реализации семи проектов индустриальных парков и зон
«В классическом российском понимании ИП — площадка по типу склада класса А, ориентированная в своей основе на производственный процесс (легкая сборка, упаковка, небольшие мощности по сельхозпереработке и пр.)», — комментирует консультант отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Бушмина.
«Однако на Западе понятия «склады» и «производство» не разделяются. Поэтому, ориентируясь на 95% в своем бизнесе на склады, наши проекты мы называем
Принципиальное же отличие ИП от обычной промзоны заключается в наличии единой управляющей
Население как стимулятор складского роста
Как показывают маркетинговые исследования компаний — девелоперов, розничный товарооборот на душу населения в Ставрополе составляет менее$3 тыс. в год, Волгограде — $3 тыс., Ростове — порядка $4 тыс., Краснодаре — $5,6 тыс. Для сравнения: в Москве этот показатель равен $8 тыс. «В принципе, в Ростове и Краснодаре ситуация схожая, просто в первом численность населения выше в 1,7 раза, чем во втором. То есть среднестатистический житель столицы Кубани продуктов покупает больше, но людей проживает здесь меньше», — поясняет Николай Дицман. Ключевой аргумент выхода на Юг крупнейших
По данным агентства недвижимости «Титул», сегодня только по Ростову спрос на складские помещения по разного рода площадям превышает предложение в четыре раза. Федеральные девелоперы приводят результаты собственных исследований: потенциал ростовского рынка складской недвижимости по складам всех классов здесь оценивают на уровне 1,5 млн. кв. м в перспективе до 2010 года при текущем объеме предложений порядка 300 — 400 тыс. кв. м. Потенциал Краснодара — 1 млн. кв. м при имеющихся 300 тыс.
«Притом, что на юге складские помещения класса А и В только начинают появляться, преимущественно в Ростове», — отмечает менеджер отдела коммерческой недвижимости компании «Лендлорд» Наталья Северьянова. На краснодарском рынке еще не представлен ни один логистический центр класса А, отмечают в ростовской девелоперской компании ADM Group, реализующей в Краснодаре один из своих проектов. По расчетам «Евразии Логистик», к 2010 году в Ростове может появиться до 500 — 600 тыс. кв. м складов, в Краснодаре — около 250 тыс. В случае если все заявки будут реализованы. Но учитывая, что на практике, по оценкам опрошенных «Вестником» аналитиков и представителей консалтинговых компаний, в срок реализуется порядка половины планируемых проектов (в том числе
Производство — на вырост
На любом рынке в сегменте коммерческой недвижимости развивается сначала офисная, торговая и только потом промышленная. Причем в категории промышленной в первую очередь развивается рынок складских помещений и только потом — индустриальных зданий под заводы и фабрики. Поэтому, скорее всего, пока на Юге дело ограничится современными складскими помещениями класса А. «По нашему опыту, самый большой интерес к нашим площадям как к производственным проявляют западные компании.
Они немного переплачивают, зато спокойны, — объясняет Николай Дицман. — Отечественное крупное и среднее производство охотнее выкупает коробку советской постройки, полностью ее переделывает под себя или ставит просто новое оборудование и работает. Малому бизнесу не подходят размеры».
При стандартной конструкции склада класса А площадью порядка 100 тыс. кв. м размер минимальной сдаваемой площади составляет 2,5 — 3 тыс. кв. м, максимальный — доходит
Специалист по коммерческой аренде компании «Титул» Алексей Гудухин не исключает прихода в ИП и производственников, хотя расценивает подобный вариант как маловероятный. «Мелкий и даже средний бизнес экономят на всем, чтобы по максимуму снизить себестоимость продукции. Сегодня за 80% производственных помещений в Ростове арендаторы платят до 200 руб. за кв. метр в месяц. Некоторые позволяют себе роскошь в 250 руб. Посмотрим, что предложат ИП», — улыбается он.
Представители местного бизнеса более оптимистичны на этот счет. «Для новых инвесторов или предприятий, планирующих расширение или диверсификацию бизнеса, такое предложение заманчиво, — уверен советник гендиректора компании «Евродон» Сергей Коновалов и добавляет:
— Бизнес давно хочет переложить работу по созданию инфраструктуры на чьи угодно плечи, только бы не делать ее самому». Так говорит он о наболевшем, соглашаясь с мыслью Гудухина, что исход проектов будет во многом зависеть от арендных ставок. По мнению чиновников, при создании условий производство рано или поздно подтянется в ИП. «Насколько мне известно, промышленные участки ЗПТР «Кубанская» отойдут небольшим предприятиям по переработке сельхозпродукции, продукция которых будет популярна, ведь ближайший перерабатывающий завод находится далеко — в Тихорецке», — надеется замглавы Гулькевичского района по строительству, транспорту, коммунальному хозяйству и благоустройству Александр Рябков. «Есть главное — инфраструктура, так что площадки у инвесторов будут нарасхват», — заверяют в администрации Октябрьского с. района.
Добро пожаловать на Юг, господа
Инвесторов в регионы, и не только южные, зазывают чиновники всех уровней, специально созданные агентства инвестиционного развития. Но до сих пор порочный инфраструктурный круг разорвать не удавалось: власти обещают компенсировать затраты по ее созданию при условии подписания соглашений; инвесторы надеются на появление инфраструктуры прежде, чем эти соглашения подпишутся. Роль
«На Юге достаточно сговорчивые и лояльные администрации, особенно в Ростовской области, даже по сравнению с Кубанью, которая возвысилась
«Пока не пройдет открытый конкурс и не будет выбрана УК по всем критериям в рамках закона, об этом говорить рано», — сообщил «Вестнику» высокопоставленный чиновник министерства. Что отнюдь не мешает «Евразии» рассматривать возможность реализации второго комплекса ИП и третьего по счету проекта компании на территории области. Администрация Октябрьского сельского района при утверждении стратегии развития своих территорий уже включила ростовский проект Taller Capital в перечень перспективных промышленных зон. Причем на компанию везде возлагаются большие надежды — она ориентируется именно на небольшие города и населенные пункты районного значения, а не
В Ростовской области ЗТПР построят на шахтерских территориях Восточного Донбасса, на Кубани — в Гулькевичском районе, на Ставрополье — возле Железноводска. «В этих городах население менее избаловано, как в крупных областных центрах, а сам рынок торговых центров и развлечений практически не развит», — комментирует Елена Бушмина.
«Смена категории назначения земли увеличивает налоговую базу — арендная ставка кв. метра земли промышленной категории по кадастровой стоимости составляет больше 1000 руб.
К тому же приход крупных компаний гарантирует создание новых рабочих мест, а это НДФЛ, составляющий порядка 65% собственных доходов местного бюджета», — называет плюсы строительства замглавы Гулькевичского района по строительству, транспорту, коммунальному хозяйству и благоустройству Александр Рябков.
Кроме того, активное возведение ИП и ЗТПР, по мнению как чиновников, так и экспертов, будет способствовать экономическому развитию региона в целом, дав толчок развитию транспортных коридоров, что для Юга наиболее важно
Арендные ставки на склады — до и после реализации сетевых проектов индустриальных парков и зон
По данным девелоперской компании ADM Group, средний диапазон стоимости аренды складских помещений в Ростове установился на уровне 130 — 300 руб. за кв. м в месяц, в Краснодаре —
При этом специалист по коммерческой аренде компании «Титул» Алексей Гудухин считает, что для логистических компаний арендная ставка по региону, даже после реализации заявленных сетевых проектов ИП и ЗТПР, не должна превышать уровень в 250 руб. за кв. м в месяц. В противном случае их бизнес будет нерентабельным.
«В Ростове пока нет подобной практики схемы передачи складских и производственных площадок арендаторам, чтобы отследить, насколько арендные ставки в регионе повысятся. Нечто подобное, правда, наблюдается у логистов, которые берут площади в аренду у собственников с последующей передачей в субаренду, предоставляя при этом свои логистические услуги. В таком случае, как правило, накладывается примерно еще одна месячная арендная плата», — заключает эксперт.
