Как оформить взаимоотношения с дольщиками?

Как оформить взаимоотношения с дольщиками?

Застройщики находят разные способы обойти ФЗ №214, но не все из них легитимны

По данным Российского союза строителей, в соответствии с ФЗ №214 в России работают лишь около 10% всех строительных компаний. Спустя три года после принятия закона ясно, что остальные 90% застройщиков нашли способы его обойти. Сегодня, по мнению экспертов, для привлечения средств застройщики применяют как финансовые инструменты — векселя, паевые фонды, жилищные сертификаты, так и традиционные — жилищно-строительные кооперативы. Однако не все они защищают права участников долевого строительства.

Возможность привлекать денежные средства граждан на первоначальном этапе строительства — одна из самых актуальных «строительных» проблем. «Реализация ФЗ №214 возможна только после получения разрешения на строительно-монтажные работы», — рассказывает директор департамента правового обеспечения ООО «СК «Ростовгорстрой» Ирина Янина. Но это тормозит темпы строительства, так как процесс получения разрешения довольно длительный.

«Никто не спорит с тем, что нужно было навести порядок в этом сегменте рынка, — продолжает г-жа Янина, — однако в том варианте, в котором он принят, ФЗ №214 проблемы участников долевого строительства не решил». Поэтому строительные компании ищут способы его обойти. По мнению генерального директора ООО «Управляющая Компания «Гранд-Капитал» Владимира Королькова, будущее за паевыми фондами. Схема юридически безупречна: в долевом строительстве участвует не гражданин, а паевой фонд, который получает квартиры в обмен на вложенные деньги. А гражданин покупает готовое жилье.

К тому же все покупательские риски ПИФ берет на себя. «Эта практика уже хорошо опробована крупными московскими застройщиками, в том числе и компанией «Интеко», — уверен г-н Корольков.

Участники рынка недвижимости пользуются и вексельной схемой. Вместо заключения договора клиент покупает у застройщика вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру. Она используется, когда возникает необходимость привлечения денежных средств до получения полного комплекта разрешительной документации. По мнению некоторых экспертов, эта схема не защищает в полной мере права потребителя. Если произойдет какая-нибудь проблема с застройщиком, государство не сможет защитить пострадавших. В суде сделка с застройщиком может быть не признана, т.к. компания работала в обход действующего закона о долевом участии.

Также могут быть оспорены и так называемые договоры предварительной купли-продажи, договоры займа. Сегодня не многие из покупателей способны пойти на подобные риски. «Поэтому мы избрали форму жилищно-строительного кооператива (ЖСК), — рассказывает Ирина Янина, — люди вступают в него и обладают гораздо большим объемом прав, нежели обычные дольщики. Члены ЖСК могут в любое время обратиться в бухгалтерию и посмотреть расходы по объекту, решением общего собрания выбрать подрядную организацию, определить существенные условия договоров, заключаемых ЖСК, они сами управляют деятельностью организации и непосредственно строительством.

По сути, застройщиком может выступать сам кооператив. К тому же на законодательном уровне предусмотрена возможность в дальнейшем реорганизовать ЖСК в ТСЖ и заниматься эксплуатацией дома».

Больные вопросы ФЗ №214

В какие сроки регистрировать договор, если предусмотрена рассрочка платежа, — вопрос открытый. По ФЗ №214, договор вступает в силу с момента его регистрации (в УФРС по РО). Но какие гарантии оплаты остаются у застройщика? Только «систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора».

Если договор зарегистрирован, а дольщик только два раза нарушил условия договора или просрочка по оплате составила менее трех месяцев, то эти нарушения нельзя назвать «систематическими», что делать тогда? Закон не исключает злоупотребления и со стороны застройщика: дольщики могут оплачивать право на квартиру, например, в течение года, не имея на руках зарегистрированного договора.

Логотип Вестник Строительство