Ипотека на все 300%

Донской рынок ипотеки переживет мировой финансовый кризис без сильных потрясений и вырастет в этом году в три раза по сравнению с предыдущим, рассчитывает замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили.

— Игорь Львович, позади первый квартал, который задает тон всему году. Чем он был характерен для донского рынка ипотечного кредитования? Сбылись ли прогнозы скептиков по поводу последствий американского кризиса?

— В данный период нет. В январе-марте 2008 года объем ипотечного кредитования достиг 2,88 млрд. рублей и увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в три раза. Почти втрое выросло и число жителей области, воспользовавшихся услугами ипотеки. Если говорить о других тенденциях, то, как прогнозировалось, в общем объеме кредитования возросла доля крупных банков. Расширили свое участие в этой работе сбербанк, ВТБ-24. В 1,2 раза увеличился и средний размер кредита, составивший 1,2 млн. рублей.

— Видимо, это прежде всего следствие постоянного удорожания жилья…

— Так категорично я бы не утверждал. Действительно, в первом квартале произошел всплеск цен, прежде всего на однокомнатные квартиры. Это связано, в частности, с тем, что многие мелкие «игроки» фондового рынка предпочли перевести свои средства в недвижимость, но сейчас ценовая ситуация стабилизируется.

Безусловно, последствия ипотечного кризиса в США дали знать себя и в России, в том числе в нашей области. Но не так значительно. Видимо, сыграл роль и тот факт, что наши банкиры более консервативны (в хорошем смысле слова), менее падки на рискованные финансовые операции. Хотя дополнительные меры предосторожности, с учетом заокеанского урока, ими были приняты. Произошло ужесточение требований к заемщикам, становится проблематичной выдача кредита без тщательной проверки платежеспособности клиента.

По этим же причинам ушли в прошлое времена, когда квартиры продавались без первоначального взноса. Что повлекло за собой «отсев» большей части ненадежных клиентов. К концу квартала число обращений в банки по поводу ипотечного кредита снизилось примерно на 40%, однако количество выданных кредитов, а также, подчеркну, их качество возросло. В этом смысле американский кризис обернулся для нашей ипотеки не столько потерями, сколько приобретениями. Сделав из него необходимые выводы, банки стали проводить более взвешенную политику по отношению к заемщикам, что обеспечивает высокую надежность выдаваемых кредитов.

— Каким сегодня должен быть минимальный доход заемщика для получения ипотечного кредита?

— Единого критерия здесь нет, поскольку в разных городах и цены на жилье разные. Оптимальная плата за погашение кредита должна составлять не более одной трети общего дохода семьи, иначе возможны проблемы… При этом постоянно изыскиваются меры для повышения доступности ипотеки для всех слоев населения. Так, один из банков известил о намерении продлить срок погашения кредита до 50 лет (до сих пор максимальным сроком было 30 лет, а средним — 15).

Государство, в свою очередь, активно использует рычаги помощи населению с невысокими доходами путем субсидирования платежей по погашению процентных кредитных ставок и т.д., приняты специальные программы поддержки молодых семей с привлечением средств федерального и областного бюджетов. Наша область одной из первых в России приняла и реализует программу строительства жилья для бюджетников, что можно назвать вариантом социальной ипотеки.

— Верно ли, что ипотека адресована прежде всего горожанам, причем преимущественно жителям Ростова?

— Если считать в рублях, то более половины от общей суммы выданных в первом квартале кредитов действительно приходится на областной центр. Что и закономерно, ведь там самое дорогое на Дону жилье. Но если брать количество кредитов, то большая их часть приходится на малые города и сельские районы области. Очень большая работа ведется в Таганроге, Волгодонске, Новочеркасске, Шахтах, других городах.

Активно развивается жилищное кредитование и в сельских районах. Правда, в силу того, что жилье в глубинке менее ликвидно, в качестве залога обычно используется другое имущество заемщика — автотранспорт и т.д. но по мере социально-экономического развития районов и повышения привлекательности сельской жизни, расширяются и перспективы развития там ипотеки.

— В Госдуме уже продолжительное время находится законопроект о стройсберкассах, ожидающий решения депутатов. Хотелось бы услышать ваш комментарий по поводу этого документа.

— Стройсберкассы призваны гарантировать вкладчикам, что с их деньгами ничего не случится и они будут использованы строго по целевому назначению. Каких-то сверхдоходов они не сулят, зато и процент по выданным вкладам ожидается умеренным. Скажем, если вы положили свои деньги под 1,5% годовых, то ставка по кредиту не должна будет превысить 4,5%, а если под 5%, то, соответственно, 80%.

Впрочем, стройсберкассы полностью не решат всей проблемы, нужно развивать и другие формы. Хорошим подспорьем в решении «квартирного вопроса» еще в советские времена зарекомендовали себя жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Есть они и сейчас, но дают меньшую отдачу, чем могли бы. Один из самых болезненных для них вопросов — участие в аукционах по выкупу земельных участков под строительство. Конечно, скромным кооператорам трудно, почти невозможно участвовать в торгах наравне с мощными инвесторами, застраивающими не отдельные «пятна», а целые кварталы и микрорайоны. И разве не справедливо предоставлять людям, строящим не коммерческое жилье на продажу, а стремящимся личными сбережениями решить квартирную проблему, определенные преференции, например, при том же выделении земли под строительство? Но законопроект о ЖСК также заждался своей очереди на рассмотрение в Госдуме.

— Какие факторы все-таки позволяют успешно развиваться донскому ипотечному рынку, несмотря на кризис?

— Сыграл тот факт, что формированием базы для ипотеки на Дону занялись не в 2004 или 2006 году, когда пришли команды из Москвы, а еще 10 лет назад. Создан запас прочности и практического опыта, неслучайно в наше агентство жилищных программ и подразделения на местах, например, Ипотечно-инвестиционное агентство Ростова, регулярно обращаются за советом коллеги со всего Юга России.

Безусловно, право быть лидером нужно постоянно подтверждать. И мы рассчитываем, что набранный в первом квартале темп обязательно будет сохранен, и 2008-й удастся завершить со значительным, по сравнению с предыдущим годом, увеличением объемов выданных кредитов и количества заемщиков. А это значит, что почти 10 тыс. донских семей улучшат с помощью ипотеки свои жилищные условия.