Стратегия роста для стройкомплекса

— Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» работает уже третий год, однако более 40% населения страны продолжают жить в квартирах или домах, не отвечающих современным требованиям благоустройства и комфортности. Жилья стали строить действительно больше, но из-за роста цен на недвижимость намного доступнее оно так и не стало. Что предусматривает в связи с этим предложенная Министерством регионального развития России стратегия?

— Остановить цены может только выравнивание между спросом и предложением на жилищном рынке. Для этого необходимо активизировать строительство всех видов жилья — как поступающего в свободную продажу, так и некоммерческого, устранить существующие здесь бюрократические препоны и тормоза.

В прошлом году ввод жилья по стране вырос на 19%, превысив 60 млн. кв. метров. В 2011 году этот показатель должен достигнуть 105 млн., в 2015-м — 140 млн., в 2020-м — 154 млн. кв. метров. Однако для нас важны не только общие объемы, но и обеспечение всем категориям населения возможности решить свои жилищные проблемы.

Развитие ипотеки позволило увеличить долю семей, способных купить за счет собственных и заемных средств соответствующее стандартам комфортности жилье, с 9% в 2004 году до 20% в 2007-м. но при этом приобретение стандартного жилья с помощью ипотечных кредитов пока еще недоступно семьям со средним уровнем доходов.

При сохраняющемся дисбалансе между спросом и предложением и значительной разнице в доходах граждан необходимо стимулировать развитие различных сегментов жилищного рынка. В соответствии с критериями доступности жилья могут быть выделены следующие его сегменты: социальное, наемное, некоммерческое (кооперативное и индивидуальное) и коммерческое. Особое значение на Юге будет иметь поддержка наемного, в том числе специализированного жилья.

По прогнозным оценкам, к 2020 году доля граждан, которые смогут приобрести жилье на рынке, вырастет до 60%. вместе с тем 13-15% составят люди, которым рыночные цены не по карману и которые будут нуждаться в бесплатном предоставлении квартиры по социальному найму. Наконец, останется еще одна группа — «середняки» (ориентировочно 25–27% населения), которые и в малоимущие не попадают, а потому и на социальный наем претендовать не смогут, но и самостоятельно накопить на квартиру тоже не в состоянии. Для них концепцией стратегии предлагается вывести «из тени» и развивать частную аренду жилья на основе долгосрочных арендных отношений не менее чем на пять лет…

— Но сегодня инвестору проще и выгоднее продать построенное жилье, чем сдавать его внаем. Каким образом предполагается стимулировать арендный бизнес?

— Путей для этого несколько. Во-первых, отрегулировав систему налогообложения нанимателей и наймодателей, во-вторых, упростив процедуру регистрации физических лиц — наймодателей в качестве индивидуальных предпринимателей. Развитие коммерческого наемного сектора поможет и в решении вопросов социального найма: вместо жилой площади нуждающимся можно будет предоставлять социальные выплаты для аренды жилья в частном секторе…

— При переходе к массовому строительству жилья важное значение приобретает совершенствование механизмов финансирования…

— Говоря о финансировании строительства, сегодня мы прежде всего подразумеваем так называемую «долевку», но несовершенство механизма долевого участия граждан привело к тому, что сейчас менее 5% сделок зарегистрировано по всем требованиям 214-го закона. Для обеспечения правового регулирования жилищного строительства стратегией определено несколько направлений: формирование рынка девелопмента в строительстве, совершенствование законодательства для обеспечения низкозатратного порядка регистрации ипотеки земли и объектов незавершенного строительства, использование страховых механизмов, закрытых паевых инвестфондов, распространение практики выпуска облигационных займов и активное подключение банков к участию в долевых схемах (кредитование граждан на этапе строительства с преобразованием строительных кредитов в ипотечные).

Однако основным финансовым источником в жилищном строительстве должны стать банковские кредиты, сегодня, по экспертным оценкам, их доля не превышает 20–25%. По мере снижения рисков кредитования жилищного строительства приоритетом должно стать банковское кредитование под залог имущественных прав (проектное финансирование). В этом плане прозрачность финансовой деятельности застройщиков и девелоперов выходит на первый план.

— В стратегии указано, что альтернативой точечной застройке должно стать строительство жилья на территориях комплексного освоения. В перспективе за счет таких проектов будет вводиться до 20–25% нового жилья, а в крупных городах — до 50–60%. Какие меры стимулирования, кроме субсидий на обеспечение инженерной инфраструктурой и дорогами, планируется осуществить для реализации намеченных планов?

— Поддержка таких проектов будет всесторонней. Речь идет о создании зон градостроительного регулирования с особым порядком согласования градостроительной документации, введении специального порядка изменения границ муниципальных образований в связи с комплексной застройкой, также муниципалитеты будут мотивироваться для реализации таких проектов за счет введения единого налога на недвижимое имущество физлиц, доходы от которых зачисляются в бюджет, и многое другое.

— Какие проекты комплексной застройки вы могли бы выделить на юге России?

— В Ростовской области в этом году начнется застройка первой очереди микрорайона Левенцовский площадью 95 тыс. кв. метров (всего на территории микрорайона предполагается построить более 2,2 млн. кв. метров жилья. — Прим. ред.). Отмечу еще один проект комплексного освоения территории — район Южный в Минеральных водах общей площадью 1,29 млн. кв. метров, в котором, по нашим расчетам, будут проживать около 50 тыс. человек. Его особенностью является сочетание многоэтажной застройки (1,065 млн. кв. м) с коттеджной (31 тыс. кв. м) и сблокированной (застройка таунхаусов займет около 138 тыс. кв. м), а также с индивидуальным жильем (54 тыс. кв. метров). кроме того, в районе Южный предполагается устроить огромную парковую зону площадью 75 га.

— Что тормозит сегодня процесс?

— Главные сегодняшние трудности — это земля, инфраструктура и бюрократы. Проблему с землей уже начали решать: сейчас создается фонд содействия развитию жилищного строительства. Ускорить проведение аукционов, в частности, поможет постановка на кадастровый учет земельных участков всех форм собственности. Система упрощенного перевода земель любых категорий в категории земель населенных пунктов должна действовать до обеспечения всех муниципальных образований генпланами и ПЗЗ. При этом нужно вовлекать в оборот прежде всего земли сельхозназначения и неиспользуемые земли спецназначения. кроме повышения эффективности госконтроля, нужно разработать стимулирующие санкции, включая жесткие — если земля используется не по назначению, вплоть до ее изъятия.

Стратегией предусмотрены также меры по стимулированию обеспечения инфраструктурой, и здесь большое значение имеют муниципалитеты. на законодательном уровне предлагается закрепить обязанности «муниципалов» по финансированию строительства инженерной и социальной инфраструктуры, либо по выкупу построенных объектов по сметной стоимости. Источником финансирования могут являться средства от продажи земли на аукционах, доходы от амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные услуги, налогоые доходы местных бюджетов. С другой стороны, надо формировать рынок инженерной подготовки земли для застройки, к этому процессу вполне могут подключиться девелоперы, покупая на аукционах землю, обеспечивая инфраструктурой и продавая подготовленные участки застройщикам.

Плотность застройки в ЮФО будет снижаться, за исключением некоторых крупнейших городов

Ассимиляция и включение в российское культурное пространство населения Северного Кавказа и мигрантов из стран ближнего зарубежья — одна из главных задач федеральных властей на Юге России. В этой связи нужно стимулировать реализацию проектов комплексного освоения территорий с преимущественно многоэтажным строительством в Ростове и Краснодаре при одновременном развитии малоэтажного домостроения на периферии.

Градостроительная политика должна быть ориентирована на более интенсивное развитие жилого сектора в направлении свободных территорий. Этот процесс будет сопровождаться снижением плотности застройки во всех поселениях, за исключением некоторых крупнейших городов.