Комплексный подход к Югу

Альтернативой точечной застройке становятся проекты комплексной жилой застройки: сегодня в ЮФО объявлено о шести так называемых экспериментальных площадках с планируемой площадью от 1 млн. кв. м. Специалисты отмечают, что освоение таких масштабов под силу только крупным девелоперам, которые и займут эту нишу в регионах. Региональным компаниям остается точечная застройка и комплексное освоение относительно небольших по площади микрорайонов.

Масштабы соответствуют задаче

По подсчетам экспертов, для реализации национальной программы «Доступное жилье» к 2010 году в России нужно строить до 80 млн. кв. м жилья в год, а ежегодный прирост должен составлять как минимум 12%. Задача требует пересмотра самого подхода к жилищной застройке. «Строили точечно — так было проще: готовые коммуникации, инфраструктура. Но практика показала, что такой подход не оправдывает себя: участки очень дороги, проекты сложны — требуется привязка к местности с учетом множества нюансов окружающей среды, миллион согласований. Таким образом, цена квадратного метра поднималась до заоблачных высот. Но самое неприятное — квартирный вопрос эти метры никак не решали. Что такое 100 квартир для миллионного города?» — комментирует ситуацию генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Пик-регион» Сергей Канаев.

Увеличить в разы объем вводимого жилья может только комплексная застройка, создание с нуля на больших территориях целых жилмассивов со всей необходимой коммунальной и социальной инфраструктурой. Речь идет о масштабных проектах с объемом строительства не менее одного миллиона квадратных метров. Каждый из них рассчитан на годы.

Заместитель генерального директора группы компаний «СУ-155» Валерий Грачев отметил: «Понятие комплексной застройки — это не только само жилье, но и вся сопутствующая местам, где живет много людей, инфраструктура: детские сады, школы, торговые комплексы, развлекательные центры, зоны отдыха и многое-многое другое, что делает жизнь в новом районе по-настоящему комфортной». Обязанность обеспечить социальную и инженерную инфраструктуры целого района берет на себя застройщик.

Крупные строительные компании активно включаются в освоение новых территорий. По словам генерального директора компании «Дон-Строй» Валентины Полевиченко, наиболее прогрессивные участники рынка недвижимости осознали преимущества комплексной застройки перед точечной, поэтому активно участвуют в конкурсах на застройку больших участков. В числе этих преимуществ эксперты называют стоимость квадратного метра земли (начальная аукционная цена метра для точечного освоения может быть вдвое выше, чем при «оптовой» покупке для комплексного строительства); комплексные массивы часто не предполагают сноса ветхого жилья, поэтому компания экономит значительные средства на сносе и свободна от проблем с расселением; компании проще организовать работу на «чистой» строительной площадке, решить вопросы техники безопасности.

«Строительным компаниям это должно быть очень выгодно, — добавляет Максим Кузнецов, руководитель инвестиционной компании «РЕГНУМ», руководитель и один из авторов проекта «Новомихайловский Посад», — участвуя в подобных проектах, они получают возможность долговременного планирования работы и, что очень важно, загрузки своих мощностей».

Проблемы «первопроходцев»

По словам экспертов, реализация проектов планируется на основе частно-государственного партнерства. На так называемых экспериментальных площадках будет происходить отработка взаимодействия федерального центра с местными органами власти, которые разрабатывают территориальные планы развития, федеральных и региональных властей — с застройщиками.

«Реализация проекта комплексной застройки возможна только при постоянном тесном взаимодействии с органами государственной власти. Необходимо привлечение различных департаментов: по архитектуре, образованию, туризму и т.д. При этом значительную роль играет эффективное, скоординированное взаимодействие между участниками процесса, — уверен Максим Кузнецов, — на стадии разработки проектов возникают проблемы, связанные с неотрегулированностью законодательства в области градостроительства. Как известно, применение правил нового Градостроительного кодекса до сих пор не отработано, а его внедрение на местах часто сталкивается с непониманием».

Проблемы существуют и на стадии строительства. Многие из них — общие для всех застройщиков. «Обычно это нехватка коммуникаций. Для больших участков под комплексную застройку — это еще необходимость строить много дорог, — отмечает Андрей Липанов, специалист компании «РАМО», осуществляющей проект «Александровский Сад» в Краснодаре. — Есть определенные сложности с поставкой стройматериалов, в результате чего мы были вынуждены сами приобрести завод железобетонных изделий, где будем выпускать, в частности, плиты по современной бельгийской технологии. Приобрели также кирпичный завод. С подрядчиками на рынке тоже есть сложности. Они либо дорогие, либо не слишком надежные. В результате существенную часть функций мы реализуем в рамках собственной строительной компании».

«Отсутствие инженерных сетей, слаборазвитая отрасль производства стройматериалов и отвратительное состояние дорог», — дополняет коллегу генеральный директор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков.

Максим Кузнецов сказал: «ощущается острая нехватка специалистов в области разработки комплексной застройки и градостроительства в целом. необходимо отметить, что в стране и сейчас не готовят специалистов в области комплексного управления крупномасштабными проектами. Если говорить конкретно о ЮФО, то здесь есть проблема с нехваткой строительных ресурсов: этот комплекс развит слабо, а проведение олимпиады в 2014 г. отвлечет основные ресурсы на строительство олимпийских объектов».

Откуда деньги?

По словам застройщиков, компании планируют финансировать строительство, привлекая инвесторов. Так, Московский индустриальный банк до 2015 г. готов инвестировать порядка 20 млрд. руб. в реализацию проекта «Волгоград-Сити», который осуществляет компания «Инвестстрой». В настоящее время ведется строительство первого пускового комплекса, одноименного бизнес-центра класса «А», площадь которого составляет 53 тыс. кв. м. По мере сдачи объектов в эксплуатацию они будут продаваться, а вырученные средства будут направлены на дальнейшее финансирование проекта. но ставить реализацию проекта в прямую зависимость от продаж инвестор не намерен. По словам вице-президента банка Руслана Сулейманова, банк «имеет средства, чтобы заемщик мог закончить строительство независимо от того, как будут осуществляться продажи того или иного объекта».

По информации ГК «М-Индустрия», которая осуществляет строительство острова Федерация в Черном море, компания Allied Business Consultants LLC (объединенные арабские Эмираты) полностью профинансирует этот проект стоимостью 155 млрд. руб. Для его реализации создан консорциум с участием российских и иностранных компаний, имеющих успешный опыт работ по созданию комплексов с использованием намывных и искусственных территорий и островов в ОАЭ, Голландии, Сингапуре и других странах, сообщили «Вестнику» в пресс-службе группы компаний.

Иностранных, в данном случае китайских, инвесторов планируется привлечь к реализации проекта «Южный» в Ставропольском крае. Инициатором переговоров с китайской стороной выступили муниципальные и краевые власти. Генеральный секретарь китайской ассоциации индустриального развития и планирования за рубежом Фань Чуньюн по итогам беседы с мэром Минеральных Вод Константином Гамаюновым и министром экономического развития и торговли Ставропольского края Татьяной Босовой предложил опубликовать предложение на сайте ассоциации. По информации пресс-службы администрации края, Фань Чуньюн обещал «рекомендовать проект руководителям китайских провинций».

Пример консолидации властей и застройщика в поисках инвестиций — финансирование создания инженерной инфраструктуры жилмассива Левенцовский в Ростове-на-Дону.

Администрация города подписала соглашение с Юникредит Банком (прежнее название — Московский международный банк) на предоставление кредитных средств в размере 708,6 млн. руб. сроком на 3 года.

Конкуренции с региональными компаниями не будет

По мнению компаний, занимающихся реализацией крупных проектов, комплексное строительство даст новый импульс развитию строительного рынка. Более четко обозначится уже наметившаяся сегментация игроков, в зависимости от масштабов выполняемых работ. С масштабным комплексным строительством объективно могут справиться только крупные компании. Именно им легче осуществить конструктивное взаимодействие с властью и естественными монополиями, привлечь кредиты, обеспечить строительство кадрами и материалами.

Средние и мелкие компании, трезво оценивая свои возможности, даже не претендуют на участие в конкурсах на комплексную застройку больших территорий. Показателен в этом отношении конкурс на застройку жилмассива Левенцовский в Ростове-на-Дону: заявку подала только одна компания — «Интеко». Комплексную застройку первой очереди микрорайона №1 жилого района Левенцовский площадью 95000 кв. м планируется завершить к началу 2010 года. «Выполнить функции генерального подрядчика по строительству такого объема в сжатые сроки может компания, обладающая значительным техническими, кадровыми и прочими ресурсами, а также опытом реализации крупных строительных проектов», — комментирует ситуацию Анна Шаронова, менеджер проектов ЗАО «Интеко».

Точечная застройка, которая не исчезнет «вдруг» уже хотя бы потому, что необходимость замены ветхого жилого фонда будет еще долго актуальна в городах ЮФО, останется в ведении небольших компаний. Комплексную застройку микрорайонов в объеме нескольких жилых домов и социальных объектов будут по-прежнему выполнять как федеральные компании, так и сильные региональные игроки.

Поскольку региональным компаниям довольно тяжело в одиночку «поднимать» крупные проекты, они будут вынужденно или добровольно сотрудничать на основе подряда и субподряда с федеральными, а в перспективе и с западными игроками, считает Максим кузнецов. Пример такого сотрудничества приводит Анна Шаронова: «так как в Ростове-на-Дону ЗАО «Интеко» в настоящее время не располагает собственными строительными мощностями для выполнения функций генерального подрядчика, они были переданы сторонней организации — ОАО «Ростовгорстрой». Договор субподряда на выполнение работ по монтажу надземной части жилых домов системы «Р-н-Д» ОАО «Ростовгорстрой» заключит с ЗАО «Ростовский комбинат крупнопанельного домостроения».

Экспериментальные площадки в ЮФО:

Жилой район Левенцовский

• (Ростовская область) мкр. 1, 2, 3.
• Расположение: Ростов-на-Дону.
• Общая площадь участка — 44,4 га.
• Этажность зданий — до 24 этажей.
• Общая площадь застройки — более 2,5 млн. кв. м.
• Застройка первой очереди — 449 000 кв. м.
• Площадь нежилых помещений — 19 900 кв. м.
• Количество гаражей-стоянок — 500.
• Сроки реализации проекта: 2008–2012 гг.
• Девелопер: «ИНТЕКО».

Поселение Остров Федерация (Краснодарский край), 6 островов.

• Протяженность волнолома — 6,7 км.
• Планируемое число жителей и туристов — около 70 тыс. человек.
• Площадь застройки — 700 тыс. кв. метров.
• Площадь зданий и сооружений — 2,5 млн. кв. метров. В общественно-деловой части планируется строительство бизнес-комплекса, конгресс-центра, морского вокзала, спортивных сооружений. Остров будет соединен с материком одним мостом и двумя тоннелями.
• Девелопер: «М-Индустрия».

Микрорайон Александровский сад (Туапсе, Краснодарский край)

• Микрорайон рассчитан на проживание 16 тыс. человек.
• Общая площадь участка — 100 га.
• Общая площадь застройки — 1,02 млн. кв. метров, в том числе жилья — 700 тыс. кв. метров.
• В районе предусмотрено строительство социальной инфраструктуры, соответствующей современным требованиям градостроительства.
• Девелопер: РАМО.

Жилой комплекс Новомихайловский посад (Краснодарский край)

• Международный образовательный центр на 10 тыс. студентов на участке 140 га.
• Площадь застройки — 1 млн. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
• На 170 гектарах расположится курортная зона, включающая тематический парк развлечений (80 га), гостиничный комплекс (30 га) и искусственный водоем (60 га).
• Девелопер: инвестиционная компания «РЕГНУМ».

Район Южный (Минеральные Воды, Ставропольский край)

• Площадь участка — 450,8 га.
• Площадь жилой застройки — 1,290 млн. кв.м.
• Площадь нежилой застройки — 1750 тыс. кв. м.
• Проводится конкурс управляющих компаний, проект попал в программу «Экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» (постановление Правительства РФ № 256 от 05.05.07 г.).

Микрорайон Волгоград-Сити (Волгоград)

• Общая площадь жилой застройки — 150 тыс. кв. м.
• 26-этажный бизнес-центр — 52,5 тыс. кв. м: банк и различные офисы — 25 тыс. кв. м, гостиница, апартаменты, бутики; ресторан — 1 тыс. кв. м, фастфуд — 1100 кв. м, конференц-зал — 200 кв. м, КДК, фитнес-центр, 2-уровневая подземная парковка.
• Торгово-выставочный и сервисный комплекс автомобильных фирм — 24 тыс. кв. м.
• Девелопер: ООО «ИнвестСтрой».