Начальник управления по контролю и надзору за долевым строительством региональной службы Госстройнадзора Ростовской области Игорь Захаров — о первых итогах работы.
Появление ФЗ №214, как известно, вызвано проблемами, возникшими в сфере долевого строительства. С одной стороны, это один из наиболее реальных механизмов финансирования жилищного строительства. А с другой, в нем было выявлено так много нарушений, что назрела необходимость поставить законодательные преграды на пути непрофессиональных, недобросовестных застройщиков и защитить права дольщиков.
— Закон вступил в действие с апреля 2005 г., однако федеральный орган, который должен был контролировать его соблюдение, создан не был. Когда весной 2006 г. мы начали заниматься долевым строительством, оказалось, что закон не соблюдается. А в связи с этим возникла серьезная проблема с регистрацией прав собственности граждан. Дело в том, что закон ввел процедуру обязательной государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве. На практике мы столкнулись с тем, что никто договоры не регистрировал, и в сфере повышенного риска оказалось много людей.
— Игорь Гаврилович, скажите, какие процедуры должен соблюсти застройщик, чтобы он мог привлекать средства граждан?
— Прежде всего у него должно быть оформлено правообладание земельным участком. Это либо право собственности, либо зарегистрированное право аренды. Застройщик должен получить разрешение на строительство и иметь проектную декларацию, то есть документ, в котором прописано, что из себя представляет застройщик, что он собирается строить и имеет ли он на это право. Договор участия в долевом строительстве надо зарегистрировать как право на недвижимость.
— Сколько застройщиков действует сейчас в Ростове и много ли из них нарушителей закона?
— На начало 2007 г., согласно переданной нам из ФСФР отчетности, на территории области было всего 11 организаций, привлекавших денежные средства дольщиков, ими строилось 29 объектов долевого строительства. Сейчас уже 80 организаций-застройщиков регулярно отчитываются перед нами о привлечении и использовании денежных средств дольщиков для строительства 130 многоквартирных домов. Еще по 44 объектам средства будут привлекаться в ближайшее время. Есть объекты, на которые требования закона № 214 не распространяются, строящиеся без долевого участия. Но есть порядка 30 домов, которые строятся с привлечением денежных средств граждан, но незаконно, а застройщики-заказчики уклоняются от общения с нами.
— Назовите наиболее часто встречающиеся нарушения…
— Это привлечение средств без наличия на то прав. В основном по тем или иным причинам отсутствуют разрешения на строительство. И если в основном застройщики принимают меры для их получения, то есть факты, когда этого не пытаются делать, надеясь на некие обходные пути. Есть проблемы, связанные с недопониманием требований законодательства в их комплексе. Например, участок, на котором застройщик собирается строить дом, должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет.
В силу разных причин это не всегда делается. К примеру, был большой участок, который организация начинает по частям сдавать в аренду. Но эти части не сформированы как отдельные участки, и не регистрируются договоры аренды, ибо чтобы зарегистрировать договор аренды, нужно пройти государственную регистрацию участка. На пол-участка вы не зарегистрируете аренду. Однако на Западном с такими нарушениями сейчас строится с десяток домов, и разрешения на их строительство дает администрация города. В подобных случаях не регистрируются договоры участия в долевом строительстве, а без этого не могут регистрироваться права собственности на квартиры.
— В чем заключается главная задача вашего управления?
— В том, чтобы соблюдался закон. Для этого мы должны не только контролировать и надзирать, но и помогать дольщикам и застройщикам. Поскольку наше управление появилось спустя два года после введения в действие закона, то надо было что-то делать с тем, что уже упущено. Поэтому мы помогаем застройщикам войти в правовое поле.
Среди мер воздействия к нарушителям, которые в соответствии с законодательством может применять наша служба, основной является привлечение к административной ответственности в виде штрафов. Размеры штрафов велики — до полумиллиона рублей. Они могут разорить любого застройщика и прекратить строительство дома. Этого допускать нельзя. Но к организациям, не принимающим должных мер по наведению порядка, устранению нарушений закона, будут приниматься самые жесткие санкции.
— Вашему управлению приходилось за истекший срок прибегать к крайней мере, то есть приостанавливать строительство?
— Приостанавливать строительство можно по линии государственного строительного надзора. Наше управление может обратиться в суд с заявлением о временном приостановлении деятельности фирмы по привлечению денежных средств участников долевого строительства. К таким мерам еще не прибегали, хотя по некоторым объектам ситуация назрела.
Один из примеров — фирма «Мария», которая входит в концерн «Вант». Деньги граждан привлекались для строительства дома на земельном участке, который не был и не будет предоставлен. Но вместо того чтобы предоставить дольщикам квартиры в других строящихся домах, вернуть деньги с соответствующей индексацией, фирма начинает выкручиваться, тянуть время. Ситуация длится уже три года, цены успели вырасти в 2,5 раза. Есть также факты, когда начали строить без разрешения. Стройки приостановлены, решается вопрос, что делать с землей, как размежевать и сформировать участок, без чего невозможно получить разрешение на строительство.
ФЗ №214 много критикуют, но я не согласен с этой критикой. Это нормальный, здравый закон, он создан для того, чтобы не допустить в строительстве финансовых пирамид наподобие «МММ», надо только действовать в его рамках. У нас же почему-то ценятся люди, которые умеют находить выход из положения, нарушая закон, а не соблюдать его. Поэтому преодоление правового нигилизма — сегодня самая серьезная и сложная задача, ей в значительной степени подчинена вся наша работа.
