Как продлить век хрущевок?

Как продлить век хрущевок?

Пятиэтажные жилые здания серии 1-438 при правильной эксплуатации могут прослужить более ста лет

С 1958 года в Ростове началось массовое строительство пятиэтажных кирпичных жилых домов по типовым проектам серии 1-438, разработанным проектной организацией «Гипроград» (Киев) и ее харьковским филиалом. Особенно много таких зданий было возведено в Ворошиловском, Октябрьском, Пролетарском и Советском районах. За годы эксплуатации их стены с неоштукатуренными фасадами накопили немало трещин, выбоин и следов их устранения, пугая порой своим видом жителей города. Немало повреждений образовалось и у других конструктивных элементов зданий, начиная с кровли и кончая внутренними инженерными системами. Какая же перспектива у этих зданий?

Анализ технического состояния эксплуатируемых зданий серии 1-438

К сожалению, фактические условия эксплуатации зданий могут оказаться более суровыми, а срок их службы менее продолжительным, чем предусмотрено проектом, из-за происходящих со временем изменений: физико-механических свойств просадочных грунтов в основании фундаментов вследствие их увлажнения; несанкционированного устройства погребов под квартирами первого этажа; ослабления несущих стен при устройстве дополнительных и увеличении площади существующих проемов; увеличения нагрузки на фундаменты. Например, в результате перепланировки помещений, пристройки лоджий и веранд или устройства дополнительных балконов.

В процессе эксплуатации зданий выявились некоторые конструктивные недостатки, снижающие их надежность, а значит, и долговечность. Например, использование в кирпичной кладке несущих стен раствора марки 10 (в наружных стенах на уровне пятого этажа и во внутренних стенах — со второго по пятый этаж); отсутствие деформационных швов в стенах 4-секционных зданий; малозаглубленные и весьма узкие ленточные фундаменты; низкая ремонтопригодность элементов инженерного оборудования, проложенных в труднодоступных местах под полом первого этажа. В отличие от современных многоквартирных домов, здания серии 1-438 недостаточно защищены от нагрузок и воздействий, возникающих при неравномерных деформациях основания, а просадочные свойства грунтов основания перед устройством фундаментов не были устранены уплотнением или закреплением. Поэтому неслучайно в стенах зданий уже в первые годы эксплуатации появились трещины, свидетельствующие о неравномерной осадке фундаментов.

Расположение этих трещин чаще всего связано с местонахождением индивидуального теплового пункта, водопроводного ввода или проложенных рядом с домом водонесущих коммуникаций (водопровода, канализации и теплотрасс), наличием около дома крупноствольных зеленых насаждений. Особенно опасно сочетание перечисленных факторов. Анализ результатов многолетних наблюдений, выполненных ростовским НИИ академии коммунального хозяйства и РГСУ, за техническим состоянием зданий серии 1-438 показал, что рост их физического износа постепенно замедляется и к 50 годам эксплуатации в среднем составляет около 42%. Причем среди таких зданий нет пока аварийных и ветхих. Интересно, что отмеченное замедление напрямую связано с долговечностью использованных при строительстве материалов и изделий, так как быстро изнашиваемые конструктивные элементы в процессе эксплуатации, как правило, чаще обновляют или ремонтируют для поддержания их в работоспособном состоянии.

За весь период эксплуатации все здания накапливают не только физический, но и моральный износ. Так, например, сегодня жилые дома серии 1-438 перестали удовлетворять современным требованиям по теплозащите и качеству планировки расположенных в зданиях квартир из-за наличия в них проходных комнат, малогабаритных кухонь, коридоров и совмещенных санузлов. Морально устарело инженерное оборудование и прежде всего внутридомовая электропроводка, сечение которой недостаточно для подключения современной бытовой техники, а также вводно-распределительные устройства и тепловые пункты из-за отсутствия в них современных приборов учета и средств автоматики.

Предложения по повышению эффективности ремонта и реконструкции зданий серии 1-438

При определении состава работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах, кроме сантехнических, кровельных и отделочных работ, если речь идет о зданиях серии 1-438, нужно предусматривать мероприятия по устранению повреждений несущих, то есть наиболее ответственных конструкций, в том числе фундаментов, кирпичных стен (особенно кладки верхнего этажа, парапетов и карнизов), балконов и козырьков входов.

Для сокращения сроков и стоимости работ по составлению качественной проектной документации на капремонт рекомендуется разработать (например, с привлечением ведущей в городе проектной организации) типовые проекты по их ремонту и реконструкции. Их привязку к конкретному объекту с минимальными затратами сможет выполнить даже небольшая проектная группа.

Устранение морального износа зданий лучше производить при их реконструкции, в ходе которой можно частично или полностью привести их в соответствие с современными нормами проектирования, в том числе:

  • обеспечить надежную защиту грунтов основания фундаментов от замачивания;
  • объединить конструкции здания в единую пространственную систему для восприятия неравномерных деформаций основания;
  • обеспечить требуемый уровень теплозащиты здания;
  • надстроить мансардные этажи;
  • увеличить площади вспомогательных помещений квартир до стандартных размеров.

Защита грунтов основания фундаментов от замачивания обеспечивается при выполнении мероприятий по отводу поверхностных вод от фундаментов, уширением отмосток, профилированием газонов, устройством водонепроницаемых лотков под водонесущими коммуникациями, мониторингом герметичности всех водонесущих коммуникаций около дома и заменой их на более надежные.

Объединение конструкций здания в единую пространственную систему осуществляется устройством замкнутых фундаментного и цокольного поясов по всем наружным и внутренним стенам, а также установкой поэтажных поясов жесткости из стальных тяжей, располагаемых в уровне перекрытий по всем наружным и внутренним стенам.

Требуемый уровень теплозащиты здания обеспечивается дополнительным утеплением наружных стен здания и чердачных перекрытий, а у бесчердачных зданий — покрытий. Дополнительное утепление позволит в 1,5–2 раза сократить расходы на отопление в холодное время года, а в жаркую погоду защитить помещения от перегрева. При выборе способа утепления стен следует учитывать то, что слои теплоизоляции будут скрывать появляющиеся в стенах трещины и затруднять доступ для осмотра и технического обслуживания ранее установленных стальных тяжей. Поэтому при утеплении фасадных поверхностей стен места расположения поэтажных поясов из стальных тяжей рекомендуется закрывать съемными утепленными щитами из облицовочного материала.

Усиление теплоизоляции чердачных перекрытий необходимо не только для повышения уровня теплозащиты здания, но и для предотвращения обледенения карнизных участков кровли (со всеми вытекающими последствиями), достигаемого понижением температуры воздуха на чердаке в холодное время года до отрицательных ее значений. Этому будут способствовать также щели, продухи и приточно-вытяжные отверстия, специально устраиваемые в коньковой и карнизной частях кровли.

Дополнительное утепление покрытий рекомендуется совмещать с устройством по антисептированной обрешетке (уложенной непосредственно на поверхность старой кровли без увеличения уклона) новой вентилируемой стальной двухфальцевой кровли, собираемой из элементов, изготовленных по рулонной технологии. Для обеспечения организованного водоотвода с кровли в этом случае надо устраивать настенные желоба. Надстройка мансардных этажей является эффективным средством снижения затрат на содержание зданий.

Чтобы еще больше заинтересовать жителей домов в такой надстройке, можно предоставлять им преимущественное право приобретения надстраиваемых помещений, например, в качестве второго уровня квартир верхнего этажа, а также обязать застройщика за его счет выполнять усиление нижерасположенных несущих конструкций здания, а в случае необходимости и оснований фундаментов. Увеличение площади вспомогательных помещений квартир осуществляется путем изменения их внутренней планировки с уменьшением жилой площади или увеличением ширины здания за счет пристройки дополнительных помещений.

Сегодня выполняемая в зданиях серии 1-438 реконструкция носит локальный характер, ей подвергаются лишь отдельные помещения, переустраиваемые их собственниками под магазины и офисы. При этом часто не учитывают конструктивные и иные особенности здания, и зданиям наносится значительный ущерб. Типичными ошибочными решениями являются увеличение высоты простенков без их усиления (рис. 1), увеличения ширины проемов без замены перемычек, углубление подвалов.

Многолетний опыт эксплуатации зданий серии 1-438 подтверждает возможность и целесообразность поддержания их в исправном состоянии до ста и более лет. Для этого прежде всего необходимо обеспечить нормальные условия эксплуатации и своевременно выполнять замену или ремонт изношенных конструктивных элементов, не допуская перечисленных ошибок при реконструкции зданий.

Краткая характеристика пятиэтажных зданий серии 1-438

Конструктивная схема зданий — бескаркасная с продольными несущими стенами. Основными строительными конструкциями являются: фундаменты — бутобетонные; стены кирпичные — наружные толщиной 0,51 м, внутренние — 0,38; 0,51 и 0,64 м; перегородки — гипсобетонные межквартирные толщиной 0,16 м и межкомнатные — 0,08 м; перекрытия — из сборных железобетонных пустотных плит; лестницы из сборных железобетонных маршей и площадок; балконы и козырьки — из сборных железобетонных плит; покрытие — утепленное бесчердачное с несущим настилом из железобетонных пустотных плит, насыпной теплоизоляцией, выравнивающей стяжкой и рубероидной кровлей.

В зданиях с чердаком кровля выполнена из асбестоцементных волнистых листов. В типовых проектах №№ 1-4382,5-6М и 1-4382,5-7М предусмотрены встроенные помещения на уровне 1-го этажа. Большая часть зданий не имеет подвалов, поэтому полы первого этажа выполнены по грунту. Несмотря на мнение о недолговечности хрущевок, здания указанной серии относятся к первой группе капитальности, поскольку имеют железобетонные перекрытия и кирпичные стены, и при нормальной эксплуатации, если здания специально не разрушать, они могут прослужить до 150 лет.

Логотип Вестник Строительство