Как снизить риск налоговых ошибок?

Выбор оптимальной системы налогообложения при реализации инвестиционных проектов допускает разнообразные варианты, предусмотренные законодательством для заключения договоров между застройщиком и дольщиками (инвесторами), — инвестирование, долевое участие и организацию жилищного кооператива. Налоговые последствия для инвестора и застройщика будут различаться в зависимости от применения налоговых режимов (общего либо специальных — упрощенной системы налогообложения (УСН) или единого налога на вмененный доход); юридического статуса субъектов инвестиционных отношений (организаций, индивидуальных предпринимателей, физических лиц); назначения строящихся объектов (производственных и непроизводственных, жилых и нежилых помещений); формы и условий перехода права собственности на инвестиционный объект.

При налоговом планировании учитываются также законодательно установленные ограничения при осуществлении деятельности по привлечению инвестиций под строительство многоэтажных домов. Так, договором долевого участия в строительстве должны оформляться в обязательном порядке отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах. Иные формы привлечения средств граждан, в том числе с участием посредников, будут незаконными.

Чтобы избежать государственного контроля, застройщики рассматривают различные варианты привлечения инвестиций, в том числе средства индивидуальных предпринимателей на основе инвестиционного договора; средства граждан для создания нежилого помещения; неденежные средства (имущество, векселя и т.п.); средства физических лиц для оплаты взносов в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив или оплаты жилищных сертификатов.

В указанных ситуациях обязательного заключения договора долевого участия в строительстве не требуется. Но цель реализации инвестиционного проекта не всегда соответствует методам ее достижения. Это обстоятельство провоцирует сознательную организацию налоговых схем с противоправным подтекстом, среди которых выделяются вексельные схемы и сделки с уступкой прав. В этой связи Федеральная налоговая служба предложила гражданам конфиденциально предоставить информацию о подозрительных застройщиках, с тем чтобы «направить сложившиеся между покупателями и продавцами недвижимости правоотношения в русло действующего законодательства».

Однако объективно возможны ошибки и стратегические просчеты, избежать которые возможно при условии строгого соблюдения норм налогового законодательства. Общие сведения о применении налогов при реализации разных моделей инвестирования для застройщика (инвестора) представлены в таблице 1.

Инвесторам следует учитывать, что при реализации нежилых помещений либо уступки прав на строящиеся помещения вся полученная выручка подпадает под НДС, что существенно сокращает прибыль (если только цена объекта не увеличивается на сумму НДС, тогда НДС будет уплачиваться за счет покупателя, однако такое увеличение цены ограничит спрос). Реализация приобретенных в процессе строительства собственных квартир (жилые помещения или доли в них) при применении обычной системы налогообложения не облагается НДС на основании п. 3 (22) ст. 149 Налогового кодекса РФ, при переуступке прав на жилые помещения НДС будет облагаться полученная в результате такой сделки прибыль (ст. 155 Налогового кодекса РФ). Основные потери по таким операциям при обычной системе будут сводиться к начислению налога на прибыль по ставке 24%. При сравнительном расчете разных вариантов (исходя из суммы выручки в 140 ед. и расходов в 100 ед.) получены следующие показатели налоговой нагрузки для хозяйствующих субъектов (табл. 2).

При применении обычной системы налогообложения утрачивается ряд налоговых преимуществ. Так, возникает необходимость платить НДС по операциям реализации по ставке 18%, растут расходы на уплату обязательных платежей по выплатам в пользу работников (при УСН — 14%, при обычной системе — 26%), увеличивается ставка при исчислении налога на доходы (с 15% до 24%), при оформлении инвестиционного объекта в собственность появляется налоговая база по налогу на имущество (2,2% от среднегодовой стоимости основных средств). Экономя на издержках, многие строительные компании выбирают в целях эффективного ведения бизнеса УСН. В этой связи необходимо учитывать, что при УСН по ставке 15% дополнительные издержки при налогообложении будут возникать при уступке прав на строящиеся объекты, независимо от того, какое помещение уступается (жилое или нежилое) и по какой форме договора происходит уступка — по инвестиционному договору или договору долевого участия в строительстве.

Это связано с тем, что уступка представляет собой передачу имущественных прав, расходы на приобретение имущественных прав отсутствуют в перечне принимаемых к налогообложению расходов в статье 346.16 НК РФ, поэтому под налогообложение подпадает полная выручка без зачета расходов на строительство объекта (или иное приобретение имущественных прав). Заранее планируя действия по реализации результатов инвестиционного проекта и четко определяя условия договорных отношений, застройщик (инвестор) может существенно уменьшить риск налоговых ошибок.

Налоговые последствия для инвестора (табл. 1)

Оценка уровня налоговой нагрузки на застройщика (инвестора) (табл. 2)