«Надо свести вместе всех игроков рынка»

Саморегулирование строительной отрасли в сочетании с развитием частно-государственного партнерства способно придать новый импульс национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», считает президент Ассоциации строителей России Николай Кошман.

— Николай Павлович, переход строительной отрасли на саморегулирование происходит долго и мучительно. Оправданы ли эти усилия? удастся ли таким образом избавиться от недобросовестных компаний?

— Я сторонник саморегулирования, потому что у нас на строительном рынке, к сожалению, до 60% сомнительных компаний. Лицензии на строительство сегодня покупают все, кому не лень. Когда закон о саморегулировании прошел первое чтение, количество выдаваемых лицензий увеличилось в четыре раза. Многие наивно полагают, что лицензия открывает все двери. Но это не более чем стартовый допуск к профессиональной деятельности. А чтобы успешно работать на строительном рынке, компания должна доказать свою финансовую состоятельность и надежность.

Есть такие, которые, грубо говоря, имеют уставной капитал 10–15 тысяч, а берутся строить дорогостоящие объекты. При высокой инфляции многие попадают в тяжелое финансовое положение, которое заканчивается крахом компании, вследствие чего появляется все больше и больше обманутых людей, которые для получения кредита закладывают землю, квартиру, машину, а в итоге остаются у разбитого корыта. Поэтому закон о саморегулировании и ставит условие, чтобы компании предоставляли всю необходимую информацию о своем финансовом состоянии, наличии залоговой базы.

При внедрении механизма саморегулирования компании как бы расположатся на пяти уровнях. На самом нижнем будут слабые компании, которые не имеют много средств. А компании, которые будут находиться на самом верхнем уровне, имея самые низкие страховые риски, вправе строить практически все.

— Вы считаете оправданной идею перехода на обязательное страхование строительных рисков?

— Безусловно. Все участники строительного рынка должны страховать свою подпись, свои обязательства. Изыскатели, проектировщики, эксперты должны страховать все сметное делопроизводство. Да, это деньги! Ну а как иначе? Строители тоже должны страховать свою деятельность. Если я сделал что-то не так, значит, я должен за это расплачиваться. Недавно наша делегация была в Японии, и мы стали свидетелями того, как компанию, слегка нарушившую требования безопасности при строительстве трех или четырех домов, заставили их разобрать.

А мы сегодня на строительном рынке сталкиваемся и с обрушениями домов, и с пожарами, и с несчастными случаями… Вот для чего так необходимо страхование — чтобы никто не мог нарушить условия, оговоренные в проекте. К примеру, в Санкт-Петербурге на Васильевском острове построили биржу. Согласован и утвержден был объект в 20 этажей, а компания построила 26. Экспертизы никакой не проводилось.

Сегодня анархия, которая царит на рынке, позволяет подобным застройщикам считать, что кроме них хозяев нет. А хозяин должен быть, и это — саморегулируемая организация, которая будет решать вопросы с недобросовестными застройщиками в судебном порядке, сможет иметь страховой или компенсационный фонд, предназначенный для дополнительного финансирования проблемных объектов.

— Николай Павлович, есть ли сегодня перспективы у проектов строительства социального жилья?

— Если вы помните, в ФЦП «Жилище» было дано определение доступности жилья. Это трехлетний период, за который семья из трех человек имеет возможность собрать деньги для того, чтобы купить квартиру площадью 54 кв. метров. Сегодня, в связи с ценовой политикой, которая сложилась на рынке жилья, понадобится не три года, а добрых 15–20 лет. Чтобы разработать эффективные механизмы реализации национального проекта, мы решили использовать опыт зарубежных коллег, и первым делом занялись изучением социального жилья в Америке. В частности, в штате Вирджиния нас в первую очередь интересовал региональный опыт. Американцы иронизируют по поводу нашей схемы финансирования: Минфин, казначейство, регион, муниципалитет — и только потом стройплощадка. Это совершенно неэффективно!

Они говорят, что аналогичная система у них была 15 лет назад, так же остро стояли проблемы коррупции. Они сделали совершенно по-другому: в программе соцжилья участвуют три бюджета — федеральный, бюджет штата и муниципальный. Нам показали площадку, на которой планировалось строительство 600 двух- и трехэтажных домов. Общая стоимость этого проекта — $120 млн. Чтобы начать строительство, 35 млн. выделяет федеральный бюджет, 15 — муниципальный, 10 млн. — штат. Муниципалитет предоставляет также бесплатную площадку. Если там есть ветхое и аварийное жилье, выделяются деньги на переселение людей, снос зданий и вывоз строительного мусора. Затем площадка обустраивается инженерной инфраструктурой. Наконец, $10 млн. направляется на обучение специалистов-строителей. И только после этого объявляется конкурс. Компания-победитель получает полностью оборудованную строительную площадку, застраивает ее, половину площадей отдает муниципалитету, а другую половину продает по рыночным ценам.

Все деньги поступают в так называемую дирекцию, которая создается при муниципалитете, но подчиняется жилищной администрации, которая входит в состав Министерства строительства и жилищной политики США. Поэтому, безусловно, переняв этот опыт или взяв его на вооружение, мы сразу сняли бы очень много вопросов, заставив работать все бюджеты.

Второе, на что я хотел бы обратить внимание, — это лимиты на подключение электроэнергии. Нужно принимать срочные меры в связи с резким повышением их стоимости, так как отдельные наши компании уже говорят, что нет смысла строить. При проектировании, скажем, одноквартирных жилых домов закладывается 10–14 КВт установленной мощности. Стоимость 1 кВт электроэнергии сегодня в Москве от 52 до 92 тыс. рублей. Мы решили узнать, что же включается в эту стоимость? Амортизационные отчисления, отчисления в ремонтный фонд, расходы на содержание и эксплуатацию оборудования, прибыль и другое. То есть практически деньги закладываются на то, чего еще не существует! Плата за подключение электроэнергии — это инвестиционные вложения, они не могут включать в себя амортизационные отчисления, пока объект не завершен. А закладывать в лимиты несуществующую прибыль — и вовсе нонсенс. Государство сегодня практически узаконило весь этот беспредел, методика определения расходов полностью запутана!

Та же ситуация происходит с газовым подключением, с водой, с канализацией. Не понятно, из каких соображений поднимаются цены. Тем не менее мы сегодня чувствуем поддержку и со стороны президента, и со стороны председателя правительства, которые, я думаю, сейчас уже разбираются в ситуации. Ассоциация строителей России, со своей стороны, готовит серьезный круглый стол, посвященный этим проблемам. Надо свести вместе всех игроков строительного рынка — администрацию, энергетических олигархов, экспертов по земельным отношениям. А так ведь получается, что сегодня все валят на нас, а те люди, которые, собственно, и должны заниматься решением проблем, остаются в стороне.

— Есть ли практический опыт строительства недорогого социального жилья?

— Ассоциация строителей России уже предпринимает конкретные действия. Одна из наших компаний — «Ярослав Мудрый» — сегодня готовит большую площадку, где планируется строительство 4600 домов, которые и будут реализованы по себестоимости. Цена квадратного метра в этом комплексе составит$400–450. Еще одна компания, в Алтайском крае, готовит аналогичный проект.

— Что сейчас наиболее перспективно: строительство малоэтажного жилья или строительство высотных домов?

— По моему мнению, высотное строительство должно вестись в исключительных случаях. Например, при дефиците земли. Поэтому мое мнение такое: пока у нас земли-матушки хватает, нужно развивать рациональное территориальное планирование, обратить внимание на те города, где много свежего воздуха, где можно запустить производство, создать рабочие места, чтобы людям действительно хотелось там жить. Такой опыт создания городов-спутников уже был при советской власти. Как говорится, все новое — это хорошо забытое старое. Создавались градообразующие предприятия,вокруг которых вырастал город. Мегаполисы создают огромные проблемы — социальные, экономические, экологические. Неслучайно идет отток населения из больших городов. Сегодня я знаю многих, кто живет в загородных домах, а в городских квартирах бывает в лучшем случае раз в месяц. Приоритет загородного дома перед квартирой абсолютный.

— Строительная индустрия пока еще сильно отстает от развития строительного комплекса. Есть ли у АСР прорывные проекты в этом направлении?

— Изначально, когда национальный проект «Доступное жилье» создавался, рассматривались только вопросы финансирования и объемов вводимого жилья. А развитие промышленности строительных материалов никто в расчет не брал. К великому сожалению, и сейчас не берет. Поэтому некоторые наши компании, не дожидаясь решений государства, за счет собственных средств начали строить предприятия. В июне введены два завода (в Можайске и Малоярославце) по выпуску газобетона. Использование этого материала позволит значительно сократить потребности в цементе, который стремительно дорожает.

Развивая зарубежное партнерство, АСР очень плотно сегодня работает с Китаем. У нас есть серьезная договоренность, подписан меморандум о строительстве двух заводов по производству стройматериалов, предположительно — в Рязани и Туле.

Очень солидные проекты АСР реализует с немецкими и с австрийскими инвесторами. Готовимся подписать договоры о строительстве восьми заводов в Брянской области, четырех заводов в Смоленской области. Те условия, которые предлагают инвесторы, нас вполне устраивают. Мы очень рассчитываем на партнерство с государством, но, к большому сожалению, взаимодействие между нами пока очень и очень слабое. Я признателен вице-премьеру Александру Жукову, с которым мы разговаривали на эту тему, он обещал нам серьезную поддержку.

Я бы предложил на пятилетний срок создать государственную корпорацию, которая занималась бы промышленностью строительных материалов, передать ей все разведанные запасы сырья, дать льготы, освободить от таможенных сборов за ввозимое импортное оборудование. По истечении пяти лет, когда «процесс пойдет», госкорпорацию можно акционировать и потом выставить ее на продажу.

Безусловно, сегодня это вопрос проблемный, о нем уже говорили и президент, и премьер. Думаю, в течение 2–3 месяцев он решится. Я верю в это.