ПИФы в массы
Привлечение инвестиций — эффективный способ развития бизнеса, поскольку помимо прямого притока финансовых ресурсов позволяет максимально использовать возможности роста, предоставленные рынком. Институт коллективных инвестиций в России только начинает свое развитие. Рынок ПИФов, как отмечают эксперты, далек от зарубежных показателей. Они связывают это с «молодостью» российской экономики и малой интеграцией в мировые экономические процессы. Но основной причиной признается слабая информированность населения и руководителей компаний — потенциальных инвесторов. В связи с этим потенциал роста данного сегмента рынка является весьма существенным. ЗПИФ недвижимости, как один из инструментов «прихода денег» в строительство, тоже нуждается в популяризации.
Михаил Талалаев, начальник отдела операций на фондовых рынках ОАО АБ «Южный Торговый Банк» (г.
Несколько иной точки зрения придерживается Ярослав Кабаков, ректор учебного центра инвестиционного холдинга «ФИНАМ»:
— Не стоит предпринимать никаких шагов для популяризации ПИФов недвижимости. Как правило, данный вид ПИФов предполагает достаточно высокий входной порог. С учетом того, что деньги вкладываются на длительный срок, этот инструмент доступен очень немногим.
Мировой финансовый кризис внес свои коррективы. По данным организации Emerging Portfolio Fund Research (EPFR), за первый квартал 2008 года инвесторы по всему миру вывели из ПИФов 98 млрд. долларов. В России отток средств из паевых фондов составил 2,3 млрд. рублей (данные InvestFunds). Этот показатель оказался рекордным с октября 2007 года, когда из ПИФов было выведено 5 млрд. руб. Вывод средств из ПИФов коснулся всего спектра фондов.
Павел Суховеев, ведущий инвестиционный менеджер банка
— Эта ситуация является следствием незрелости менталитета российского пайщика, который
Говорить о системном кризисе в данном случае нельзя, поскольку российский рынок ПИФов весьма далек от насыщения. Как считает Михаил Талалаев, «в этих условиях менее всего пострадали пайщики ПИФов недвижимости. Несмотря на продолжающееся всеобщее падение индексов, недвижимость продолжает дорожать, и конца этому не видно».
ПОТЕНЦИАЛьный ЮФО
В целом благоприятный инвестиционный климат в регионе сделал ЮФО привлекательным для инвестиций. Создание фондов для привлечения средств на волне общей «раскрутки» региона оправданно, так как легче продвигать продукт на рынке. В данный момент все ПИФы недвижимости являются закрытыми. Это сделано для того, чтобы не допустить оттока средств, не завершив строительства.
Павел Суховеев:
— Инвестирующему в недвижимость с целью получения дохода следует помнить, что наиболее популярными на данный момент являются прямые инвестиции в строящиеся объекты, что может принести дивиденды до нескольких десятков процентов в год и ЗПИФы, имеющие примерно ту же доходность. В ЮФО зарегистрировано около двух десятков управляющих компаний, работающих с ЗПИФами недвижимости. Доступно большинство из присутствующих на рынке 500 ЗПИФов недвижимости. Выбор достаточно широк для того, чтобы обеспечить варианты ЗПИФов с самыми разнообразными инвестстратегиями, как ориентированными на ренту, в том числе и земельными, так и девелоперскими, ориентированными как на коммерческую, так и на жилую недвижимость.
Но это разнообразие привлекает инвесторов, но отнюдь не застройщиков, так как большая часть УК представлена «федералами», ориентированными на столичный рынок недвижимости. Эксперты указывают на то, что финансирование региональных девелоперских проектов при помощи ЗПИФов является большой редкостью. Они связывают это с предпочтениями заказчиков строительства финансировать проекты с помощью собственных средств или банковских кредитов. Следовательно, рост числа девелоперских проектов в ЮФО сталкивается с проблемой привлечения инвестиций, что в свою очередь стимулирует развитие ЗПИФов недвижимости как одного из самых эффективных способов привлечения финансовых ресурсов.
Михаил Талалаев:
— В ближайшие годы мы ожидаем увеличения числа местных инфраструктурных проектов, строительство которых будет профинансировано посредством организации ПИФов недвижимости. В этих процессах наряду с крупными федеральными финансовыми институтами примут активное участие и региональные управляющие компании. Сделать ПИФы недвижимости доступными и привлекательными для инвесторов ЮФО они могут в полной мере, ведь именно региональные компании могут действительно быстро адаптироваться к потребностям инвесторов ЮФО.
По оценкам экспертов, в целом по России основной всплеск рынка ПИФов недвижимости уже прошел, сейчас прирост числа новых фондов несколько замедлился. Большинство крупных УК развивают уже существующие фонды и для их пополнения проводят допэмиссии. Баланс в числе новых ЗПИФов смещается в сторону небольших фондов, которые создаются с участием строительных компаний и под которые специально регистрируется УК, но доля привлекаемых средств неаффилированных пайщиков в них невелика.
Ярослав Кабаков:
— Спрос на паи ПИФов недвижимости в ЮФО растет, что связано с резким взлетом цен на жилье, делающим самостоятельные вложения уже почти невозможными, а также со слабой динамикой рынка акций, которая побуждает инвесторов переводить средства в фонды недвижимости. Однако потенциал роста данного сегмента невелик. Рано или поздно рынок акций выстрелит, и средства будут перетекать в фонды акций.
Ищем грамотный подход
В ЮФО эксперты выделяют девелоперские проекты, связанные в основном со строительством офисных помещений, логистической и транспортной инфраструктуры,
Михаил Талалаев:
— Говорить о преимуществах того или иного способа финансирования проекта достаточно сложно, поскольку на принятие решения об источнике финансирования оказывает влияние большое число экономических, административных и иных факторов. У каждого способа формирования ресурсной базы имеются достоинства и недостатки. Финансирование за счет собственных средств существенно увеличивает рентабельность проекта. Осуществление коммерческого проекта с помощью привлечения средств в ЗПИФ позволяет заказчику не привлекать в проект собственные средства, не обременять залогом собственное имущество, а также способствует формированию публичной кредитной истории. «Длинные» и «дешевые» деньги — вот те приоритеты, которые определили для себя девелоперы как необходимую составляющую успешной и прибыльной деятельности. Но в связи с мировым финансовым кризисом банки повышают процентные ставки финансирования и сокращают сроки кредитования, следовательно, банковские кредиты уже не являются столь эффективным инструментом финансирования.
Ярослав Кабаков:
— Конечно, выгоднее использовать собственные средства — не нужно делиться доходами в виде доли прибыли или ставки по кредиту, меньше риск того, что средства будут выведены. Но своих средств не всегда хватает, а масштабные проекты с привлеченными средствами зачастую обеспечивают высокую доходность за счет большего оборота и меньших издержек.
Девелоперы используют для привлечения средств проектное финансирование, рефинансирование и при необходимости бриджевое финансирование — эквивалент промежуточного финансирования, которое необходимо для обеспечения деятельности компании до наступления условий, когда она может получить долгосрочное финансирование. Влияние непростой ситуации на рынке капитала диктует более частое применение синдицированных кредитов.
Марианна Романовская, заместитель директора по развитию бизнеса в россии компании «ТриГранит Девелопмент»:
— Искать идеальную схему — не самый верный подход. У каждого девелопера свои инвестиционные предпочтения и критерии риска, и каждому из них заемные средства достаются
Как не попасть впросак
Рассматривая вопрос о безопасности вложения средств при коллективном инвестировании, эксперты рекомендуют четко разделять категории рисков на рыночные и нерыночные. УК в соответствии с действующим законодательством запрещено гарантировать пайщикам
Еще одним «плюсом» коллективного инвестирования в недвижимость является закрытая схема формирования ПИФа, согласно которой инвестор не может отозвать свои деньги из проекта в любое время. Это хорошо и для него самого:
Павел Суховеев:
— Например, закон устанавливает специальную форму договора, заключаемого между физическим лицом и застройщиком, — договор участия в долевом строительстве, который рассматривается не в системе инвестиционных правоотношений, а как разновидность договора строительного подряда, что приводит к применению НДС и также удорожанию жилья, а значит, увеличивает входной порог инвестирования. Также предусмотрено, что в договоре о долевом участии в строительстве должны обязательно быть указаны сроки передачи объекта участнику долевого строительства.
Если раньше по сложившейся традиции объект сначала строился, а потом документально оформлялся, то теперь изменился лишь порядок: сначала оформление, затем строительство и реализация. А от перемены мест этих слагаемых, как отмечают эксперты, риски не меняются.
Данный федеральный закон гарантирует всего лишь то, что застройщик имеет право реализовать объект недвижимости на стадии строительства, имея на руках все разрешительные документы. Но в нем ничего не говорится о рисках, которые несет застройщик, начиная от риска удорожания строительных материалов и заканчивая правовыми рисками. Эксперты отмечают еще и риск, который может нести застройщик в связи со стагнированием рынка жилой недвижимости в ЮФО. Застройщику в таком случае выгоднее привлекать средства напрямую, а не с помощью ЗПИФов. Поэтому последние наиболее распространены при привлечении ресурсов для строительства коммерческой и промышленной недвижимости, которая будет приносить стабильный доход после сдачи в эксплуатацию.
