Ипотечные ставки растут быстрее доходов

Ипотечные ставки растут быстрее доходов

Укрепить рынок социальной ипотеки должны законодательные инициативы Правительства РФ

Несмотря на рост числа ипотечных займов, с начала года доступность жилья снизилась примерно на 10%. Если ничего не предпринимать, то квадратные метры вскоре могут стать недоступными для многих жителей страны даже по ипотеке. Для стабилизации цен власти субъектов РФ активно развивают первичный рынок жилья, однако без законодательных инициатив кардинально изменить ситуацию довольно сложно, считает замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства РО Игорь Далаксакуашвили.

— Игорь Львович, в предыдущем интервью «Вестнику» вы предсказывали, что донской рынок ипотеки вырастет в этом году в три раза по сравнению с прошлым. Спустя полгода прогнозы сбываются?

— Пока да. В первом полугодии 2008 года число выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года — до 8 тыс. кредитов. Общая сумма выросла в 2 раза, составив 6,2 млрд. рублей. Важная тенденция второго квартала текущего года — значительное увеличение именно количества выданных кредитов, а не рост объемов кредитования за счет повышения среднего кредита.

Бесспорным лидером является Юго-Западный банк СБ РФ, выдавший более 6000 кредитов. Значительно расширили свое присутствие на рынке банки «Центр-инвест» и ВТБ-24, выдавшие примерно по 500 кредитов каждый.

— Совсем недавно банки соревновались за клиентов, снижая процент по ипотечным кредитам. Насколько предпринятое Центробанком РФ повышение ставки рефинансирования и рост процентной ставки по кредитам повлияли на рынок ипотеки на Дону?

— Количество граждан в Ростовской области, воспользовавшихся ипотекой, с каждым годом увеличивается. И нет оснований считать, что на этот процесс повлияет повышение банками процентной ставки. После двукратного повышения ставки рефинансирования банковская ставка по кредитам в среднем выросла всего на 0,5%. На миллион, взятый в кредит, гражданин будет выплачивать дополнительно порядка 400 рублей в месяц. А вот другая тенденция гораздо серьезнее.

Уже полтора года ощутимо растут размеры кредитов, а доходы населения растут гораздо медленнее. Есть общепринятая форма доступности жилья: коэффициент его доступности — отношение среднего совокупного годового дохода семьи к цене средней квартиры. Величина коэффициента доступности жилья 5 — верхний предел. Коэффициент от 3 до 3,5 — почти идеальная ситуация. Сегодня простые расчеты показывают, что с начала года доступность жилья снизилась примерно на 10%.

Пока проблема решается увеличением сроков кредитования. Если год назад кредиты брали в среднем на 10, и редко на 15 лет, то сегодня средний срок кредита вырос до 15 лет, а некоторые банки уже предлагают 20–25 лет. Это пока позволяет привести ежемесячный платеж к приемлемому уровню.

— О начале кризиса будет свидетельствовать увеличение числа просроченных и невозвращенных кредитов… Как сегодня выглядит ситуация с должниками?

— Льготная категория граждан, участвующих в ипотечных программах на Дону, — порядка 20%. Те, кто кредитуется банками по системе рефинансирования через Ростовскую региональную ипотечную корпорацию, — это более 50% рынка. В этой группе в 2007 году задолжники составляли 0,45% (в работе было два дела). Причем скандалов, связанных с судебными исками, принудительным выселением, у нас не было, конфликты разрешились в досудебном порядке. Сегодня эта цифра равна нулю. Если говорить об оставшихся 30% участников рынка, то здесь задолжники составляют 3,5% от общего числа. И здесь тоже не доходило до судебного разбирательства.

— Увеличивать сроки кредитования до бесконечности невозможно… что может власть противопоставить рыночным процессам?

— Не в наших силах изменить законы рынка: растут цены на энергоносители, землю, стройматериалы, поэтому рост цен на недвижимость — вполне объективный процесс. На местном уровне будем продолжать то, что и делали до сих пор: выделять субсидии льготникам. В прошлом году мы предоставили жилищных субсидий на 50% больше, чем в 2006-м, а в этом году планировали увеличить субсидирование более чем на 20%. Вот если рост цен будет продолжаться в том же темпе, то количество получателей субсидий может сократиться, ведь в трехлетнем бюджете на эту статью расходов предусмотрена конкретная сумма и увеличивать ее вместе с ростом цен мы не можем…

— То есть нужны законодательные инициативы Правительства РФ?

— Да. В течение 10 лет наше государство создавало и развивало американскую модель ипотеки. И даже в Америке, наряду с этой моделью, существует другая, классическая модель кредитования. Суть американской (двухуровневой) модели в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. По этой системе действует АИЖК. В Госдуме продолжительное время лежат законопроекты о стройсберкассах, изменить ситуацию могли бы и ЖСК… Мы не можем местным законодательством создать стройсберкассы, нужно федеральное регулирование.

Еще один вариант — система гарантирования. Идеальный вариант ипотеки — 30% собственных средств и 70% заемных. Если двухкомнатная квартира стоит порядка 3 млн. рублей, чтобы взять ипотечный кредит, нужно иметь миллион — это большая сумма для представителя среднего класса. Выход — создать государственную структуру, страховую компанию. Тогда, если денег для первоначального взноса нет, можно прийти в это учреждение и приобрести полис или гарантию, под которую вам выдадут кредит. При наступлении страхового случая, если при продаже жилья банку не хватит денег оплатить остаток по кредиту, компания его выплатит за вас. И не возникнет ситуация, когда человек может остаться без квартиры и с долгами перед банком.

— Какие меры все же предпримет администрация?

— Область продолжает работу по увеличению числа субсидий, обеспечению молодых и многодетных семей собственным жильем на льготных условиях… Чтобы жилье было доступным, есть только один выход — строить. Мы планируем большие объемы строительства. В следующем году дополнительно к новостройкам, которые у нас уже есть, выведем на рынок долевого участия еще 40% квартир. И это должно привести как минимум к стабилизации цен на жилье.

Логотип Вестник Строительство