— Игорь Львович, в предыдущем интервью «Вестнику» вы предсказывали, что донской рынок ипотеки вырастет в этом году в три раза по сравнению с прошлым. Спустя полгода прогнозы сбываются?
— Пока да. В первом полугодии 2008 года число выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года — до 8 тыс. кредитов. Общая сумма выросла в 2 раза, составив 6,2 млрд. рублей. Важная тенденция второго квартала текущего года — значительное увеличение именно количества выданных кредитов, а не рост объемов кредитования за счет повышения среднего кредита.
Бесспорным лидером является
— Совсем недавно банки соревновались за клиентов, снижая процент по ипотечным кредитам. Насколько предпринятое Центробанком РФ повышение ставки рефинансирования и рост процентной ставки по кредитам повлияли на рынок ипотеки на Дону?
— Количество граждан в Ростовской области, воспользовавшихся ипотекой, с каждым годом увеличивается. И нет оснований считать, что на этот процесс повлияет повышение банками процентной ставки. После двукратного повышения ставки рефинансирования банковская ставка по кредитам в среднем выросла всего на 0,5%. На миллион, взятый в кредит, гражданин будет выплачивать дополнительно порядка 400 рублей в месяц. А вот другая тенденция гораздо серьезнее.
Уже полтора года ощутимо растут размеры кредитов, а доходы населения растут гораздо медленнее. Есть общепринятая форма доступности жилья: коэффициент его доступности — отношение среднего совокупного годового дохода семьи к цене средней квартиры. Величина коэффициента доступности жилья 5 — верхний предел. Коэффициент от 3 до 3,5 — почти идеальная ситуация. Сегодня простые расчеты показывают, что с начала года доступность жилья снизилась примерно на 10%.
Пока проблема решается увеличением сроков кредитования. Если год назад кредиты брали в среднем на 10, и редко на 15 лет, то сегодня средний срок кредита вырос до 15 лет, а некоторые банки уже предлагают 20–25 лет. Это пока позволяет привести ежемесячный платеж к приемлемому уровню.
— О начале кризиса будет свидетельствовать увеличение числа просроченных и невозвращенных кредитов… Как сегодня выглядит ситуация с должниками?
— Льготная категория граждан, участвующих в ипотечных программах на Дону, — порядка 20%. Те, кто кредитуется банками по системе рефинансирования через Ростовскую региональную ипотечную корпорацию, — это более 50% рынка. В этой группе в 2007 году задолжники составляли 0,45% (в работе было два дела). Причем скандалов, связанных с судебными исками, принудительным выселением, у нас не было, конфликты разрешились в досудебном порядке. Сегодня эта цифра равна нулю. Если говорить об оставшихся 30% участников рынка, то здесь задолжники составляют 3,5% от общего числа. И здесь тоже не доходило до судебного разбирательства.
— Увеличивать сроки кредитования до бесконечности невозможно… что может власть противопоставить рыночным процессам?
— Не в наших силах изменить законы рынка: растут цены на энергоносители, землю, стройматериалы, поэтому рост цен на недвижимость — вполне объективный процесс. На местном уровне будем продолжать то, что и делали до сих пор: выделять субсидии льготникам. В прошлом году мы предоставили жилищных субсидий на 50% больше, чем в
— То есть нужны законодательные инициативы Правительства РФ?
— Да. В течение 10 лет наше государство создавало и развивало американскую модель ипотеки. И даже в Америке, наряду с этой моделью, существует другая, классическая модель кредитования. Суть американской (двухуровневой) модели в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. По этой системе действует АИЖК. В Госдуме продолжительное время лежат законопроекты о стройсберкассах, изменить ситуацию могли бы и ЖСК… Мы не можем местным законодательством создать стройсберкассы, нужно федеральное регулирование.
Еще один вариант — система гарантирования. Идеальный вариант ипотеки — 30% собственных средств и 70% заемных. Если двухкомнатная квартира стоит порядка 3 млн. рублей, чтобы взять ипотечный кредит, нужно иметь миллион — это большая сумма для представителя среднего класса. Выход — создать государственную структуру, страховую компанию. Тогда, если денег для первоначального взноса нет, можно прийти в это учреждение и приобрести полис или гарантию, под которую вам выдадут кредит. При наступлении страхового случая, если при продаже жилья банку не хватит денег оплатить остаток по кредиту, компания его выплатит за вас. И не возникнет ситуация, когда человек может остаться без квартиры и с долгами перед банком.
— Какие меры все же предпримет администрация?
— Область продолжает работу по увеличению числа субсидий, обеспечению молодых и многодетных семей собственным жильем на льготных условиях… Чтобы жилье было доступным, есть только один выход — строить. Мы планируем большие объемы строительства. В следующем году дополнительно к новостройкам, которые у нас уже есть, выведем на рынок долевого участия еще 40% квартир. И это должно привести как минимум к стабилизации цен на жилье.