Быстрее, лучше… дороже

Последние годы проходят для строителей Юга России под знаком интенсивного обновления строительных технологий. Быстровозводимые осваиваются «с чистого листа», панельные обретают второе дыхание, монолитные расширяют географию применения, совершенствуются. Тем не менее внедрение инноваций пока не обещает снижения стоимости жилья. Дефицит подготовленных земельных участков, а также отсутствие инфраструктуры заставляют застройщиков поднимать цены.

Больше домов — красивых и быстрых

Если в советское время главным способом борьбы с «бесквартирностью» была панельная застройка, то теперь немало надежд связывается с технологиями быстровозводимого жилья. В их основе — различные материалы. Несъемная и съемная опалубка, керамзитобетон, клееный брус, деревянный и металлический каркас… Все разновидности объединяет общий принцип: сроки строительства составляют от трех дней до двух месяцев. Появившись на южнороссийском рынке несколько лет назад, быстровозводимые технологии активно завоевывают свое место под солнцем. Растут продажи, развивается индустрия.

— В 2006-м мы продали всего четыре дома, — подсчитывает начальник коммерческого отдела ООО «Модуль-строй» (Краснодар) Ольга Осипенкова. — А сейчас по 3–4 дома мы продаем в месяц. То есть произошло увеличение продаж почти в 12 раз!

— Процесс, конечно, идет пока медленно, но видно, что дело сдвинулось с мертвой точки, — говорит директор ООО «Кубаньстройполимер» (производитель панелей из пенополистирола) Виктор Ермолов. — По сравнению с аналогичным периодом 2007 года наши продажи выросли на 30%. В этом году реализуем не меньше 5 тыс. куб. метров панелей. Хотя, конечно, проектная мощность предприятия — 60 тыс. куб. метров.

Опрошенные «Вестником» эксперты подсчитали, что игроков на рынке быстровозводимого жилья наберется уже немало: в Краснодарском крае — более 25, в Ростовской области — около 15, в Волгоградской — примерно 10.

— Об активном развитии технологий малоэтажного жилья в Волгоградской области можно судить хотя бы потому, что только в городе Волжском за первую половину этого года появилось три новых фирмы, предлагающих дома «под ключ», — рассказывает «Вестнику» генеральный директор ООО «Национальная жилищная корпорация Гризли» Сергей Коростин. — Большинство предприятий завозят материалы из других областей и занимаются только сборкой. Первоначальные инвестиции в такой бизнес невелики и составляют где-то 2,5–3 млн. рублей. Полный цикл производства, начиная с обработки древесины для каркаса, обеспечивает только наше предприятие и «Красноармейский лесозавод».

Продолжается процесс создания индустрии малоэтажного строительства. В Ростовской области за последние годы появились предприятия по выпуску сэндвич-панелей, газосиликатных автоклавных блоков и деревянно-каркасных панелей. На Кубани — производства сборно-щитовых домов, панелей из пенополистирола.

— На рынке сейчас представлены самые разные технологии, — рассказывает Сергей Коростин. — Но по большому счету конкуренции в нашем сегменте пока нет. Мы все работаем на изменение менталитета. Люди начинают интересоваться, спрашивать… Чем больше предприятий появится, тем лучше. Это уже потом рынок покажет, какая из технологий имеет право на жизнь.

Дорогу «малоэтажке»! А также свет, газ и тепло…

По мнению участников рынка, отношение потребителей к быстровозводимым технологиям меняется медленно. Это неудивительно, ведь на Юге лидирует индивидуальная кирпичная застройка. Например, в малоэтажном строительстве Ростовской области, по разным оценкам, кирпич занимает от 80 до 90%.

— Когда рядом есть заводы по выпуску бетона и кирпича, зачем придумывать что-то новое, — размышляет Виктор Ермолов. — Хотя если посчитать, то быстровозводимые дома гораздо выгоднее обычных, прежде всего по теплоизоляции.

Тем не менее если есть наглядный пример, продвигать продукт становится проще.

— Конечно, некоторое время назад ощущалось недоверие к новым технологиям, — говорит Ольга Осипенкова. — Но теперь люди видят уже построенные дома, общаются с теми, кто в них живет… Идет слом стереотипов. Между тем помимо «идеологических преград» есть куда более серьезные причины, сдерживающие масштабное развитие «малоэтажки».

— Понимаете, в сегменте социального жилья у быстровозводимых технологий просто нет конкурентов, — уверяет генеральный директор ООО «Росвуд» (производитель панелей в Ростове) Владимир Шопин. — Себестоимость жилья получается от 10 до 20 тыс. рублей. Но затраты на инфраструктуру вынуждают застройщика повышать стоимость жилья и предлагать не эконом-вариант, а «бизнес» или «премиум». Я знаю, о чем говорю: мы участвуем в строительстве и коммерческого, и социального жилья. При создании пилотных поселков в Ростовской области прокладку коммунальных сетей финансировала областная администрация. Поверьте, там, где коммуникации проложены, снижение цены для покупателя ощутимое.

К сожалению, ростовский опыт массового «социального» строительства, когда в 2007 году возвели более 11 тыс. кв. метров жилья по различным, в том числе быстровозводимым технологиям, — пока единственный на Юге России.

При отсутствии социального заказа быстровозводимые здания пользуются спросом, прежде всего у частников. Реже — у коммерческих застройщиков коттеджных поселков.

По словам Сергея Коростина, проекты массовой коттеджной застройки в Волгограде можно пересчитать по пальцам — «Лазурная дружина», «Ахтуба Таун» и «Новоград», которые строит «Национальная жилищная корпорация Гризли». По информации «Вестника», в Ростовской области к 2010–2012 годам планируется реализовать как минимум пять крупных коттеджных проектов. В Краснодаре их число переваливает за 10.

Панельная перезагрузка

Наряду с «малоэтажкой», важные процессы происходят и на «многоэтажном» рынке. Одна из главных тенденций — модернизация панельных производств.

— Панельное производство реанимируется во многом в связи нацпроектом «Доступное жилье», — рассказывает начальник отдела департамента строительства Ассоциации строителей России Елена Шувалова. — Все понимают, что строить нужно много. Разговоры о том, что панельное домостроение в ближайшее время исчезнет, беспочвенны. Существует четкая сегментация: панельное жилье — эконом-класс, монолитное — элит-класс. Они не являются конкурентами. К тому же у панельного домостроения есть свои преимущества — оно менее трудоемко, позволяет строить быстрее и дешевле.

Благодаря новым технологиям устраняются важные недостатки панельных домов. Например, наличие швов. Тон панельной модернизации в ЮФО задает ростовское ЗАО «ККПД», которое два года назад выкупила компания «Интеко». На заводе предпринята масштабная реконструкция, основной этап которой должен вот-вот завершиться. После этого начнут параллельно работать сразу два производства — мощностью 100 тыс. кв. м панелей старой серии и 50–60 тыс. кв. м панели новой («Р-н-Д»). Поскольку «Интеко» является основным застройщиком ростовского микрорайона Левенцовский (площадь — свыше 230 га), практически все панели будут использованы в строительстве «левенцовского» жилья.

Реконструкцию ведет и ОАО «ВЗ ЖБИ №1», крупнейший панельный застройщик Волгоградской области.

— В настоящее время применяемая предприятием серия 2000 КП проходит модернизацию, — рассказал «Вестнику» заместитель руководителя отдела маркетинга ОАО «ВЗ ЖБИ №1» Андрей Соколов. — Изменится фасад домов, в квартирах появятся эркеры. Дополнительно разрабатывается серия изделий для панельных домов высотой до 16 этажей.

Уже 2,5 года продолжается модернизация завода КПД ООО ИСК «БУДМАР» в Динском районе Краснодарского края. Восстанавливается производство серии 135 С, параллельно ведется разработка новой серии 135-1С. Это позволит предприятию строить 14-этажные дома с высотой этажа до 2,7 м. Проектная мощность новой серии — 64 тыс.кв. м. Также освоение новой серии крупнопанельных домов БС-5 начинается на новороссийском ФГУП УССТ №4. Как говорят на предприятии, новоселы смогут рассчитывать на просторную, до 15 кв. метров, кухню с лоджией, на большое пространство комнат и другие удобства. О значительной модернизации заявляют на Васюринском и Гулькевичском КПД.

— Три года назад на заводе сменился собственник, — рассказал «Вестнику» источник в ОАО АПСК «Гулькевичский», пожелавший остаться неназванным. — Некоторое время спустя на предприятии началась реконструкция. В прошлом году увеличение объемов составило 36%, выпуск железобетона — 140 тыс. куб. метров. Планируем увеличивать производство и далее.

Примечательно, что в большинстве случаев модернизация на предприятиях КПД начинается именно после смены собственника. Инвесторами для изношенных, разоряющихся заводов выступают крупные компании. В частности, стратегическим инвестором для ООО ПСК «Строитель Астрахани», в которое входит Астраханский домостроительный комбинат, стал Московский индустриальный банк, для краснодарской ГК «ДСК» — московская группа компаний «РОЭЛ», для ростовского ККПД, как было уже замечено, — «Интеко».

Это означает, что спустя годы заводы КПД снова стали представлять немалый инвестиционный интерес. Очевидно, после солидных финансовых вливаний панельное производство получит новый толчок развития. А значит, доля жилья эконом-класса в общем объеме строительства будет неуклонно расти.

Элитное-монолитное

Увеличивается в ЮФО и доля монолитного домостроения. Например, в Ростовской области его содержание достигает уже 35%. В Краснодарском крае эта цифра составляет 50%, в Волгоградской области — 25–30%. В Астрахани, как сообщают в департаменте по строительству, доля монолитного жилья пока 1,5%, но процент будет увеличиваться.

Высокий интерес к монолиту определяется рядом причин. Литые дома гораздо прочнее и долговечнее кирпичных и панельных. К тому же они дают широкие возможности для свободной планировки. Монолитное жилье возводится быстрее кирпичного и имеет гораздо большую этажность. Все эти качества делают жилье привлекательным, но дорогим — по сравнению с «панелькой» цена возрастает на 30-100%. Однако при высоких тратах на инфраструктуру и земельные участки монолитное жилье дает наибольшую прибыль.

— Развитие монолитного домостроения стимулируют высокие затраты на строительство, — считает директор волгоградского АН Realty Group Александр Сафонов. — По большому счету в Волгограде не строится действительно экономичное жилье: есть более дешевое жилье, а есть чуть менее. Учитывая высокие (до сотен миллионов!) затраты застройщиков на подготовку инженерной инфраструктуры, даже панельные дома у нас обходятся дорого. Сейчас на первичном рынке Волгограда стоимость 1 кв. метра панельного жилья достигает 55–60 тысяч рублей. Монолитного — от 60 до 120 тыс. Но даже при таких ценах чувствуется: жилья в городе не хватает, спрос намного опережает предложение. А если цены стабильно высоки на любое жилье, выбирать будут, конечно, более комфортное, то есть монолит.

Возвести КУБ в квадрат

Инфраструктурные обременения и различные «теневые» затраты — это, к сожалению, постоянная статья расходов застройщиков. И ее уменьшения в ближайшее время, видимо, не предвидится. Поэтому уже сейчас некоторые застройщики пытаются сокращать издержки за счет освоения новых монолитных технологий.

Как известно, есть две главные группы монолитного строительства: каркасно-монолитные и каркасные сборно-монолитные. Но если «простой» монолит требует тяжелого гастарбайтерского труда, то монолит сборный объединяет в себе лучшее из панельной и монолитной технологий. Основные конструкции здания отливаются на заводе, после чего собираются на месте как конструктор. Самые популярные сегодня сборно-монолитные технологии — «Куб-2,5» и «АРКОС».

Как заметил в интервью «Вестнику» заместитель генерального директора ростовского ООО «КСМ-14» Александр Куликов, система «АРКОС» позволяет достичь серьезной экономии металла и железобетона. Расход металла — не более 15 кг на 1 кв. м.

— Стоимость конструкции и материалов для возведения каркаса по системе «АРКОС» варьируется в пределах трех тысяч рублей за квадратный метр общей площади, — заключил эксперт.

Пока что наибольшее применение данные технологии получили в Ростовской области. Например, система «АРКОС» была впервые в ЮФО освоена именно специалистами ростовского КСМ-14 в 2006 году. Также одним из первых производство ЖБИ для «Куб-2,5» освоило волгодонское ОАО «Завод КПД». Подобное же производство внедряется на ЗАО «КСМ-1» и ОАО «Стройдеталь». Немаловажен здесь тот факт, что новое для себя производство осваивают как раз заводы КПД: для них развитие монолитного домостроения становится золотой жилой. В правильном направлении двигается и волгоградское ОАО «ВЗ ЖБИ №1», осваивая технологию «Куб-2,5».

— В современных условиях Волгограда КПД не всегда уместно, — объясняет Андрей Соколов. — Иногда строительство панельных домов не позволяет оптимально использовать площадку (в силу недостаточной мобильности технологии), иногда это нецелесообразно с коммерческой или архитектурной точки зрения. «Куб-2,5» — более подходящая технология в этом смысле. Как рассказали «Вестнику» в одной из строительных компаний Кубани, большинство тамошних застройщиков пока что предпочитают кирпично-монолитное строительство.

— Оно считается самым долговечным и надежным. В сложных сейсмических условиях края это важно, — заметил источник «Вестника».

Между тем, как стало известно «Вестнику», новые технологии строительства на Кубани все же «обкатываются».

— Сейчас мы рассматриваем перспективы использования сборно-монолитного варианта каркаса, — сообщил вице-президент ООО «Девелопмент-Юг» по строительству Виктор Балан. — Если благодаря ему сможем улучшить качество работ и сократить издержки, то возьмемся за освоение. Если нет — откажемся.

Наиболее масштабные планы, видимо, пока что у ОАО ПСК «Строитель Астрахани». Подобно ОАО «ВЗ ЖБИ №1», эта компания — главный панельный застройщик своего региона. Однако несмотря на долгую «панельную» историю, на предприятии решили развивать сборный монолит.

— Мы пока что сильно отстаем в развитии «монолитки», — размышляет генеральный директор ОАО ПСК «Строитель Астрахани» Нур-Али Ташухаджиев. — Но это пока. Да, панельное строительство — очень удачный вариант для Астрахани с ее сложными грунтами. Таких панелей, какие выпускаем мы, на Юге России больше нет. Но панельное производство — очень энергоемкий процесс, требующий немалых ресурсов. Поэтому мы постепенно будем переходить к сборному монолиту с несъемной опалубкой. Суть технологии в том, что каркас здания монтируется из цементно-стружечной плиты, а после заливается бетоном. При желании монолитное здание можно возвести за 2–3 месяца. Мы уже установили одну австрийскую линию по производству опалубки. Ее мощность — от 40 до 80 тыс. кв. метров жилья в год. В течение пяти лет планируем плавно перевести наше производство на сборно-монолитную технологию, построить как минимум 10 таких линий.

Со временем внедрение экономичных технологий может стать важным условием сохранения конкурентоспособности застройщиков. Как считают эксперты, уже сейчас высокая себестоимость монолитного строительства может спровоцировать серьезный кризис.

— Мы сейчас наблюдаем ажиотажный спрос на жилье, — рассказал «Вестнику» генеральный директор ООО «Горжилстрой» Андрей Смехунов. — Никто не пытается экономить. Зачем внедрять какие-то экономичные технологии, если цена жилья определяется не технологией, а рынком? Все торопятся просто возводить как можно больше квадратных метров. Но есть четкое ощущение, что рынок вот-вот рухнет. Цены на металл, на цемент постоянно растут, а дорогого монолитного жилья становится все больше. Себестоимость, которая закладывается в современные проекты, запредельна. И уже близок момент, когда спрос окажется неплатежеспособным.