Особенности национального «озеленения»

Если в ЕС и США «зеленые стандарты» строительства уже стали нормой, то в РФ экотехнологии добровольно внедряются редко. Как правило, использовать их заказчика обязывает лишь представительский, например олимпийский, статус стройки. Ведь считается, что чем выше планка экотребований при возведении объектов, тем эффективнее их эксплуатация после Игр и, соответственно, выше имидж страны-организатора. Ускорить внедрение «зеленых технологий» в массовое строительство могут усилия государства по модернизации нормативной и законодательной базы.

Олимпийские инициативы
Одним из методов качественной и количественной оценки экологической эффективности здания, расположенного в любой стране мира, является его добровольная сертификация по одному из ведущих мировых стандартов (BREEAM или LEED) или по стандарту, разработанному именно в этой стране. «Сегодня лидирует система BREEAM: она менее жесткая, чем система сертификации LEED, но в меньшей степени развивает саму энергоэффективность зданий. По большей части она оценивает социальную адаптивность зданий. В России всего порядка 5-7 проектов имеют такой сертификат», — говорит директор департамента энергоэффективных и экологичных решений и технологий «БЮРО ТЕХНИКИ» Евгений Тесля. Большое количество сертифицированных объектов появится в России к Олимпиаде в Сочи. Для инфраструктурных объектов тоже существуют «зеленые стандарты», специально разработанные ГК «Олимпстрой». По мнению менеджера по устойчивому строительству Jones Lang LaSalle Ксении Агаповой, сертифицированы будут и все постройки к чемпионату мира по футболу 2018 г. Однако это скорее масштабные дополнения к общей тенденции развития рынка экодеве-лопмента в России. «У ГК «Олимпстрой» есть свой корпоративный стандарт — «Дополнительные экологические требования и рекомендации». Условия этого документа обязан соблюдать каждый из застройщиков. Мы работаем с ГК «Олимпстрой» над улучшением этой системы и уже можем говорить о некотором результате», — рассказывает генеральный директор НП «Совет по экологическому строительству» Гай Имз. Именно этот корпоративный стандарт по замыслу авторов и с благословения Правительства РФ должен стать основой национальных «зеленых» требований. В числе первоочередных задач Гай Имз видит объединение экостандартов с ГОСТом, который уже зарегистрирован, с системой «зеленый стандарт», созданной профессором Юрием Табунщиковым, президентом НП «АВОК», и с разработками НОСТРОЙ. Такой симбиоз, объединенная система, будет национальным стандартом вместо нескольких конкурирующих друг с другом стандартов, считает господин Имз.

Энергосбережение без экологии — деньги на ветер?
Постепенное внедрение экостроительства в практику происходит благодаря приходу на российский рынок иностранных игроков, в том числе и в качестве арендаторов офисной недвижимости. Зарубежные арендаторы выдвигают повышенные требования к экологической безопасности, что и определяет рост «зеленых офисов» в мегаполисах. По оценкам аналитиков, более 90% приходится на офисные здания, 2% — на жилые. В последнем случае речь идет о частных домах элитклас-са, для владельцев которых инвестиции в «зеленые технологии» — это вложение средств в улучшение качества жизни и капитализацию собственной недвижимости. «Со стороны застройщиков многоквартирных домов спроса на «эко» нет, — считает генеральный директор ГК «Жилстрой» (Ростов-на-Дону) Андрей Смехунов. — Затраты есть, а дополнительных потребительских качеств продукт не получает, ну разве что в рекламных целях. Покупателям тоже безразлично, даже энергосбережение мало волнует, хотя это их деньги, а уж тем более они не готовы переплачивать за то, что при постройке их дома природа пострадает меньше». Более оптимистичен генеральный директор «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев: «В результате постепенных изменений все больше потребителей и застройщиков понимают, что «зеленые технологии» внедрять необходимо. Уверен, что в перспективе в России мы будем наблюдать активное строительство энергоэффективных домов и развитие производства экологически чистых материалов».
Согласно опросу, проведенному Гильдией управляющих и девелоперов, среди основных стимулов для внедрения экологического строительства девелоперы как коммерческой, так и жилой недвижимости назвали наличие спроса. Экономию на эксплуатационых затратах поставили на второе место. Если говорить о других группах (не о девелоперах, а о подрядчиках, проектировщиках), то там на первое место вышли такие факторы, как государственное регулирование. Это говорит о том, что основной группой, которая будет двигать эти технологии, станут девелоперы, а подрядчикам и проектировщикам придется под них подстраиваться.

Главными составляющими окупаемости «зеленых проектов» участники рынка считают экономию на эксплуатационных затратах, создание конкурентного преимущества и привлечение иностранных арендаторов. «Сертификация дает возможность повысить стоимость аренды на 15%, снизить операционные расходы на 25-30%, увеличить заполняемость здания до 20% и в конечном итоге продать объект дороже на 15%», — говорит партнер проектов Drees & Sommer Россия и СНГ Шон Пайк. По его словам, реализованные «зеленые технологии» дают экономию расходов 1,5% в год от всех затрат, но окупаемость подобных проектов в России более долгая, чем в Европе. Генеральный директор RUMPU Евгений Богданов обращает внимание на разницу между «зелеными» и энергоэффективными технологиями в строительстве. «Экотехнологии сохраняют окружающую среду и потребляют минимум электроэнергии или вообще ее не потребляют, используя солнечную, ветровую или биоэнергию. Энергоэффективность — это часть «зеленых технологий», наиболее примитивная и позволяющая учитывать реально потребленные ресурсы», — сообщил Евгений Богданов. По мнению эксперта, в ближайшие 10 лет говорить о развитии «зеленых технологий» в России преждевременно.

Движущие силы «зеленой эволюции» в стройиндустрии
Серьезным шагом в развитии экологически чистой стройиндустрии могло бы стать проектирование с использованием экоматериалов. «Зеленые стандарты» — это тот ориентир, к которому мы стремимся, — подтверждает Александр Лощенко, президент НП «Национальное объединение участников строительной индустрии». — В мировой практике тон в создании и трансформации строительных технологий задают архитекторы и проектировщики: под их идеи, логику архитектурных, проектных, инженерных решений рождаются новые и совершенствуются традиционные материалы и конструкции».
«Спрос на экологичные материалы формируется за счет архитекторов, проектировщиков, инженеров, занимающихся проектированием экологических зданий, — согласен Гай Имз. — Я бы сказал, что позиция государства достаточно нейтральна в этом вопросе. Есть даже примеры, когда те или иные технические требования и нормы препятствуют использованию этих материалов. По этой причине малоэтажное строительство, без преувеличения, является локомотивом по применению экологичных стройматериалов, т.к. они законодательно гораздо менее зарегулированы, чем, например, объекты коммерческой недвижимости».

Среди наиболее распространенных способов продвижения экоматериалов — строительство их производителями пилотных «зеленых домов» и экомаркировка продукции. По словам руководителя отдела экологической сертификации EcoStandard group Ксения Лукьященко (производственный комплекс Hamilton Standard-Nauka, LEED), для проведения экологической сертификации на соответствие принципам грин-билдинга (LEED, BREEAM, DGNB) важно иметь полную информацию о характеристиках стройматериалов, чтобы оценить степень воздействия объекта недвижимости на окружающую среду и качество среды в помещениях. Для получения хороших результатов информации, содержащейся в сертификатах соответствия на материалы и оборудование, недостаточно: нужны точные характеристики и параметры. Сегодня такие данные проще получить, если материал производится за рубежом или обладает экологическими маркировками.

Китайский путь
У нашего восточного соседа — Китая — в связи с интенсивным развитием промышленного производства экологическая ситуация ухудшалась в последние годы. В том числе поэтому китайские власти объявили экостроительство одним из приоритетов — в стране уже началась разработка и внедрение масштабных национальных проектов.
Одним из важных преимуществ, которые можно перенять в России, является модель финансирования «зеленого строительства» в Поднебесной. Правительство Китая использует субсидии для проектов экостроительства, продвигая энергосервисные контракты как главную модель финансирования строительства в стране, и стимулирует местные власти поступать так же. В рамках этого направления на энергосервисные компании не распространяется действующее налоговое законодательство, а оборудование для владельцев зданий будет освобождаться от налога на добавленную стоимость. Фирмы, работающие в системе энергосервисных контрактов, также не облагаются налогом с доходов компании в первые три года работы компании, а в последующие три — платят половину этого налога. И, наконец, правительство стимулирует банки вводить облегченные системы финансирования для энергосервисных контрактов и предлагает упрощенные схемы предоставления кредитов.
Несмотря на значительные успехи, есть и довольно серьезные сложности в применении «зеленых стандартов». Согласно докладу The China Greentech Report 2012, сегодня из-за неполноценности отраслевых стандартов и нормативов у разработчикам мало стимулов к поиску источников легальных «зеленых» стройматериалов. Китайские производители могут сертифицировать свою продукцию без участия властей и без соблюдения необходимых требований. Поэтому, несмотря на все возрастающий спрос на «зеленое строительство» в Китае, экомате-риалы составляют лишь 5% всего рынка стройматериалов.

По мнению председателя Комитета по экологии и энергоэффективности недвижимости НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрия Соломонова, в России также большинство девелоперов нуждаются в поддержке и стимулировании со стороны государства на начальном этапе, чтобы экодевелопмент набрал обороты, а в будущем рыночный спрос будет обуславливать массовое применение «зеленых технологий». Также необходимо проводить дальнейшую работу по популяризации экостроительства среди инвесторов и общественности. «Самой главной преференцией государства должно быть развитие законодательной базы, способствующей внедрению новых энергосберегающих технологий, а также строительство объектов бюджетного заказа в соответствии с такими технологиями», — считает эксперт. По мнению Андрея Смехунова, государство сейчас занимает самую правильную позицию — не вмешивается, потому что нет специалистов, готовых принимать верные решения. «Преференции не помогут, пока в сознании людей экология не имеет значения. Что реально помогло бы экологии в строительстве, так это грамотное планирование городов и уменьшение маятниковой миграции. В строительстве начинать надо именно с этого», — резюмирует Смехунов.

Основные стимулы для внедрения экологического строительства*

* Данные исследования в области экодевелопмента с целью определения перспектив «зеленого строительства» на отечественном рынке недвижимости, проведенные консалтинговой компанией NAI Becar совместно с Советом по экологическому строительству и ГУД в 2011 г.

Мнение эксперта. Экологическое строительство нуждается в местных производителях и поддержке государства
Алексей Поляков, председатель правления Совета по экологическому строительству и генеральный директор «Просперити Проджект Менеджмент»:
— Меры господдержки, предлагаемые Советом RuGBC в докладе рабочей группы по законодательству, могут носить самый разнообразный характер — от прямого субсидирования, являющегося наиболее затратным механизмом стимулирования из всех представленных в докладе рабочей группы, до включения соответствующих критериев в конкурсную документацию при строительстве для государственных и муниципальных нужд (в этом случае затраты на экологические технологии несут частные подрядчики). Например, меры по внедрению «зеленых стандартов» органами государственной и муниципальной власти подразумевают требование обязательной сертификации при выдаче целевых субсидий бюджетам субъектов РФ из федерального бюджета, местным бюджетам из бюджета субъекта РФ и при выдаче иных межбюджетных субсидий; сертификацию всех или некоторых объектов недвижимости конкретного ведомства; сертификацию объектов в зависимости от объективных критериев.
Предложения по развитию законодательства были представлены в двух группах — меры по внедрению «зеленых стандартов» органами государственной и муниципальной власти и меры стимулирования экологического строительства. Последние представлены по разделам — финансовые, тарифные, инвестиционные и административные, налоговые. К налоговым мерам относятся льготы по налогу на имущество, налогу на прибыль и доходы физических лиц, инвестиционный налоговый кредит. Финансовые меры стимулирования включают в себя льготное кредитование, компенсацию процентов по кредитам, государственные гарантии, беспроцентную ипотеку, льготное подключение к сетям и льготные тарифы на энергию. Эти меры относятся и к инвесторам, девелоперам и застройщикам, и к производителям материалов и поставщикам технологий и услуг, и к конечным пользователям и призваны стимулировать применение, производство и потребление «всего зеленого».
Другая проблема — сегодня не сформирован экологический рынок российских производителей, оказания услуг, поставок технологий. Даже если я, будучи энтузиастом, попытаюсь построить экожилье, мне придется сражаться с существующими нормами, устаревшими СНиПами, с необходимостью многие услуги и технологии импортировать. Есть отдельные компании, которые производят сертифицированную по «зеленым стандартам» продукцию. Среди крупных международных концернов, работающих в России, — это Bayer, BASF, KNAUF, URSA, Uponor, Xella, Ruukki, Schuco, Forbo, InterfaceFlor, Tarkett, Caparol и т.д. На региональных и нишевых рынках будут развиваться российские производители, такие как «ТехноНИКОЛЬ», «Экватор». Например, последний производит утеплитель — эковату из переработанной макулатуры. Или НПП «Донские технологии», создавшее систему преобразования солнечной энергии в электричество через вакуумные пароустановки. В ближайшее время, думаю, будет расти применение сертифицированной по стандарту FSC древесины из легальных и восстанавливаемых вырубок. Абсолютно новая для России ниша — строительные материалы повторного применения и из вторичного переработанного сырья и древесно-полимерные композитные материалы.