Краснодар расстроился

В прошлом году на Кубани построено 48 тыс. квартир общей площадью 4,3 млн кв. м, причем 35% нового жилья — в Краснодаре. Достаточно демократичные цены, рост конкуренции среди застройщиков и активность крупных банков на рынке ипотечных услуг обеспечили продажи почти 23 тыс. единиц нового жилья в краевой столице. Ситуацию на рынке обсудили крупные девелоперы, эксперты и представители кредитных организаций в рамках деловой программы Международного архитектурно-строительного форума Yugbuild 2013.

Баланс спроса и предложения
Участники конференции «Перспективы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости в Краснодарском крае» назвали Краснодар уникальным с точки зрения развития жилищного строительства в РФ. «Пожалуй, только еще в Казани сложилась ситуация, когда большие объемы строительства повлияли на конкуренцию среди застройщиков, а умеренно растущие цены провоцируют еще больший спрос на жилье, — отмечает генеральный директор консалтинга MACON Realty Group Илья Володько. — В 2012 г. был достигнут пик продаж: совершено 23 тыс. сделок на первичном рынке жилья и около 20 тысяч на вторичном, при этом рост стоимости 1 кв. метра не превышал 5,8%. По итогам 2012 г. количество сделок по приобретению квартир от легальных застройщиков составило около 18,5 тыс., а частные застройщики заключили около 4,5 тыс. сделок, что на 18,4% превышает значение за 2011 год. Объем предложения (квартир, находящихся в остатке) в строящихся объектах от частных застройщиков на начало 2013 г. составляет около 3,3 тыс. квартир, или 44% от их общего количества. Сегодня средневзвешенная стоимость 1 кв. метра в объектах от частных застройщиков составляет около 28 тыс. руб. за 1 кв. метр. За последний год ее значение выросло на 10% (с 25,5 тыс. руб. за 1 кв. м на конец 2011 г.). На рассмотрении в судах находится свыше 550 исков администрации Краснодара к владельцам самовольно возведенных построек. Прецеденты сноса самостроев уже есть. К ним можно отнести, например, объекты, расположенные на ул. Фадеева, 5, ул. Сосновой, 44, ул. Величковской, 31, и т.д. По мнению Ильи Володько, если борьба муниципалитета с частными застройщиками наберет силу, то скоро предложение на рынке существенно сократится. Из трех возможных вариантов развития ситуации — сохранения баланса интересов, опережения спроса над предложением и профицита предложений от застройщиков — эксперты останавливаются на первом. Это мнение основано на поведении девелоперов, которые не собираются снижать объемы строительства, а также на том факте, что идет активная экспансия на рынок новых игроков, в том числе и за счет активного сотрудничества с Фондом РЖС, который за последние два года реализовал в крае через торги 3 тыс. га новых земель.
В такой ситуации легальные застройщики уже начали пересматривать идеологию подхода к различным сегментам жилой недвижимости. «Люди перестали покупать квартиры впрок, — отмечает вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг» Елена Семенова. — Поэтому сегодня очень востребованы компактные квартиры (двухкомнатные до 50 кв. м, трехкомнатные — до 70 кв. м). Мы уже перепроектировали свои дома и выдаем на рынок то, что пользуется спросом».

Поменять представление о жилье комфорткласса предлагает генеральный директор ООО «М.Т.«ВПИК» Ольга Подрезова. «Понятие комфорта включает в себя применение в строительстве экоматериалов, начиная от фасадов и заканчивая отделкой внутри квартир, дворов, которые мы сегодня стараемся делать максимально «зелеными», наличие «зеленых» парковок, которые у нас, к сожалению, в городе не принято иметь», — говорит руководитель. К строительству первых таких домов, имеющих кроме перечисленного еще и оригинальное архитектурное решение, компания уже приступила в Восточно-Кругликовском микрорайоне Краснодара.
При этом все спикеры едины в том, что цена 1 кв. метра сегодня в Краснодаре достигла своего оптимального значения, и возможность ее снижения зависит от политики местных властей. В городе не выработан механизм подключения новых объектов к энергоресурсам, отведения земельного участка после отселения и сноса ветхого и аварийного жилья. Инвестор по-прежнему несет затраты по прокладке инженерных сетей с учетом будущей социальной инфраструктуры, которую ему же предлагается построить. При наличии целевой программы по вопросам берегоукрепления и содержания русел рек работы эти предлагается также проводить застройщику. Все эти затраты в конечном счете отражаются на стоимости жилья. И любой инвестор, который настроен не только построить Краснодар, но и заработать денег, подумает: а надо ли сегодня начинать большой проект? Учитывая все вышеназванное, можно предположить, что не только по причине натиска кризиса отказались от первоначальных планов по реконструкции центра Краснодара многочисленные инвесторы, и сегодня реализация этого проекта в части расселения и сноса ветхого жилья продвигается с трудом.

Ипотека нам поможет
Сегодня треть жилья на первичном рынке покупается с помощью ипотеки. По словам замдиректора департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодара Сергея Рощектаева, по сравнению с 2011 г. в прошлом году объем ипотечных сделок вырос в 1,6 раза, а на первичном рынке — в 2,3 раза. Лидерами ипотечного рынка края являются три банка: Сбербанк, «ВТБ-24» и «КубаньКредит», которые в совокупности выдают более 50% кредитов. «Вторая половина прошлого года отметилась ростом ставок по ипотеке, от 0,5 до 2%, и мы предполагаем их дальнейший рост до 10-15% годовых на этот и следующий годы», — отметил Рощектаев. На улучшение жилищных условий работает «материнский капитал»: в прошлом году 7 тыс. кубанских семей (более половины из них — краснодарцы) получили возможность погасить ипотеку семейным капиталом, общая сумма выплат составила 3,8 млрд рублей. Год назад власти Краснодарского края запустили программу «Народная ипотека». Программа состоит из двух этапов: накопления и получения льготного ипотечного кредита по низким ставкам. В пилотном проекте «Народной ипотеки» на Кубани уже принимают участие 4 тыс. семей, в том числе тысяча — краснодарских. Также стимулирует приобретение жилья реализация государственных программ, направленных на поддержку молодых семей, работников бюджетной сферы и т.д. В 2012 году в Краснодаре различными формами господдержки воспользовались около 4 тыс. человек. Эксперты уверены, что если не произойдет никаких финансовых катаклизм, серьезных изменений на рынке жилья в 2013 году не предвидится. «Единственное, что возможно, — это повышение цены 1 кв. метра, согласно динамике инфляции, — считает Елена Семенова. — Акцент в дальнейшем будет делаться на качественное жилье, потому что человек хочет жить в хороших условиях, чтобы соцобъекты были в шаговой доступности, а в подъезде — консьерж». С ней согласен представитель федерального застройщика Илья Рысин, которого волнует и другой вопрос: как работать с теми людьми, у которых не хватает средств на качественное жилье? Ставки по ипотеке пока имеют тенденцию к повышению. Илья Володько уверен: исторический пик продаж жилой недвижимости в Краснодаре пройден, и сегодня перед девелоперами встала не менее важная задача — научиться продавать построенное. «В условиях краснодарского рынка цены снижаться не могут, — продолжил спикер. — Рост цен мы предвидим на уровне 5-6%. 2014-2015 гг. будут сложными для девелоперов: цены стабилизируются, а спрос и общая рыночная ситуация станут более напряженными».